周三企业说丨碧恒万，谁将成为长租公寓新巨头？

随着政府对租赁市场的扶持和租赁市场巨大潜在需求的逐步释放，长租公寓无疑成为目前热点的话题风口，一时间群雄奋起，纷纷涉猎长租公寓。而一众开发商的加快布局更是让长租公寓一时间风头无两，成为除了住宅销售外开发商业务布局的重要战略规划。

随着5月2日中国恒大拟发行的“中联前海开源-恒大租赁住房一号第N期资产支持专项计划”被上交所受理，碧桂园、中国恒大、万科地产三大住宅销售巨头均入局长租公寓，长租公寓行业也因此迎来企业间新一番的较量。各个房企在长租公寓领域有什么新的动向？住宅销售三巨头是否可以指引长租公寓行业？哪个房企又会成为未来公寓领域的巨头？

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碧恒万：一样的长租公寓，不一样的战略思考

碧桂园：BIG+碧家国际社区试水长租公寓，2020年发展100万套

去年底碧桂园发布“BIG+碧家国际社区”品牌，试水长租公寓，并计划未来计划三年内达到百万套，其中40万套自主开发，60万套靠创新模式拓展。目前，碧桂园已在上海、武汉、深圳、厦门、广州等一、二线城市落地门店数达到10余家。5月5日，BIG+碧家国际社区首度联手小米智能家居，在东莞两店齐开，共计近400间长租公寓向市场开放，碧桂园布局长租公寓的步伐逐步加快。

2月2日，碧桂园和中联基金共同实施的“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”获得深圳证券交易所审议通过，产品规模达100亿元，成为国内首单租赁住房领域较大规模的证券化产品，4月27日始发规模17.17亿元。此外，莫斌表示未来碧桂园将通过整合资源打造全新公寓品类和城市综合体的“长租城市”。在目前国家政策推动的背景下，长租公寓在未来几年有望成为碧桂园的一大重要板块。

中国恒大：以资产证券化为触点入局长租公寓

与其他两家龙头房企相比，恒大涉猎长租公寓的时间*晚，且入局方式也相对间接。5月2日，中国恒大提交的“中联前海开源-恒大租赁住房一号第N期资产支持专项计划”被上交所受理。据悉，该债券品种为资产支持证券—ABS，承销商为前海开源资产，拟发行金额为100亿元，这也是继碧桂园发行首单百亿级租赁证券化产品之后，又一个百亿级REITs产品发行成功。

在多数房企积极布局长租公寓时候，恒大对公寓布局只字未提，突然放出的百亿级公寓融资计划显示出恒大对于长租公寓的巨大野心。尽管恒大目前还未公布长租公寓的具体规划，但是作为多元化发展的佼佼者，加之“新恒大”蓝图的提出，我们相信未来恒大会加速长租公寓业务布局，成为其多元化发展的重要着力点。

万科地产：2018年再增持10万间，180万租金“万科翡翠书院”产品引热议

作为3家龙头房企中*早涉足长租公寓的万科地产，在2015年年初便推出长租公寓产品—“万科驿”，后更名为“泊寓”。近几年万科地产不断加速租赁业务布局，在长租公寓领域表现可圈可点，目前已成为集中式长租公寓典型代表企业。2017年底，万科泊寓业务已覆盖全国29个城市，累计获取房间数超10万间，开业房间数超3万间。今年，万科计划新获取10万间以上租赁住宅，新开业5万间以上，按照计划，预计三年内万科将进入全球较大住房租赁企业行列。*近启动的“万村计划”也显示出万科地产在租赁领域做大做强的巨大信心。随着万科长租公寓布局不断完善，其规模效应开始逐渐显现，并有望成为长租公寓。

另外，除了公寓产品规模的大幅增长，万科地产在公寓产品创新上也不断尝试。4月12日，北京万科宣布旗下名列前茅个自持租赁项目“万科翡翠书院”启动预租，其中，90平方米三居室的月租金为1.5-1.8万，180平方米以上的复式四居室月租金为3-4万，需要租户一次性付清十年租金，租金较低达180万元。高昂的租金定价以及一次性交付多年租金的模式迅速引发热议。尽管市场对该项目有着较大争议，但从企业公布数据来看，万科翡翠书院的租赁运营试水仍取得不错成绩：首推两幢楼共计48套实现意向满租，后续又加推一幢，*终实现60套的意向成交，90%以上的租客选择十年租期方案。截至5月13日，*终达成超过80%的综合出租率。

万科翡翠书院受到市场的肯定无疑给了持有全自持租赁项目房企较大的鼓舞和参考，但翡翠书院这一项目是否可以复制和推广还有待商讨。而作为万科八爪鱼战略重要抓手和核心业务的长租公寓未来将助推万科地产达到一个新的规模高度。

尽管碧桂园、恒大、万科三家龙头房企目前规模、品牌和资金等方面相对突出，在长租公寓上有所发展，但是龙湖集团、旭辉集团、招商蛇口和中骏集团等规模房企的强势进入和深化布局将会对三家龙头房企发展长租公寓业务造成新的挑战。

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规模房企：加速长租布局，冲击长租公寓巨头位置

2018年以来，规模房企也在加速长租公寓业务布局，抢占市场，动作频频。总体来看，目前房企在长租公寓布局仍然处在探索过程中，且对于长租公寓业务的布局也不断分化：较早开始长租公寓业务的房企主要通过塑造自有品牌加速扩张，以产品+服务作为卖点，构建全租赁生态圈；而稍晚介入长租业务的房企则通过租赁资产证券化或者与进入长租领域的房企积极合作等方式间接布局，企图分食蛋糕。在布局长租公寓的规模房企中，龙湖集团、招商蛇口和旭辉集团目前在长租公寓领域发展较快，并形成一定的规模，冲击未来公寓领域巨头位置有较大优势。

2016年8月，龙湖集团正式涉足长租公寓，并推出长租公寓“冠寓”品牌。2017年龙湖冠寓加速扩张，同年3月龙湖头次发布冠寓品牌形象及品牌主张，并正式推出“核桃”、“松果”、“豆豆”3大产品线，切入各细分市场。去年底，龙湖冠寓布局全国17个一二线城市，累计开业逾1.5万间。今年龙湖规划再开5万间，战略2020年可能会超过20万间。此外，龙湖集团在租赁融资方面也积极尝试，3月21日龙湖集团发行名列前茅期30亿元的五年期住房租赁专项公募债券，债券票面利率5.6%，这也是全国首单住房租赁专项债券的成功发行。与其他房企相比，对于长租公寓龙湖集团无论在战略上还是目前发展上都显示出很大信心和优势，长租公寓将成为龙湖集团未来新的业绩增长点。

旭辉集团近年来积极实施“房地产+”战略，并将长租公寓作为其多元化布局的方向之一，2016年推出主要产品旭辉领寓。另外博乐诗服务公寓、柚米国际社区、菁舍青年公寓三个品牌项目今年也不断落地。目前旭辉领寓已完成全国 16 座一二线核心城市，开业筹建40 多个项目，管理公寓逾2 万间。伴随着旭辉领寓类REITs的即将发行和今年重资产收购比例的提升，旭辉长租公寓规模或将实现新的突破，有望在2018年底实现6万间。旭辉集团2022年长租公寓规模计划达到 20 万间，进入行业前五，完成国际化布局并进行 IPO 上市。

2016年招商蛇口成立长租公寓品牌壹间公寓，依托央企资源和自身社区开发与运营、园区开发与运营等优势尽两年在租赁市场中表现也较为突出。截至2017年底，招商蛇口实现布局全国约60万平方米，形成“壹栈”青年白领公寓、“壹间”精品公寓、“壹棠”服务式公寓三大核心产品线，并完成产品、服务、运营以及品牌等细分标准化体系的建设。此外一系列的长租公寓融资产品，如招商创融-招商蛇口长租公寓名列前茅期资产专项支持计划（储架融资规模为60亿元）的获批也为招商蛇口发展长租公寓提供了充裕的资金支持。未来，招商蛇口将加大一二线核心城市场长租公寓布局，管理规模或许扩容至100万间。

尽管风口正盛，但目前长租公寓市场仍存在着盈利困难、租金*周期较长、产品同质化竞争加剧等多种问题和困难。加上国内租赁政策和金融环境尚未成熟，房企布局长租公寓整体仍处于初期探索阶段，大部分房企仍依赖资金优势在市场上竞争。未来长租公寓格局将会进一步变化和聚拢，而那些资源整合能力强、运营经验丰富、资金和品牌优势突出的房企将会指引行业，成为公寓领域新的风向标。