深度研究 | 二线城市新建住宅潜在供应区域、产品档次分布研判

3月份以来，部分二线城市房地产市场出现“小阳春”行情，一方面，武汉、南京、苏州等成交量大幅回升，新开盘项目去化率皆有增长；另一方面，重庆、天津、合肥等土拍市场明显升温，房企拿地热情高涨，地价重回高位。不可否认的是，二线城市仍是市场稳定器，更是市场下行周期的避风港。长期来看，二线城市市场需求依旧坚挺，潜在供应量很大程度上将决定未来成交量。

多数二线城市潜在供应总量适中，仅贵阳、昆明、西安等部分二线城市潜在供应量整体偏高。而从潜在供应区域、产品档次来看，受供地结构性因素影响，贵阳、昆明、西安等潜在供应主要集中在重点规划片区，贵安新区、滇中新区、西咸新区这类国家级新区潜在供应量皆不容小觑。并且，待开发项目同质化现象严重，低端产品潜在供应量显著偏高，去化前景难言乐观。反观，以厦门为代表的个别二线城市中、高端产品潜在供应量明显偏高，受困于高价盘成交去化明显放缓，去化前景着实堪忧。

2018年房地产行业规模再创新高，而各线城市市场分化特征显著，其中二线城市成交量同比去年虽有小幅下降，但总体看来住宅市场依旧坚挺。展望未来，在政策预期放松下，二线城市成交量将稳中有升。值得注意的是，自2016年以来，在市场转暖下，二线土地供应明显加快，土地成交量、价皆升至高位，就现阶段而言，前期成交的地块已陆续开始入市销售，特别是入市的大量地王盘，或将面临较大的去化压力。

1、2018年行业销售规模创新高，二线成交占比小幅回落

2018年，我国商品房销售面积达17.2亿平方米，同比微增1.3%，商品房销售金额149973亿元，同比增长12.2%，销售规模续创历史新高。不过，各能级城市市场格局此消彼长，成交分化之势愈加显著。具体而言，一线城市成交量持续低位，二线城市小幅回落，三四线城市稳居市场成交主力，全年来看呈先升后降的特征。统计数据显示，一线城市商品房成交面积比重持续在2%~3%左右低位徘徊；二线城市商品房成交面积比重整体维持在30%左右；三四线城市成交面积比重长期超六成，8月涨至69.3%的历史高位，而后随着市场转冷销售占比显著回落。

据CRIC数据显示，2018年二线城市商品住宅累计成交26514万平方米，同比微降3%，虽然厦门、海口等市成交下滑较为明显，但热点中西部城市郑州、兰州、重庆、西安等市均有较大增长，整体二线城市市场依旧坚挺。目前，市场虽迈入下行通道，观望情绪开始蔓延，但由于二线城市需求坚挺，支付能力相对较强，叠加政策放松预期，预计2019年二线城市成交量将小幅上升。

2、2016年以来二线城市加快供地节奏，土地成交量、价皆升至高位

因一线城市供地长期受限，多数三、四线城市供地则明显过剩，二线城市逐渐成为房企竞逐的焦点所在。自2015年二线城市经营性土地成交规模跌到历史低谷后，2016年开始触底反弹，成交量、价均持续提升。随着2018年房地产市场进入调整期，房价上涨预期趋缓，二线城市前期出让的大量高价地将陆续进入开发销售阶段，去化压力将有所浮现。

3、2016地 王年二线城市占比超7成，“限价”使其普遍面临去化难

2016年乃是市场公认的地 王年，尤其是二线城市频出地 王，全年共计集中出让250宗单价、总价地 王，占比超七成。其中，合肥、杭州、南京、天津四城土拍市场异常火热，地 王幅数都在30宗左右。不过，受限价政策影响，地价、房价之间的溢价空间显著收窄，二线城市地 王盘普遍面临一定的去化压力，显著波及开发销售进度。截止2018年底，2016年出让的地 王盘仍有一定数量尚未开工。

二线城市待开发土地测算未来商品住房潜在供应量，不难发现存在两大风险性因素：其一，石家庄、太原等7城土地供应明显过量，潜在供应规模不容小觑，库存风险仍需警惕。其二，厦门、苏州等7城待开发土地价格明显偏高，叠加房价上涨预期暂告终止，高价盘去化表现着实不容乐观。

1、贵阳、石家庄等7城供应总量较大，潜在供应可去化2-3年

为了便于测算二线城市未来商品住房潜在供应量，我们简单加总计算近3年（2016-2018年）未开工、部分开工涉宅用地成交总建面，近似替代潜在供应量。数据显示，贵阳、石家庄、太原等7城潜在供应规模不容小觑，近3年待开发涉宅用地成交总建面相当于同期商品房累计成交面积的0.7倍以上，其中贵阳、石家庄两城更是超1倍。意即即使未来土地市场断供，按照过往3年商品房成交量测算，现有待开发涉宅用地仍需2-3年才能去化完毕，供求压力着实不容小觑。

2、重庆、长春等11城供应总量偏低，潜在供应去化皆不足1年

相较而言，核心二线城市土地供应明显受限，叠加市场需求依旧坚挺，短期内供不应求的市场格局难以逆转，房价犹存一定的上涨压力。典型如重庆，主城9区供地持续偏紧，近3年待开发涉宅用地成交总建面仅相当于同期商品房累计成交面积0.19倍。说明重庆潜在供应量整体仍处低位，供不应求的市场格局有望延续更长的时间周期。与此同时，长春、沈阳这类前期高库存风险城市，近年来大幅调降供地指标，涉宅用地潜在供应量去化周期皆不足1年，库存压力渐有缓解的趋势。

3、厦门、苏州等7城待开发地块地价/房价比值皆超0.5，高价供应体量大

厦门、苏州等7城待开发土地价格明显偏高，近3年未开工、部分开工涉宅用地平均地价房价比皆超0.5，现有待售项目盈利空间明显收窄。当下房地产市场已然步入调整期，房价上涨预期现已戛然而止，高价盘去化压力开始浮现，且有加剧的趋势。典型如厦门，2016年土拍市场异常火爆，翔安、同安、海沧等区域频出地 王，部分区域、板块更是出现面粉贵于面包的极端现象。不过，受制于调控政策持续高压，厦门房地产市场早已步入调整期，高价盘更是陷入去化困难的窘境。

为了更好地预判二线城市潜在供应区域分布以及产品档次，我们选择贵阳、昆明、西安、厦门和苏州5个典型二线城市以做进一步分析，并具体落实到各区域市场、各区间价格段等结构性因素。不难发现，贵阳、昆明和西安潜在供应量主要集中在重点规划片区，贵安新区、滇中新区以及西咸新区这类国家级新区皆高居市场前列；厦门中高端产品潜在供应量明显偏高，去化前景不容乐观；苏州中低端产品潜在供应量略高，但去化压力整体可控。

1、贵阳：潜在供应主要集中在贵安新区，且以低端产品居多

贵阳近3年未开工、部分开工涉宅用地成交总建面3223万平方米，主要集中在贵安新区，也是黔中经济区重点规划片区。2014年，贵安新区获批第八个国家级新区，重点打造大数据、高端电子信息制造、高端特色装备制造、高端文化旅游养生、高端服务业等现代产业群。受此影响，贵安新区成为黔中经济区新一轮发展高地，市场价值持续提升，吸引众多实力房企争相进驻，土地出让规模持续高位运行。具体而言，花溪区、清镇市涉宅用地潜在供应量分别为1632万平方米和409万平方米，合计占比多达63.3%；其他区县涉宅用地潜在供应量整体偏低，仅南明区略高，达204万平方米，占比约6.3%。

以土地成交楼板价*2/2018年商品房成交均价近似计算待开发项目区间价格段，并简单划分为以下3类：1倍以下为低端，1-2倍为中端，2倍以上为高端。（下同）不难发现，贵阳潜在供应量皆以低端产品居多，待开发涉宅用地总建面高达3082万平方米，占比约95.6%。另有少量中端产品，待开发涉宅用地总建面141万平方米，占比约4.4%。而高端产品暂缺，面粉贵于面包的现象实属罕见。说明贵阳低端市场竞争激烈，待开发项目皆存在较大的去化压力，但中高端市场仍有留白，市场去化压力整体可控。

2、昆明：潜在供应主要集中在滇中新区，并以低端产品为主

昆明近3年未开工、部分开工涉宅用地成交总建面2236万平方米，主要集中在滇中新区的官渡区，涉宅用地潜在供应量895万平方米，占比40%。其他区域分布较为平均，涉宅用地潜在供应量都在300万平方米左右。其中，盘龙区略高达365万平方米，但较官渡区仍存在较大差距。2015年，云南滇中新区获批国家级新区，着力做大、做强汽车及高端装备、石化、新材料、电子信息、生物医药5大高端制造业集群。规划范围包括安宁市、嵩明县和官渡区部分区域，官渡区就此成为市场热点区域，土地成交规模显著提升。

昆明潜在供应量绝大多数皆为低端产品，待开发涉宅用地总建面多达2131万平方米，占比约95.3%。并有少量中端产品，待开发涉宅用地总建面105万平方米，占比约4.7%，高端产品则暂缺。说明昆明低端市场同质化竞争激烈，一旦待开发项目大量入市，难免将加剧市场去化压力。反观中高端市场竞争不甚激烈，市场去化压力基本可控。

3、西安：潜在供应主要集中在外围区域，大都是低端产品

西安近3年未开工、部分开工涉宅用地成交总建面2236万平方米，主要集中在外围区域，西咸新区、浐灞生态区涉宅用地潜在供应量分别为1140万平方米和936万平方米，合计占比约53.6%。近年来，西安土拍市场热度渐向外围区域扩散，西咸新区获批国家级新区后，更是跃升为房企竞相进驻的热点区域，土地成交规模持续提升，2018年更是创历史新高。反观，主城区土地供应长期受限，市场供求关系持续偏紧。典型如城东区、城南区，涉宅用地潜在供应量皆不足100万平方米，短期内房地产市场仍将维持供不应求的基本格局。

西安潜在供应量大都是低端产品，待开发涉宅用地总建面3789万平方米，占比高达97.8%。并有少量为中端产品，待开发涉宅用地总建面低至86万平方米，高端产品则暂缺。一方面，低端产品潜在供应量明显偏高，一旦市场需求难以有效承接，难免将加剧市场去化压力。另一方面，中高端产品潜在供应量整体偏低，市场去化压力不大。

4、厦门：中、高端产品潜在供应量较大，去化前景不容乐观

厦门近3年未开工、部分开工涉宅用地成交总建面241万平方米，主要集中在中、高端产品，潜在供应量分别为155万平方米和77万平方米，占比分别为64.5%和32.1%。另有少量低端产品，潜在供应量8万平方米，占比约3.4%。主要原因在于2016、2017年厦门土拍市场持续火热，同安、翔安、集美等区域频出高价地。受制于调控政策持续高压，厦门房地产市场显著降温，高价盘去化压力开始浮现，且有加剧的趋势，开发销售周期明显拉长。长期来看，中高端产品潜在供应量明显偏高，但市场需求本就有限，去化前景着实不容乐观；低端产品潜在供应量整体偏低，成交去化依旧不成问题。

5、苏州：中、低端产品潜在供应量略高，但去化压力整体可控

苏州近3年未开工、部分开工涉宅用地成交总建面1495万平方米，主要集中在中、低端产品，潜在供应量皆超600万平方米，占比都在40%以上。近年来，苏州房地产市场供求关系持续偏紧，中低端产品潜在供应量并未显著超出市场需求，去化压力整体可控。高端产品潜在供应量180万平方米，主要集中在姑苏区、园区和新区这类热点区域。尽管高价盘成交去化明显放缓，但由于苏州土地供应本就受限，核心地段宅地更是资源稀缺品，长期来看热点区域高端产品去化前景谨慎乐观。

2、贵阳、昆明、西安规划片区潜在供应量甚高，产品同质化现象严重

贵阳、昆明和西安潜在供应量明显偏高，主要集中在重点规划片区，贵安新区、滇中新区和西咸新区潜在供应量均高居市场前列。典型如贵安新区，涉宅用地潜在供应量超2000万平方米，占比多达63.3%。并且，待开发项目同质化现象严重，贵阳、昆明和西安低端产品潜在供应量显著偏高，占比都在95%以上。一旦市场需求难以有效承接，在售项目去化率持续回落已是大概率事件，开发销售周期也将明显拉长。

3、厦门中、高端产品潜在供应量明显偏高，去化前景堪忧

本轮调整期，厦门堪称典型的风险城市，市场购买力透支乃是重要因素。随着市场下行压力不断积聚，高价盘成交明显放缓，去化压力渐有加剧的趋势。目前，厦门潜在供应量皆以中、高端产品居多，主要还是前期出让的高价地，地 王盘也不在少数。部分待开发项目地价、房价明显倒挂，已然陷入开盘必亏本的窘境。长期来看，厦门房地产市场难言实质性好转，中、高端产品去化前景着实堪忧。