整体上市迟滞 首开洗牌

导 读

企业内部的“赛马机制”，被视为激发好产品的重要因素。然而，此举不可避免地带来同业竞争，也将企业卷入左右手的互搏中。

地产壹线 田晏林 发自北京

三天前，北京市住建委一纸征求意见的通知，揭晓了限房价项目销售管理的谜底。

高压线下的北京土地市场持续颓迷，以京内项目为主的开发企业更难看到规模性盈利的终局。

网易房产获悉，该征求意见稿大概率已属板上钉钉，预计将在半个月后正式执行。

尽管被触及既得利益的开发商在挣扎，但“五年内推25万套共有产权房”的KPI，却真实地刺激并透视出北京楼市的调控力度。

深耕首都市场30余年的首开，在去年被市委巡视组问责后，更加期待破局。一场发端于内部的洗牌，正在促使企业自我净化。

几天前，网易房产获悉，首开集团开始整合集团内子公司，拟安排非上市体系的子公司并入上市板块管理，其中核心为京内子公司。

网易房产辗转拿到一份首开集团的内部文件。

该文件显示：拟以首开集团为主体，采取非公开协议方式向其控股子公司北京首都开发股份有限公司（以下简称“股份公司”）转让北京首开中晟置业有限责任公司（以下简称“中晟公司”）100%股权。

中晟公司是首开集团的二级全资子公司。此次股权转让行为涉及的资产总额大于1亿元人民币。据内部人士透露，股权转让之后，其中一个改变就是，中晟员工的工资会参照上市公司的工资体系。

目前该转让方案已经由集团内党委和和经办会审议通过，并报集团公司董事会审议决策。拟定6月，经市国资委核准批复后，提交股份公司股东大会审议，*终经北交所采取非公开协议方式转让股权。

网易房产了解到，首开股份在北京区域设有六个子公司，其中上市体系有仁信、亿信、志信、同信四家公司，非上市体系有中晟和宝晟两家公司。

下面来谈谈，为什么这件事情会发生？为什么主角是中晟？

壹

源起市委巡视 内因同业竞争

先来看名列前茅个问题，外部指导工作是背景，解决同业竞争是内因。两相结合，催化了股权转让事件的出现。

去年8月初到9月底，市委第三巡视组对首开集团党委开展了专项巡视，指出集团整体上市严重拖延、长期停滞。

被通报后的首开集团，开始整改，表示要扭住“主业上市后机构整合”这个整体上市中的关键，调整“整体上市领导小组”人员构成。“借助外脑、借鉴经验，争取国企改革政策支持，打造面向新时代的新体制新机制，形成机构整合方案，加以落实。”

事实上，同区域出现多家子公司或者事业部的架构，很容易在企业内部形成“赛马机制”，虽然这被视为激发好产品的重要因素，但此举不可避免地带来同业竞争，将企业卷入左右手的互搏中。

此次把非上市体系子公司并入上市板块管理的决定，首开集团也在文件中表示，是为了“解决同业竞争问题，逐步完成整体上市工作。”

2017年上半年，首开公司在北京竞得大量自持地块。一位熟悉首开的人士认为，“虽然拿下高自持的地块很难受，但不拼的话，项目公司没有储备土地，将来就更容易被其他子公司超越甚至吞并。”

在大鱼吃小鱼的游戏里，谁都拒绝做那只小鱼。

贰

子公司的主角光环

为什么是中晟？简单概括：钱多事少。

一方面，这里的“钱多”是指盈利可观。网易房产从首开内部人士处了解到，中晟公司的“底牌”业务是棚改。虽然早前开发的保障房项目都属薄利，但近几年持续通过棚户区改造以及土地一级开发等方式强化了自身优势。

在常年观察北京土地市场的人士看来，因北京目前的商品房限价，二级开发的盈利甚至于不如一级开发，“包括万科、中海、龙湖在内大量企业都把目光从二级市场转到一级市场。”

目前，首开股份绝大多数的棚改项目均储备在北京。名列前茅季度报告里显示，后续会有顺义、昌平、通州、东城、西城、朝阳等项目陆续开发，总规模达到869.27万平方米。

华泰证券认为，未来北京地区有大量老旧小区和工业用地存在更新需求。“预计在给公司带来稳定利润的同时，分散传统开发业务的风险。”

另一方面，此次股权转让前期需满足上市公司的相关要求。

国家企业信用信息公示系统显示，中晟公司成立于2013年，而同样是非上市体系的北京宝晟住房股份有限公司成立于1995年。

有业内人士猜测，此时要想加快整合上市的节奏，选择一家“干净”的子公司更省时省心。

5月9日，首开股份公布了4月份销售情况简报。公司4月份签约金额为74.33亿元。统计今年1-4月销售数据，公司共实现签约面积64.93万平方米，同比下降33.61%；签约金额174.51亿元，同比下降34.04%。

据中信建投证券发布的研报显示，截至目前，首开土地储备总规模超过2600万方，其中北京地区项目规模为849万方。

一位接近首开的人士指出，2017年拿的地，会在今年下半年集中推货。“和签约金额、签约面积相比，开发商更看重项目利润率和现金流。”

早前，公司董秘王怡在接受媒体采访时曾表示，2018年上下半年公司制定的推盘节奏大致为3:7，半年销售计划只占全年的三分之一左右。

虽然各大券商的研报普遍对首开的发展持乐观态度，但有业内人士指出，首开有很多项目尚处于前期阶段，进度较缓，出于对北京调控政策不确定性的考量，他们须得承认，冲击千亿的销售目标，恐存在不达预期的风险。

作者 田晏林

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