雷军终圆“分房梦”？小米联合华润26.57亿拿下北京一地块

前有京东，后有小米，地产势微，科技兴邦。

资金链紧张的情况下，“自持+公建”恐怕已经成为房企不能承受之重，“房企+科技”或许能为此后同类地块竞拍组合提供一个范例。

“小米牌”房子，离面世还有多远？

科技大佬中，雷军算得上胸怀“地产梦”的典型代表。他曾喊出豪言壮语，自己如果要做房地产的*口号就是要解放一代年轻人，让大家不要为这种事情操心，要把房价也拉下来三分之一甚至二分之一。

11月5日，小米联合华润拿下北京一宗住宅用地，这个梦想，似乎在北京已经见到了曙光。但*先受益的恐怕不是广大潜在消费者，可能是小米员工。

从“勾搭”万科到鼓励员工去武汉分房，可以说雷军为员工的住房问题“操碎了心”。如今，小米的“住房”问题有了新的解决方案。

“公建需要50%持有20年以上、起价26.57亿元”，无论从哪个角度看，11月5日北京出让的昌平区沙河镇地块对于房企要求都十分严苛，尤其在房企普遍缺钱的今天，自持地块对于房企的资金要求极高，然而*终“华润+小米”联合拍地模式或许是“科技救国”的实力证明。

11月5日，北京出让了两宗地块。一宗是北京2018年度超级地 王，北京市朝阳区奥林匹克公园中心区B23等地块B4综合性商业金融服务业用地、F3其他类多功能用地被北辰以86.63亿元夺得。

另一宗是“小米+华润”联合体拿下的昌平区沙河镇七里渠南北村土地一级开发项目地块F2公建混合住宅用地。或许是由于对未入市土地的观望情绪，或许是由于企业普遍“钱紧”，两宗地块均为底价成交。

（图片来源：北京市规土委官网）

北京昌平区沙河镇地块距离目前小米公司北京总部所在地清河，直线距离大约在9公里。

按照昌平区政府意见，竞买该宗地块的项目须符合北京市昌平区的产业发展方向，竞得人须对地上公建建筑规模的50%自持，自持年限不低于20年，期满后如需转让或分割出售，需征得昌平区政府同意后方可办理相关手续。

“自持”、“符合产业要求”，且只有一家联合体参与竞拍，从某种程度上看，该宗地块应该属于一次“定向”出让。

*终，该宗建面为137272平方米的地块被“华润+小米”联合体以26.57亿的底价收入，有意思的是，在此次土地拍卖前日，地产壹线询问小米内部相关人员小米是否联合华润参与北京土拍，对方予以否认。

此次出让昌平地块的土地性质为F2公建混合住宅，住宅面积为41181.6平方米。其中住宅地块执行“7090”政策，所建的商品住房销售均价不超过54197元/平方米，且*销售单价不得超过56907元/平方米。另外，出让规则规定，商品住房取得不动产登记证书或契税完税凭证后五年内不得出售。

对于这块地未来具体用途是什么，仔细翻看交易文件可以发现政府为竞拍企业留有“余地”，文件规定，本次出让宗地地上建筑规模中的 41181.6 平方米暂按居住用途标准收取政府土地出让收益，剩余地上建筑规模暂按商业、办公用途统一标准收取政府土地出让收益。

以13.72万平方米建面计算，该宗地块楼面价位19356元/平方米。目前该地块向北方向有新房项目包括，中海丽春湖墅和泰禾丽春湖院子，均价在5万左右。

在北京出台限制商办类产品政策之前，F1/2地块通常大受房企青睐，但在“326新政”之后，这类包括公建的地块成为房企的烫手山芋，尤其是一些位置偏远的商办类地块，成为房企“尾大不掉”的库存。

也许此次“房企+科技公司”的模式能为之后同类型土地的出让提供一种解决范本。值得一提的是，小米北京总部有部分空间位于华润商业五彩城中。

据悉，目前小米在北京并未有员工分房福利，只提供政府公租房。其实小米一直也在想办法解决北京员工的住房问题。早在去年三月份，小米曾与万科计划共同开发海淀永丰一自持地块。

上述“内部房”由原定计划是由万科和小米公司共同持有产权，万科称其为“中国头个企业共享精英社区”，档次和定位甚至会高于万科翡翠系住房。但购买者无法获得产权和房本，不能落北京*，也不能在公开市场上自由交易，只能在小米公司内部流转。全体员工均可认购。有两种项目类型可供选择，一种为普通住宅，以70-90平方米两居为主，均价大约为5.5万元/平方米；一种为叠拼，面积为178平方米，售价在950万-1000万元。但较后由于种种原因，该方案*终并未获批。这块自持地块也就是此前因“天价房租”被炒得沸沸扬扬的万科翡翠书院。

与万科的合作“流产”之后，今年8月，雷军也曾公开喊话“员工分房”，不过不是在北京，而是在武汉，他表示公司将按照到武汉的落地人数分房子。具体是北京一个编制，如果愿意去武汉就给三倍，在北京招100人则在武汉招300人。较后他补充到，加大对武汉的投入，是因为他觉得北京无论怎么干办公条件、生活条件还是有限。

结合小米过往的动作，有业内人士预计此次在昌平的地块将有华润小股操盘住宅部分，而小米消化大部分公建面积用于解决员工住宿问题。

另一种声音是，小米将在公建部分修建办公楼，毕竟同为科技公司的京东此前在北京亦庄有过类似动作。今年6月，北京经济技术开发区路东区E16街区一宗商业地块迎来拍卖，*终，京东以18.3亿元底价摘得，当时京东拿地的目标就是要盖新办公楼。

不过，有业内人士指出，小米目前在北京已经有一处在海淀上地在建的小米科技园，总共8栋楼21万平米，未来将成为小米在北京未来的总部。而这一总部和此次小米、华润拍下的地块距离在十公里左右，因此小米在此处修建办公楼的概率较低。

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