半年报|土地布局下沉 绿地上半年回款率达91%

导 读

裁员风波中的绿地，业绩因何高升？

地产壹线 田晏林 发自北京

8月27日晚间，受“裁员”传闻影响多日的绿地控股（600606.SH）发布2018年半年度报告。在这份成绩单上，有几组数字颇为亮眼：

上半年公司共实现营业收入1579亿元，同比增长25%；归属于母公司股东的净利润61亿元，同比增长30%；经营性现金流量净额262亿元，同比增长119%，达到历史同期*水平。上半年ROE达到9.23%，同比增加1.28个百分点；基本每股收益0.50元，同比增长32%。

自2014年开始，绿地以房地产开发为主业、逐步形成“大基建、大金融、大消费”等多元产业并举发展的企业格局，同时优化了营收结构。

财报显示，上半年房地产主业营业收入717亿元，同比增长11%，占比42%；大基建产业营业收入773亿元，同比增长45%，占比47%；大消费产业占比10%，其中进出口商品直销营业收入4.8亿元，同比增长37%，酒店旅游业营业收入10.85亿元，同比增长34%。

01

拿地成本下降

8月23日，自媒体“地产话事人”在《【独 家】绿地猎杀“小白兔”：一线城市将裁员10%-30%》一文中爆出，绿地集团即将迎来一轮裁员风暴。绿地董事长兼总裁张玉良要求京津冀、上海、及广深事业部总经理“尽快完成瘦身”，裁员比例高达10%-30%。

随后，绿地官方予以否认，表示并无裁员计划。

据澎湃 新闻报道，曾有业内人士向其透露，绿地确实存在人员调整的压力，这种压力也确实集中在上海、京津冀和广深的业务部门。

原因是近年来绿地在上海等一线城市拿地进程缓慢，从而影响了一线城市的业务扩张，因此这些地方不再需要那么多员工。

目前，绿地的主营业务分布在华东、华中、华北、东北、西北、西南、华南，以及海外等八大区域。网易房产查阅了上半年财报发现，除了华东、华南和海外，其余区域的毛利率比上年均有所减少。

特别是华北和西北地区的毛利率下降明显，分别减少了8.92%和5.85%。

（数据来源：绿地2018上半年业绩报告）

财报显示，绿地在2018上半年新增房地产项目储备60个，其中有超过70%布局在三四线城市，而去年同期这一数字仅为34%左右。

网易房产获悉，上半年绿地新增土地面积约1168万平方米，计容建筑面积约2489万平方米，约77%为住宅、约23%为商办等非住宅，总地价约464亿元，新增货值接近3000亿元，土储楼板价不到1900元/平方米，相对于17年拿地楼面价的降幅近20%。

中信建投证券评论认为，绿地奉行的依旧是聚焦低成本且能够实现快速去化的三四线城市项目的土地投资策略。

在上半年新增土储中，由绿地打造的全新项目品牌“绿地城际空间站”项目占比超过30%。在张玉良看来，在高铁经济蓬勃发展的背景下，高铁新城战略能够为房地产主业在新周期里抢占先机。

今年6月，全国首批四个“绿地城际空间站”项目入市，销量近5000套，销售总额超过35亿元。

截至目前，绿地已成功获取安徽宿州、广东阳江、重庆万州、湖南长沙及株洲、江西赣州及萍乡、湖北咸宁、四川宜宾等一批低成本、高杠杆、大潜力的战略性高铁站项目。

02

多渠道融资

业绩创新高的背后，一方面来自对土地获取成本的有效控制，另一方面多元融资也帮助绿地在降负债和去杠杆上收获惊喜。

财报显示，截至本次报告期末，公司资产总计9037.8亿元。上半年货币资金创下768亿元新高，同比增长27%。有息负债总额持续稳步回落至2629亿元，较年初下降131亿元，降幅近5%。

此外，房地产主业结转毛利率明显提升，达到26.11%，同比提高3.12个百分点。

事实上，自开年以来，地产行业融资环境快速收紧，绿地采取了包括并购贷款、应收款ABS、境外融资等多种融资方式，以降低资金成本。

统计数据显示，2018年上半年，绿地陆续发行了6期合计超过30亿美元的海外企业债，其中以人民币交易的债券有15亿。综合融资成本维持在5.33%，处于相对低位。

中信建投证券分析指出，利率成本总体在5%-8%之间。海外融资的资金成本虽然相较去年有一定幅度的提升，但仍处在相对较低区间。“多渠道融资加上低溢价的土地，我们预计随着未来销售结算的稳步增长，绿地的资产负债结构会得到进一步优化。”

03

多元产业协同

作为上海*的国有房企，绿地已踏入新一轮的转型之路。

此番转型的*特点就是全面拥抱科技创新实现升级。在绿地控股董事长、总裁张玉良看来，谁能抢抓科技创新机遇，谁就能进化为“新物种”并实现领跑。

实际上，从去年初开始，绿地全面启动科创产业，将“科技+”作为集团战略转型、升级发展的重要举措。今年上半年推进得更加迅速。

1月5日，绿地旗下绿地金融以6000万入股电子竞技场景运营商——上海鹏塔网络科技有限公司，获得后者50%股权。

4月，联合20余家金融机构共同设立的“绿地科创金融联盟”，构建科创及金融行业优势资源的共享大平台，完善对科技创新企业的金融服务链，为绿地科创产业的提供资金支撑。同月，战略入股深兰科技，宣布进军人工智能产业。

8月13日，绿地与中国科学院工程热物理研究所签约，共建济南先进动力研究所、中科绿地济南新经济科创园，以及成立中科绿源创业投资基金等三方面。

此外，在大金融业务领域，成功参与寒武纪、蚂蚁金服等项目的股权投资，市场化融资募资增效明显。上半年实现利润总额15.5亿元，同比大幅增长182%。

继投资控股贵州建工、江苏省建、西安建工之后，绿地控股于8月中旬，通过股权收购方式，以14.859亿元受让改制后的天津建工65%股权。

从实际销售数据来看，报告期内，房地产主业累计实现合同销售金额1627亿元，同比增长22%，合同销售面积1349万平方米，同比增长30%，回款1476亿元，同比增长36%，回款率91%。

而大基建产业上半年累计新签合同金额1550亿元，同比增长75%，成为仅次于房地产主业的另一大“造血业务”。

张玉良曾对媒体表示，“随着大基建板块不断提质增效，与房地产主业的协同优势也将充分体现，必将为房地产主业保持并不断扩大*优势保驾护航。”

然而，多元化的发展对绿地的产业培育能力提出了更高的要求。

中信建投证券分析指出，“进入下半年后公司推盘供货节奏的提速，我们预计公司全年销售有望在2017年的基础上实现20%左右的增长，突破3600亿关口。”