被误伤的刚改需求，如何安放

春天来了，售楼处的门打开了。有项目操盘手说，3月以来的销售情况好得有点出人意料。

4月5日上午9点，招商蛇口太子湾·湾玺推出N5栋公寓，单套总价2900万起，共计54套。半天时间全部售罄，吸金约23亿元。

楼市恢复得很快，南部城市比北部城市表现更好。总体来看，新房成交已恢复到疫情之前七成以上的水平。这印证了攸克君此前所说的，除了没停工的医疗物资行业，在受疫情影响的各行业中，房地产可能是恢复*快的行业之一。

但这个时候需要冷静，才能看得更清楚。

观察房地产市场的运行状态，应该有三个视角，包括土地市场、新房市场和二手房市场。

以北京为例。土地出让频率大大加快。2020年截至目前已成交及交易中的住宅地块达到30宗，而去年全年才51宗。有的地块甚至达到了30%的溢价率。而且一季度出让的不限价的商品房地块超过限竞房地块，一时之间，业内有点兴奋起来。

然而，4月2日，北京土地市场首次冷遇。当天原定出让4宗土地，朝阳金盏乡小店村3005-02、3005-08地块（不限价商品房），截至1日下午三点因无主体报名，不得不暂停交易。其余3宗地块也只是以底价成交。

此外，北京也不存在出让土地将以不限价商品房地块为主的说法。主管部门应该是在根据供需进行动态的调节。根据郭毅老师的监测统计，2018年6月至今，北京限竞房累计82个项目上市，供应限竞房64657套，截至目前，销售率仅为46%，存量达34772套，静态库存去化周期19个月。库存压力下，及时调整住宅用地出让结构，是很有必要的。

再看住宅成交。今年3月北京新建住宅网签2471套，比完全封冻的2月份肯定是大幅增长，但比去年同期减少70.3%。

二手房方面，二手住宅网签7849套，比去年同期减少一半以上。一季度北京二手房网签量约2万套，环比2019年四季度下降44.5%，同比2019年一季度下降40%。成交价格也是继续下跌的。根据贝壳研究院的统计，上海下降10%，深圳下降43%，只有广州增长14.8%。

从以上几个方面的数据来看，整体上，房地产市场是在偏冷区间运行。当然，3月销售的新房二手房大都还没过网签，但目前也只是呈恢复性增长，对此应有客观态度。

楼市热度上升，身边有几位朋友也躁动起来。他们属于业内常说的改善性需求。

朋友A，单身时在北京买了套一居的小户型，婚后两口子住着也还行。但今年准备要孩子，就根本住不下了。两人的社保倒都交了5年以上，但都不是北京户籍，如果想买第二套，只有办假离婚。即使假离婚，也得满一年以后才能买。今年是赶不及了，即使明年的这个时候能买也得是二手房。

朋友B，限购前在北京买了两套房，一套一居室，一套是二居室。夫妻俩、爷爷奶奶、孩子，五口人住在二居室里，已经比较挤了，但也还勉强能凑合。问题是，他们响应国家号召，妻子已经怀了二胎，这样一来，房子就根本住不下了。

换套大点的房子几乎是迫在眉睫的事。但按现有规定，他必须卖掉手头的两套，才能买一套。神仙都做不到刚好卖掉两套的同时，就能搬到新买的房子里，何况换新之前他没有购房资格。这意味着，有较长一段时间，他们要拖家带口在外面租房周转。

朋友C与B一样，今年也要生二胎，目前在上海有套小三居，也是五口人住着，不过其中一间是小书房，非常小，如果放张床就基本没有转身的地方了。他们要换套大三居，或者是小四居。中间的转换状态，令其非常发愁。

这几位朋友都是不折不扣的刚性改善需求，简称刚改。据攸克君了解，在严厉限购的一二线城市中，这样的例子不在少数。

身边另一位单身汉，去年底就在北京四处看房，准备尽快入手，限于经济实力，也只能买个小户型。攸克君用类似上面的例子问他：如果结婚有孩子了，住不下，怎么办？他楞了一下：是挺麻烦的，到时再说吧。

朋友A、B、C是不能再等了。限购之下，各种折腾是免不了的。年轻两口子还能忍受，就是苦了孩子老人了。

这是严厉调控之下，被误伤的刚需刚改。

能否给刚改打个补丁？

攸克君就此请教了多位专家和业内人士，大家认为，任何政策都不应是铁板一块，而应根据实际情况予以完善微调。住房限购政策亦是如此。

我们郑重建议，北京上海为代表的一线城市（深圳除外），对限购政策涉及的刚性改善需求作出微调。具体设想如下：

北京、上海允许缴交社保或个税5年以上、已拥有一套以上住房的家庭，以小换大、以旧换新时，给予新旧住房一定的转换时间（比如1年）。可先按第二套住房签订新的购房合同，但旧（小）的住房必须在规定时间内（比如12个月）卖出。可以有若干限制性措施，比如按当时确认价格，由买家提前预交不低于20%的“诚意金”，（该“诚意金”可列入政府公共帐户）如果中间出现毁约等情况，该“诚意金”将不予退还；比如旧的住房未卖出前，新的住房的不动产证暂不发放。

虽然还有专家呼吁上海应该允许缴交社保或个税5年以上的外地单身人士购房一套（90平方米以下），攸克君也觉得很有道理，但这种做法会被解读为直接放松限购，只好作罢。

我们的建议，有几个特点：

柔性的政策更有利于市场健康发展。京沪制定住房限购政策时，国家还不允许生二胎。如今，国家放开了二胎，与之相匹配的住房限购政策进行微调，就很有必要。如果当前允许这批改善性需求购买二套房还存在顾虑，那么，对其新旧住房转换给予一定缓冲时间，也是深化改革的应有之义。

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