重磅｜北京“限转共”靴子落地，影响几何？

北京传闻已久的“限转共”政策征求意见稿落地。

80%的限价房项目还按商品房卖，被“限转共”的项目约占20%左右。

被划定转为共有产权房的项目，由市保障房*按照销售限价收购，十个月之内向开发商付清收购款。

表面看，开发商貌似没有受伤。但果真如此吗？

还有一个小疑问：转为共有产权住房，失去*价值，谁会买？谁会买？谁会买啊？

作者｜红姐

来源｜地产锐观察

北京传闻已久的“限转共”政策征求意见稿落地，很多人懵圈儿了。

5月7日，北京住建委在其官方网站和官方微信公众号上分别发布了《关于加强限房价项目销售管理的通知》征求意见稿，（以下简称《通知》）。

地产锐观察梳理《通知》，要点如下：

1、限房价项目可售住房销售限价与评估价比值高于85%的，由开发建设单位按限价规定自行销售，但拿证5年方可上市交易；比值不高于85%的，由市保障房*收购转化为共有产权住房。

2、收购转化的共有产权住房，具备本市共有产权住房购房资格的家庭均可申购；仍有剩余房源的，可向具备本市购房资格的无房居民家庭进行销售，大于140平米的住房，可向具备本市购房资格的居民家庭进行销售。

3、限房价项目收购的具体操作，规定：

一是在限房价项目办理施工许可后，即可对该项目可售住房的市场价格进行评估；

二是市保障房*收购限房价项目时，应在购房合同开始网签之日起十个月内向开发建设单位付清全部收购款；

三是确定收购与否的销售限价与评估价比值，在实施过程中可根据市场变化和销售情况适当调整。

4、本通知自发布之日起实施，所涉及的共有产权住房的有关规定与《北京市共有产权住房管理暂行办法》（京建法〔2017〕16号）不一致的，以本通知为准。

地产锐观察将上述要点翻译成白话，如下：

1、在限房价房源入市时，如果销售限价对比周边商品房项目售价，价格落差没那么高，在15%以内，则开发商还可以按照商品房销售，但购买者拿证5年后才可以转让。

2、在限房价房源入市时，如果销售限价对比周边商品房项目售价，价格落差很高，在15%以上，则转为共有产权房。

3、选购后有剩余房源，市保障房*可把剩余房源卖给无房刚需家庭，其中面积大于140平米的，可卖给符合北京限购条件的居民家庭。但是这部分剩余房源，是不是还是共有产权房性质？依通知意思，应该是。

此前，北京部分限价房项目，由于销售限价明显低于周边商品房市场售价，有的项目入市时候静悄悄，瞬间抢没，买了就是赚到，存在较大的暗箱操作获利空间。

这类热点地段或区域的价差较大的限价房项目，一旦转为共有产权住房，不但买房人资格受限，共有产权房因为没有*价值，因此*投机客会被出清。

此前，“限转共”政策坊间传闻已久，业内人士认为出台可能性不大。因为，随着一年多来北京房价的下调，限价房销售限价相比市场价并不低，且共有产权房没有*价值，一旦“限转共”，将没有购买群体。

从落地的政策看，监管部门做了一个价格划段，价差小的，开发商还按商品房、按销售限价卖，价差大的转为共有产权房，保障房*回购后再卖给申购者。

据不完全统计，北京市限价商品房项目共计61个，初步估算，按照85%划定比例，转为共有产权的项目占比不超过20%，且基本位于五环内。

表面上看，即便项目“限转共”，开发商也不吃亏。因为保障房*自购房合同网签之日起10个月内，要给开发商结清收购款，这个回款进度和开发商自行销售基本相当。

但往细了想，开发商自主卖房给个人，收钱节奏自己说了算；卖给政府，排队签购房合同的时间政府说了算。在当前融资渠道受限下，开发商急于依靠项目销售回款补充现金流，所以被“限转共”的开发商还是很受伤。

另外，替政府操个心：选购后剩余的房源，虽然可以面向无房刚需家庭和符合限购条件的家庭出售，但是性质还是共有产权住房，没有*价值，会否有人愿意买单存疑。

以下是征求意见稿原文：

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