张家鹏：不焦虑的“使徒行者”

当地产商高喊“白银时代”时，制造业的内心戏是，“你们净利率都10%以上还白银，那我们还要不要活？”

当万科再次说出“活下去”时，商业地产只能苦笑，“我们从来就没过过好日子”。

伴随经济发展的不平衡性，各个行业之间似乎永远存在着一条生存鄙视链。

当地产商高喊“白银时代”时，制造业的内心戏是，“你们净利率都10%以上还白银，那我们还要不要活？”当万科再次说出“活下去”时，商业地产只能苦笑，“我们从来没过过好日子”。

从烈火烹油的创业热潮到万物肃杀的资本寒冬，对于看客而言或许只是感慨时移世易，然而对于投身其中的创业者来说却是生与死的距离。

2018年的冬天似乎比以往年来的更早一些，尽管有一批独角兽企业上市，其中不乏一些耳熟能详的明星公司，但扎堆上市，行动略显仓促，甚至一些曾经信誓旦旦表示“现在不是上市*时机”的独角兽如今也迫不及待的赶上上市这艘“诺亚方舟”。

在国内的商业地产圈中，张家鹏算得上是*早的一批从业者。六年前，作为国际知名房地产顾问五大行之一的明星高管，张家鹏的离开源于内心的“不安分”。

“那时做事情太顺了，做一个（项目）成一个，但是你知道那跟你个人没多大关系”。此后，张家鹏身上的标签不再是国际某一知名企业，而是自己亲手创办的“睿意德”。

在创业者这场九死一生的坚持中，不仅是对社会经济生态的塑形，更是创业者个人的自我修行。有些大佬高喊“活下去”，却被同行批为“矫情”；有些人一直如履薄冰，继续在战场上坚持，也许他们不知道未来哪天才能迎来真正的曙光，但对于他们来说，生命的意义在于探索自己的边界，即使*后的结果是灰色的。

在商业地产摸爬滚打二十多年的张家鹏感慨，如果说住宅开发商是“甲方市场”，那商业地产就是典型的“乙方市场”。尤其在一线城市中，一个地段优越的住宅项目，购房者需要“特殊技能”才能买到房，而商业地产是一个极其理性的市场，无论项目地段多么黄金，招商都是一件大工程，因为品牌方十分强势。所以即使是坐落在北京长安街、出租率为98%的地标性商业项目也需要给品牌中间商付费，因为要不断更换品牌。

睿意德本身属于商业地产服务商，张家鹏期待用互联网手段对传统线下的模式进行效率提升，从某种程度上看，商业地产与互联网具有天生的互斥性。一个重到极致，一个轻到甚至不需要办公场地，一个典型案例是前几年国内某商业地产大佬花费几十亿砸钱做的线上产品*终也黯淡收场，被大众视作“烧钱”的代表。

在张家鹏看来，住宅开发商多是强势心态，商业地产多是服务心态，因为这是一个充分竞争的市场，甚至在过去很长时间里，中国的商业地产都处在过剩的状态中。

“只有在坚硬的市场才能绽放出伟大的公司”，颠覆者大多从边角切入，很少有像苹果一样高举高打杀入的，张家鹏坚信商业地产服务这是一条可以出现伟大公司的赛道。

创业难，而处在一个处于启蒙期的行业中创业更难。而如果你所领导的企业恰恰又是早起的领跑者，模式、团队、市场、渠道、政策这些都可能成为成熟过程中的阵痛以及启蒙成本。内心不坚定的人随时都可能被抛下，因为你随时都要问自己，“你所在的行业是否是上升的？你是否是企业*的领导人？”

或许是性格原因，或许是经历原因，与一般的创业者不同，张家鹏很少感到焦虑，“人的焦虑实际是承受力，如果经历了很多你就不焦虑，只剩无奈之后再无奈。”

也许是出自对人性的认知，今年张家鹏拉着团队到沙漠走了三天两夜。用他的话形容是，“让大家再极限点锤炼”。过程中他向地产壹线讲述了一个有意思的故事，徒步过程中，团队中有个女生中暑倒了，张家鹏的内心没有埋怨，而是心生一丝羡慕。此刻他的解释是，“其实每个人都是普通人，挑战极限都是煎熬，只是看谁坚持更久一些。

面对煎熬，也曾想过自己如果坚持不了晕过去也挺幸福的。”事实是，张家鹏一直没倒下，坚持到*后。同行者在回忆起这次经历时透露，“每次整队出发Michael（内部伙伴对张家鹏的称呼）总是排到队尾走*后，当有伙伴掉队到*后他总是陪一段，不是说‘加油’，而是说‘慢慢走’。”这种踏实的鼓励，增强了团队的韧性，*终团队无一掉队，集体走出沙漠。

人到中年的张家鹏没有“油腻”，这得益于他强大的自我克制——每天中午“吃草”，定时锻炼，在他看来一定要让每天的生活有内容。

在谈到中国商业地产巨头万达近来发生的一系列事件时，张家鹏表示，当人们谈论一家公司天然会用胜负心态去看，其实任何事情都是有周期的，没有哪个企业能一路高歌猛进，也不会一跌到底。

“CEO是资源组合者，地产圈链条短，老板什么都懂，一方便说明他聪明，另一方面说明这个行业专业度不够，你让他来录一行代码试试。”

在对人的考量上，张家鹏摸索出一个规律，“找人要找有框架思维的人，尤其是新业务。”人和方向永远是他*关注的两个方向。所以今年在团队打造上，张家鹏花了一番功夫，“塑造阶段需要听到更多批评的声音，很多企业员工之间看似客气，其实是虚伪，今年我们强调员工之间互相批判，包括对我的批判。”

对于创业公司而言，生态过于复杂是内耗，过于单一是没有创新，所以张家鹏认为创始人应该做的是看哪里平衡就该把它打破。哲学专业出身的张家鹏身上一直拥有一种“自我批判”精神。“四个产品经过一年的运转，我都不满意。”他所说的四个产品包括乐铺、中商数据、云猫、小喇叭四家互联网先锋公司，这也是目前他投入精力*多的部分。

在他看来，客户满意度达不到100%，“心里很虚”。深刻的自我批判源于危机感，这也是为什么我们经常能听到微软说“离倒闭还有多少天”，华为说“冬天来了”，好公司会经常居安思危。

目前，睿意德已经覆盖近150座城市，孵化出的乐铺也从北京成交*多的商铺交易平台，扩展至上海、深圳这样的一线城市。旗下大数据产品中商数据与龙湖、万科、印力、华润等多家开发商合作。事实上，睿意德的业务蓝图在于打造商业地产上下游全链条服务，包括互联网线上技术服务。

即使创业的路依旧在向前走，张家鹏进行自我反思时还是透露，甚至会认为过往的职业经历对自己是把双刃剑。自己一方面积累了深厚的行业经验，另一方面也受了思维的禁锢。

“如果我在阿里待三年或者在倒闭的公司待几年，可能思维就是另一个样子。”每个人和企业都处在自己认知的笼子里，张家鹏认为自己和团队每天都在用力撑开这个笼子多一点，因为喜欢探索未知的感觉。

对于“规模、“速度”这些外界经常谈及的企业发展要素张家鹏却似乎并不着急，“我对于扩张没有天然的欲望。”在他看来，即使像阿里今天的扩张也是经历了十九年的积累后才有的厚积薄发。

作为传统意义上商业地产的服务方，睿意德却坚持首次接洽差旅都由甲方出差旅费，因为在张家鹏看来，“跪着签完的合同没法站着执行完，让专业的人去专注做专业的事儿，而非担心生计。

对于今年睿意德从新三板退市，张家鹏解释到，目前公司正在制定一个三年IPO计划，并且对于内部公司也在进行整合，包括睿意德正在着手进行着下一步收购计划。

创业六年，商业地产“老炮”、互联网“新生”，张家鹏自称“睿意德从创业开始似乎都没踩对点”，但是换个角度来看，只要选择创业这条路，所有低谷、寒冬、波动都会不可避免的经历一番，无论市场环境如何，坚定做对且有价值的事情。

*近，睿意德宣布实现了C2B的商铺销售模式，而这是开发商目前*的“内伤”，基于C2B，一切基于信息不对称的行业都将被互联网冲击，企业全链条商业模式得以创新。“当别人在思考世界变化的时候，你要想的是不变是什么”，这是亚马逊创始人贝索斯的一句话，同时也是张家鹏应对多变市场下内心的坚持与态度。