东莞48*无理由退房？各地此起彼伏的退精装潮

本来准备聊聊房地产横盘论的，昨天有个房地产新闻，很多人认为是大新闻，伟哥看了，觉得毫无意义：

1月11日，东莞市住房和城乡建设局正式对外发布了《关于推广使用《东莞市商品房认购书（范本）》的通知》。《通知》规定，从今年3月1日起，买家在楼盘认购后，“两天内可无理由退定”。

也就是说，以后在东莞买房也可以像在网上购物时一样，在规定期限内可以提出“无理由解除认购书和退回定金”。

1：东莞不是退房，而是退定金：中新网的这篇文章基本都说清楚了，伟哥就不重复了。

“无理由退定”是说购房者在已签订认购合同、尚未签订购房合同的情况下，可以无理由解除认购书和退回定金。而“无理由退房”是指在签订购房合同之后，可以无理由退掉房子。

“认购合同只代表一种意向，退的只是定金，并不是房款。”这与网购付全款交易，到货后可以无理由退货是不一样的。

2：这一政策并未强制要求

东莞只是鼓励开发商选择，而并非强制，中国房地产销售主流还是期房销售制度，这种制度带来的影响是购房者更多是开盘购买的是预期，很容易在销售现场开盘现场被诱导决策。

从房地产市场本身来说，要求更关注客户，更保护客户权益。

当然因为期房销售制度的原因，所以48*退定对于购房者来说基本没有明显的影响。大部分购房者的退房纠纷都是发生在一年甚至2年后的收房阶段。

3：各地此起彼伏的退精装潮。

武汉某楼盘要求退精装修的业主：

之前伟哥写过，广州等城市已经出现过，出现现在的退房潮核心都是因为双合同，在2016-2017年，全国各地特别是二三线城市，因为限价严格，市场供应量不足，很多开发商想出的办法就是双合同：

什么是双合同？用人话说就是：在政府“限价”“限签”双重压力下，开发商为了能够突破限价卖房，使用的一种违规行为。

打个比方：为了控制房价上涨，相关部门要求，某某地块的楼盘，网签价格不能高于2.8万/平米，然而多数楼盘已经卖到了42000元/平米-48000元/平米。这个时候怎么办呢？开发商就想出了“双合同”的办法。签一份“购房合同”均价为2.7万/平米，再签一份“装修合同”，均价为2万/平米。而购房合同就用于网签备案。这样一来，它就在没有超过相关部门规定的价格了，也就能顺利备案了。

但这个必然是有风险的，而*的风险就来自的确的违规的，如果房价上涨还好，现在出现了不涨或者下调，很多购房者就开始用这个做借口开始房闹。

另外，双合同也有巨大风险：

风险一：高额*增加资金负担。签订“双合同”捆绑装修，给购房者带来了更大的*压力，购房者少则要多支付几十万的*，这无疑是一笔不小的经济压力。

风险二：装修由开发商验收，质量难保证。

风险三：出售房产时将面对更高税费。

风险四：违反政策，扰乱市场。拆分售房合同和装修合同的形式掩盖真实的市场数据，会给房地产市场造成的是假象和错误的数据。

双合同的起源很简单，就是地方政府的房价调控目标只是一个房价数据。这种情况下，忽视了市场的真正调节。而开发商也的确违规使用了合同工具。特别是广州、武汉等二线城市，双合同比例非常高，这种情况下。的确酝酿了巨大的房闹基础。

现代市场经济学中，价格是受供求关系影响的，自主定价权也是建立现代企业制度的必然要求。在地产市场下行的时期，开发商出于去化目的主动降价，实在是市场主体常见的市场行为，不应受外界干涉。

诸多干涉*终只会妨碍市场交易的正常进行，规则和契约精神才是现代市场经济的主导，受“房闹”左右的地产市场必将一片荒芜。众多开发商因着各种各样的原因，并不情愿站出来为整个地产市场抵抗“房闹”。

对于双合同房闹来说，这是新课题，明显超过装修现实价值的装修款目的是为了当时转移部分房款，但也事实上与政府限价政策背离。

这种情况下，到底如何确定双方责任？

伟哥觉得，对于这类事件的原则应该是，市场机制需要契约精神的支撑，“房闹”绝不应该被鼓励，应该让投机人群意识到，能够无忧享受地产泡沫和投机暴利的时代已经远去了。但在突破限价的情况下，部分项目的质量的确让已经投资失败的业主非常沮丧。买了高价房再遇到低质房，业主闹腾难免。

2019年的市场常态将是历史质量*差的房屋，遇到*爱维权的业主。