悬浮在北京楼市头顶的66颗“炸弹”

现在不仅仅是购房者没钱买房了，也没几个开发商还有钱拿地了！当然少部分国企可能会说“我还行”

如果过去年三年，真有认真调控的城市，或者说选一个调控*拼命的成，那么肯定的北京了。已经入市的9000多套限竞房，平均网签只有12%，计算认购，实际销售比例也只在4成左右，而且分化明显。

昨天北京又释放了一个重磅，要供应66宗住宅用地。这是什么概念？

伟哥简单的统计了一下，在过去全国4个一线城市中，每年成交的商品房住宅土地，多的一年只有280宗，少的一年只有130宗，而在已经过去的2018年截至日前，到现在，京沪广深4个城市合计住宅土地只成交了120宗。

也就是说，北京如果这66宗地真供应入市了，那么供应量井喷是可以预期的，而且从当下市场情况看，也很可能出现大量的土地流标。

1：细分一下这66宗地的具体情况：

这66宗住宅地块：海淀3宗22万平米，朝阳区9宗95.5万平米,石景山5宗81.3万平米，丰台8宗130.4万平米,大兴区6宗75.5万平米，昌平5宗128万平米。通州2宗18.5万平米，房山5宗56.3万平米，门头沟4宗77万平米,顺义区9宗113.887万平米，密云3宗39.4万平米，怀柔3宗36.7万平米，延庆2宗31万平米，平谷两宗26万平米。

其次：年内合计土地出让金为868亿，而2017年同期土地出让金金额则高达1701亿，2018年截至日前，年内，北京土地出让金同比减少了49%。

预计2018年北京土地市场成交金额将比2017年出现非常明显的下调。住宅土地少卖了649亿。土地溢价率在2017年同期为28%，而2018年则只有14.54%，更是出现了7宗流标土地。

第三：北京土地供应大量上涨，如果落地，预计将出现大量流标

整体看，北京2018年来，所有住宅类物业销售签约只有939亿，同比持续下调，这种情况下，开发商拿地积极性明显降低。

如果66宗住宅土地加速供应，特别是其中的供应量相对集中的朝阳区、顺义区、昌平区、石景山区、门头沟区，将受到供应量上涨的冲击，区域市场有可能出现明显调整。

从土地市场降温情况看：流标集中出现的原因有几点

1：*主要原因是房地产调控下，土地属性复杂，所有土地全面限价，商品房限价，同时大量土地共有产权，北京作为全国房地产调控的标杆城市，二手房价格官方统计下调了13%，这种情况下，全行业亏损已经出现。

2：整体房地产企业的平均资金情况持续紧张，流标的7宗住宅地块，全部都是高总价或者偏远地块，对于当下融资渠道来说，2018年*明显的收紧是信托资金进入房地产收紧，这使得房企拿地，特别是拿大地块的难度越来越大。

3：地块的本身属性还建与限价特别严格。流标的土地属性大部分较差。特别是部分商业类土地，更是因为商业限购严格而出现了大量流标

整体看，2018年北京土地市场持续低迷，住宅土地均接近底价成交。

预计2018年四季度的北京土地市场将继续低迷。房企拿地积极性不高，对非热门地块将继续看冷。2018年将可能继续出现土地流标现象。

如果这66宗地能有3-4成在2018年入市，那么整体市场就将受到重创。下行难以避免。没有区位优势的项目可能会继续降温。