统计局1-9月份中国房地产，金九退烧，楼市连涨40个月

统计局数据显示：

2018年1-9月份，全国房地产开发投资88665亿元，同比增长9.9%，增速比1-8月份回落0.2个百分点。其中，住宅投资62806亿元，增长14.0%，增速回落0.1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.8%。

1-9月份，房地产开发企业土地购置面积19366万平方米，同比增长15.7%，增速比1-8月份提高0.1个百分点；土地成交价款10002亿元，增长22.7%，增速回落1个百分点。

1-9月份，商品房销售面积119313万平方米，同比增长2.9%，增速比1-8月份回落1.1个百分点。其中，住宅销售面积增长3.3%，办公楼销售面积下降9.3%，商业营业用房销售面积下降1.1%。商品房销售额104132亿元，增长13.3%，增速回落1.2个百分点。其中，住宅销售额增长15.6%，办公楼销售额下降5.0%，商业营业用房销售额增长3.0%。

2018年统计局公布的1-9月房地产数据显示，整体楼市依然处于高位，但金九市场退烧，成色不足。多项数据涨幅放缓，出现逐渐平稳的趋势。

首先：9月单月，楼市成交面积同比下调，全国市场分化

截止2018年9月，本轮房地产市场上涨周期已经长达40个月（计算年内累计楼市同比上涨），继续刷新了中国房地产历史上涨周期*长历史。1-9月楼市成交依然同比上升。

拆分单月数据显示，9月单月，全国商品房住宅销售面积为1.68亿平米，同比下调了3.6%。这也是*近5个月首次出现同比成交量下调的现象。

9月单月全国楼市成色不足，市场出现了退烧迹象，1-9月份，商品房销售面积119313万平方米，同比增长2.9%，增速比1-8月份回落1.1个百分点。

全国市场看，分化依然非常明显，特别是东部和东北销售面积均出现了下调，而支撑楼市上涨的主要原因是中西部的市场成交。从成交额看，中西部同比上涨均超过20%。

从目前趋势看，2018年房地产全年销售额将继续刷新历史记录。成交金额明显超过成交面积上涨幅度，主要原因是大部分城市库存去化接近完成后，市场价格有所上涨。特别是中西部区域。

三四线城市棚改等政策带来的高峰期依然存在，从全国看，上涨依然是主流，虽然分化趋势持续。一二线城市调控政策力度大，但上涨城市的数量依然较多。特别是中西部面积销售上涨幅度均远超过市场平均涨幅、成交金额上涨幅度同比高达22%以上。

其次：投资数据回落到个位

2018年1-9月份，全国房地产开发投资88665亿元，同比增长9.9%，增速比1-8月份回落0.2个百分点。其中，住宅投资62806亿元，增长14.0%，增速回落0.1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.8%。

中部区域投资回落拉低了全国房地产投资数据，新开工数据和房地产企业拿地数据依然处于高位，这种情况下房地产投资数据依然处于高位。

第三：库存数据继续减少

9月末，商品房待售面积53191万平方米，比8月末减少682万平方米。

库存超过4年*，2014年4月来，连续53个月

库存持续下调

2014年6月末，商品房待售面积54428万平方米。

2014年5月末，商品房待售面积53402万平方米。

2014年4月末，商品房待售面积52652万平方米。

第四：房企资金情况有所缓解

-9月份，房地产开发企业到位资金121882亿元，同比增长7.8%，增速比1-8月份提高0.9个百分点。

销售处于高位支撑了房地产企业的资金链。

从全国房地产市场看，房地产贷款额度中按揭贷款的确明显收紧，在市场成交量依然刷新历史新高的情况下，按揭收紧带来了明显的按揭利率上行。抑制部分市场的非理性购房。

房地产开发贷款余额上涨迅速，其中主要是保障性住房贷款额度上涨高导致。对于房地产市场来说，剔除保障房外的开发商信贷明显收紧。

房贷收紧依然是趋势，房地产降杠杆政策将继续持续平稳，整体看，2018年四季度楼市将依然高位平稳运行。

第五：市场整体分化，金九银十退烧

10月截止日前，发布2018年前9月销售业绩的企业合计超过30家，这些企业整体看，9月销售依然处于高位，30家企业合计9月单月销售4401亿。

前9月这30家房企合计销售额达到了3.5万亿，平均同比上涨幅度达到了38.9%.

在已经公布销售业绩的30家房企中，9个月销售额就破千亿的企业多达12家

从当下销售数据看，2018年标杆房企刷新历史记录依然是必然，但整体看，上涨速度相比2017年明显开始放缓。

首先：随着房地产调控的深入，房企逐渐出现了业绩上涨乏力的现象，从之前一年多的房企普遍上涨，逐渐开始出现了龙头房企上涨速度放缓。包括多家龙头房企，销售业绩都开始出现了逐渐放缓的迹象。

特别是国庆期间，部分城市出现了因为房价下调而导致的打砸售楼处现象，这对于市场来说，将明显影响购房者信心。后续市场很可能出现加速调整的可能性。

9月单月，全国各类型房地产调控政策发布次数高达70次，从房地产调控次数看，与7月一样，再次刷新了历史记录。而年内累计房地产次数更是高达385次，同比上涨幅度高达82%。9月房地产调控*的特点是政策“打补丁”、市场“管秩序”。

9月份上海、北京、广州、深圳、天津、南京、苏州、合肥、厦门等地多部门联合开展专项行动，打击房地产领域侵害群众利益违法违规行为，治理房地产市场乱象。

从调控政策内容看：9月来的一系列调控政策，相比之前主要有几点变化

“打补丁”、“管秩序”成为*近2个月楼市调控的*重点，从住建部到主要城市，都在发布秩序整顿政策与文件。

从调控的压力看，继续比之前加码，数据预警+约谈波动城市+问责过快上涨，楼市调控在8月份从过去地方主导到现在地方负担主体责任，但住建部等多部位加强指导

调控政策城市分布相比之前集中在二三线城市，8月单月房地产调控从中央到地方，从一二线城市到三四线城市均有大量分布。30城市的各地巡查，更多的城市加入了调控的行列。房地产各种随机检查成为8-9月楼市调控的*主要特点。