“伪地王”背后，新规则下的市场畏惧心！︱张大伟

昨天北京孙河的一宗地非常热闹，大部分人写的伟哥看了，瞎说的比例很高。

成交的价格则低于预期！事先有3家企业给伟哥打电话，说已经做好了庆祝拿地的微信广告，势在必得，没想到都不是他们。

*后成交价格只有30.2亿，简单的计算楼面价只有6.95万，溢价率只有23.3%。

参与的企业大部分居然没有举牌：

交易保证金4.9个亿，年化按照10%的利率，一天的利息可就是14万。*后居然被一家港资企业获得。这件事背后有什么值得关注的地方？

1：港资为什么敢拿地，而这么多国资、央企不敢出价？

回顾一下举牌现场，到27.6亿以上的时候，只有3家企业还举牌，分别是龙湖、保利、恒基。

龙湖的上限是29.2亿，保利的上限是30亿。昆泰的上限是27.4亿，华润与中粮的上限是27.2亿。

按照龙湖的报价，楼面价为6.72万。按照保利的报价，楼面价为6.91万。

不论是成交价格，还是这几家企业举牌上限，价格都不算高。

苏州恒相房地产开发有限公司，是恒基中国地产有限公司的全资子公司，恒基当然所有人都知道，在香港鼎鼎有名。但在内地的房地产领域，恒基远远不匹配在香港的业内地位。

恒基在苏州项目分布相对较多，这少数的几个项目基本前面操盘都是旭辉。在大陆，旭辉也是恒基的主要合作公司。所以在北京这一宗地的背后，是不是有旭辉的身影？这要等未来的实际开发过程，

2：这一宗地的开发将始终处于全北京甚至全国的放大关注中。

恒基不缺钱，在2017年5月香港中区美利道的内地段第9051号的商业用地，单宗地成交金额232亿港币，人民币相当于205亿，地价为53万港币每平米，相当于人民币接近50万一平米。

恒基在全房地产领域*成功的一次操作是，29年前香港盖地铁，花20亿参与买下中环地铁站旁的地，如今每年租金就过百亿，市值超过2800亿。

孙河明珠这一块地：

从位置看非常好，而且对比未来*后一宗含住宅地块靠近京平，这一宗地本身的商品房属性决定了，开发商必然是盖豪宅。而且这一块地的属性也远远好于下个月将入市的石景山地块。

作为*近3年*宗城区未限价土地，未来这一块地的动工，规划，都将成为全市场的焦点。（当然，按照港资企业的惯例，这块地到底什么时候能上市，这是个谜）

3：为什么拿习惯了地王的企业都不敢拿了？

规划的空间很可能越来越小，这应该是造成内地房企不敢举的*重要原因。

在北京一波又一波的调控下，很多明着的调控之下，暗地里之下的游戏规则也越来越收紧。这个*的变数就是地下！

昨天很多人瞎写说这地块是地王。其实这个就要看到，北京土地市场*的一个暗门，地下部分的规划空间与货值。

以孙河区域内已经结案的一个多年前项目为例：

地块出让合计宗面积是7.3万平米，但*后的网签总销售面积是11.35万平米，其中车位是1.9万平米，住宅类销售网签面积是9.5万平米，也就是说，地下部分占了2.2万平米。当然这部分是要补土地出让金的。但补的成本各不一样。

*近几个孙河的纯商品房的地下部分比例更大，而对于开发商来说，如果不敢拿，99%的原因应该来自对游戏规则不确定的敬畏。

以这个区域新入市的纯商品房住宅为例：

地上3层，地下3层（只有部分可以做到这样），但按照这种规划空间，昨天拍卖的孙河地块，真正楼面价其实也就只有5.5万-6万之间。

所以简单的总结一下，为什么这么多同样不缺钱的央企国企不敢举牌了原因很简单：

1：这是一宗高光地块，你干任何事都有可能带来政策风险。

2：限墅令，地下规划的收紧，越来越让开发商腾挪货值空间缩小。

3：为什么恒基胆子这么大？伟哥也不知道。港资长周期的资金成本肯定有优势，但这宗高光地块，会不会允许孵小鸡，难说。大家等着围观。