房市吐槽系列十四：自作孽长沙就是个妖！

来源：星星佬看楼市发布时间：2018-12-30 00:00:00

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这趟去长沙，猝不及防，偏偏碰上了降温细雨带雪的几天。真要形容，就是出门哈个热气，迎风立马模糊了你的眼镜一片白雾，瞬间冷气袭来，又一下化开。这一来一回搞到我都屏住呼吸了，生怕过马路有什么意外

好了，不废话了，我把这几天的所见所感写下，就当是不枉此行，各位伙计当年底娱乐欢迎吐槽。

话说来长沙之前，我已听闻妖孽限购之狠，果然三观尽毁

长沙就是个妖！

先看长沙地段如何划分？

官方对外宣传三环线，可估计本地人也较难捉摸究竟哪个为一二三环，我姑且以外来人的眼光，来指指点点下。

一环以橘子洲为核心，北至银盆岭大桥、南至南湖路隧道，东西各以芙蓉中路、潇湘中路为界；

二环就是东南西二环加三汉矶大桥；

三环便是绕城高速。

其中核心由已建成的一二号地铁线一横一竖分为四块辨识度极高的板块，分别北部开福区、东部芙蓉区、南部雨花天心区、西部岳麓区。

三环线＋地铁两者结合后根据地缘效应，大概能认为二环及二环外溢区域是具潜力的城郊结合部。

而配合地铁末枝延伸端就是长沙楼市市场当下*为火热的地段，也恰恰是热力图分布*集中之地。

基本重点留意板块就是梅溪湖板块、开福区北辰三角洲、还有雨花区武广南站一带。而人口*集中的五一广场一带虽然人口稠密，但是新量住宅偏少，存量住宅格局老调，二手市场却又不成熟，街道难寻中介店，基本以商业、办公为主。因此，长沙多点开花，还是沿着地铁往外走相对靠谱这也是资金追逐之地。

从16年初还没启动的长沙楼市，到年中预热，再到十一月立马出台政策调控，长沙节奏完全追随北京。17年-18年的一系列妖孽操作，长沙敢为人先的精神，值得我们赞誉不已。17年三月从一年社保限购一套，到五月限售两年，一直升级到两年社保限购一套，个人商品房限售四年。入户之路更是离谱，入户后也要一年社保资格才能购房。

更细化一点，大学生人才毕业入户不立刻具备购房资格；集体*没满一年，不具备购房资格；有两年社保但不在长沙稳定就业，不具备购房资格；优先满足刚需购房，但旧房注销后再买新，要满一年才算刚需；父母投靠入户要满两年才能购房；离婚两年内按离异前家庭总套数计算。

等等，我绞尽脑汁在思量一个场景，大妈在街心公园相亲角，举起牌子：离异女儿再觅姻缘，只寻真诚不负的他。

一把抓起一经过小伙子，有房吗？有，不要。买过房吗？买过，不要。

终于碰到个垂头丧气的，没房，买不起房，丈母娘不爱

就你了，大妈当你一天游丈母娘。

明日领结婚证，后天领离婚证。礼毕

长沙人民要注意，离婚结婚要勤力，无房记录的姑娘小伙*如意

我反手就给长沙政府一个大大的点赞！

接下来聊聊如此病态政策下的长沙楼市现状吧。

长沙一个四年限售，自16年爆发的新房二手房交易无一幸免，投资者空有涨幅就是吐不出来，硬要走法拍路线那是另外一回事。而政府对新房限价是切切实实的一房一价，杜绝双合同，硬生生让整个长沙遍地便宜货长沙的新房房价是真的低，目前不少还徘徊在9k上下，跟同为省会城市相比，武汉、成都、西安、大连抛离长沙不止一个马位，若这归咎于行政级别的稍逊一筹，那么同为省会又为地级市的合肥、福州、济南、石家庄，也能气昂昂接受长沙来自低层的仰视，更莫论经济发达的苏州、佛山、无锡了。

以同样七八百万人口级别来说长沙跟合肥、济南等不相伯仲，但房价却着实低50%不止，实际上长沙新房自16年都还没翻倍。所以，我说长沙房价是全国洼地，应该没什么异议了。而比之更大级别，却更低洼的代表，就是沈阳。沈阳跟长沙形态一对比，调控政策迥异之下也就难怪水库会推前者而冷淡后者了。这就好比两个侏儒，一个稍微身长了一公分，那自然也是高个子了。

我们不讨论这其中的价值，心里只有疑问长沙你究竟凭什么底气才能散发出这杀敌一千自损八百的魄力呢？

长沙你凭什么就有这股辣劲取得比同僚更瞩目的房价调控成果？

长沙你凭什么就这么辣眼睛呢？

答案只有一个——

长沙一副悲情状，妾身也是逼于无奈啊！

谁叫我管不住馋吃的嘴，一两年放了翻倍的土地。当然2016年到2017年长沙常住人口增加27w，在全国同期排名第四，仅次于深广杭。人口是楼市*生产力，这是亮点。我也深信政府一系列“限限限”也是基于这增量人口为基本前提，可在天量房子供应下，与杭州、广州相比，这后继之力又如何？

土地成交建筑面积，全国兄弟城市中，长沙*领军者。

有点供求认知的伙伴，基本上都应该在寒风中深深倒吸一口气，然后阿弥陀佛。

我们知道当下政府的调控政策，主要是限售、限购、限价、限贷、限签，而长沙还有限离。这不同的组合有着不同的意义，很不幸，长沙博众所长，混成了大杂烩了。

若说限售是为了稳定房价，不让前期进入的投资者大量放盘，破坏市场，那就是锁死二手输出，杜绝了不可控的供给失衡。而同时也是保护一手市场的开发商利益，避免了一二手货狂轰滥炸的悲剧。道理很简单，16年之前长沙房价普遍六千以下，一般投资者普遍的心理，两年之后必然有赚就离场，你新房卖一万，我二手九千五就可以放手，还要是现楼次新楼，你让刚需们如何挑？你让政府还能好好卖地吗？如今限售政策长沙二年限售，一年内升三年限售进化到四年，很明显是觉得紧箍咒不足，要加码为了2018年卖地做好防护垫

效果立竿见影，芙蓉区的先锋东外滩、红橡华园等半要快到期的，立马延后半年到一年，天心区的中建芙蓉嘉苑、绿地公馆、万芙锦城同样一棒打懵。其他开福区、雨花区、岳麓区都消消火吧。

这是*简单直接的一步，只成就开发商一手供应

而第二步就是限购，限购是一步大棋。

攘外必先安内，如果长沙城内的刚需百姓都还没满足，长沙就已经给外地投资客搞到翻云覆雨，怎么对得起橘子洲那伟人深邃的眼光？

说到这，长沙政府还是有良知的，他们深知压抑得越厉害，未来的狂风暴雨就越猛烈，市民们上不了车就更多怨言

因此，欲杀外，必先自家人上车。但作为开发商的你，也不能坑自家人啊。

那就必须走出第三步，限价了。

这块地卖给你很便宜的，七千备案价不能再多了。那块地可以批给你八九千，不能再高了。16年11月梅溪湖楼面价9200的地王，建发央著才批1.7w-1.8w这已经是新房毛坯房里的劳斯莱斯了，其实政府对地王也还算是包容的。虽然地王一马路之隔相距不远的，也就是12000定价。

这是一手房扎堆的地方，二手房东有苦不能言。这不是投资者主场啊，这是政府和开发商的控场啊

而一手房供应已经几近于无的区域，比如北辰三角洲，二手房东就更像嗷嗷待哺的小可爱了。虽然二手不能放出，但二手房东还是压抑不住自娱自乐，若论一二手倒挂，北辰算是榜上有名了。二手你能摁住我卖不了，但是摁不住我想卖的心。北辰三角洲报价完全对标长沙一手楼市高位，因为这里是二手房市场

可二手仍旧凉凉，无论是本地还是外地人，基本谢绝二手。二手完全是有价无量的市场为什么呢？除却限售原因，少数突围而出可供交易的房子，因自认奇货可居，二手报价高，可银行评估价基本追随当地一手价格。这是什么意思？长沙一手远比二手便宜，代表二手评估普遍跟不上，那就不是真正的一二手倒挂，只能充其量叫做二手无量式上涨。我们看惠州限售不限购，就导致二手远比一手便宜，但评估价的不友善加信贷的不支持，始终还是一手旺过二手。

那么长沙刚需们该怎么办？

还用问，赶紧买新房吧。政府花了那么大的心思按住新房价，死拉住外地客不入，还有弄一块北辰三角洲纯二手板块的高价之地出来，就是为了告诉你们，新房很便宜，新房七千、八千、九千太便宜，比起二手房更便宜。

你可以不选择尊贵的建发央著，也可以不要偏远的5k小盘，但你不能无视7-9k的市场友善价。

因为长沙为了你们还特意做出了“真刚需”“改善刚需”这样的新词，摇号排队，“真”*。而二套限贷，也就4.5成，很友善了。

你还感受不到，政府要把长沙*后一个家庭统统赶上车的那种迫切之心吗？*后的一个纯铜板，政府就要这样站着、挺着、名正言顺地挣了。

可谁会想到这反噬后果呢？

*后呢，刚需总有竭力之时，而新房供应仍源源不断。君不见近两月，长沙的新房日光盘不再，去化率不断下降，摇号排队不复重现

长沙人民该买的都差不多了

那到了某个不久的时刻，二手解限之时愈发临近，一二手货量洪水般袭来之时长沙政府又能怎样做呢？

难不成继续故技重施，来个五年限售，让短痛不如长痛？

又或者直接暗松限购，想让各省市兄弟把这一手洼地倒腾一番，那二手就更趋凉凉了。

长沙如今已是进退两难，唯有明哲保身，放任自流，我就静静等待货量如猛虎下山之日，长沙房价更创新低，开发商哀嚎遍野

长沙政府可能没想明白一个问题，其他省市都是利用外地投资拉动涨势从而带动土著觉醒接盘，唤醒本土购买力。而你却是运用奇葩手段敦促土著赶紧上车，晚了开闸给投资大军你就买不了了。长沙你当外来资金傻的？这世道哪有土著抢了货，然后高价卖给外来投资者的道理？抑或投资者低价抢入了不少货，抛货时却发觉对面土著早已握着几套房子在阴森森地笑？

奇葩长沙自作孽，蓄力搬起的石头，始终还是会狠狠地砸在脚上。

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