还在迷信楼市周期论？小心下一个被套牢的就是你！

金九银十基本已废，今年的楼市差不多也就这样了。

嗷嗷待哺的开发商不仅没有等来雨后甘霖，反而被一锤又一锤的调控砸懵了：

四年啊，两万里长征都能走个往返了，调控什么时候是个头？

2016年开始调控后，很多人开始拿出中国房地产调控史研究，总结出了“两年周期”“三年周期”等理论，认为这轮调控也会按照周期，在2018，*晚2019年结束。

2019年年末的时候，几乎所有人还是坚持2020年就是春天，新冠疫情似乎给“2020年的政策放松年”多一个理由，但千算万算没有算到，政府调控楼市的决心如此坚定。

到底是哪里出了问题，周期不管用了？还是根本不存在什么周期？

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首先，让我们先把历次楼市政策调控，做一个梳理。

自1998年中国商品房元年开始到现在，我国房地产政策调控主要有这样六个阶段：

1、1998年下半年-2002年上半年，为期4年的鼓励发展时期；

2、2002年下半年-2008年上半年，为期6年的房价调控期；

3、2008年下半年-2009年上半年，为期1年的调控放松、楼市恢复期；

4、2009年下半年-2013年，为期5年的房价调控期；

5、2014年下半年-2016年初，为期1年半的调控放松，楼市恢复期；

6、2016年下半年-至今，为期4年的楼市调控期。

调控分为两种表现：收紧和放松，收紧期一般为5年左右，放松期一般为1年左右，在2次政策调控放松期，分别出现了2次房价大飞跃：

2008年下半年-2009年上半年，70个大中城市新建住宅价格指数同比增速达到9.1%；

2014年下半年-2016年上半年，70个大中城市新建住宅价格指数同比增速高达10.5%。

为了做对比，根据统计局数据，2020年8月份70个大中城市中一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.9%，二线城市同比上涨5.0%，三线城市同比上涨4.5%。

这样的数据差放在一起对比，大概就能理解当时房价增长幅度了。

所以会有人期待本轮调控赶紧结束，好迎来下一个放松时候的暴涨。

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再来看不同周期的政策调控和市场表现。

*阶段：中国商品房的初始阶段，市场制度在建立，受制于消费能力、消费习惯、开发规模等因素，这个新生婴儿很脆弱。

为了帮助市场成长，也为了降低买房难度，鼓励人们买房，政府颁布了一系列支持性政策。如1999年的契税减半，2000年的公积金贷款个人和银行免税等，当时还出现了2成*甚至0*购房现象。

千禧年之后，楼市就开始呈现过热苗头，当时北京的房价涨幅高达97.3%！这些固然得益于各种鼓励性的购房政策，但是我国经济快速发展，城镇化加速，人们生活水平和消费观念逐渐得到改变，这些才是根本原因。

第二阶段：2000年之后房价开始发热，2002年8月中央认识到局部投资增幅过大，开始严格控制土地供应总量，恢复征收土地增值税。

从此之后，每年楼市调控都在加码，但是房价就像一头拉不住的猛兽，对多年的调控政策置若罔闻：

2003年，“121号文”颁布，明确从房地产开发贷、土地储备贷款以及个人住房贷等方面加强严控，也是在这一年，提高二套*、利率上浮等工具开始应用于调控中。

2004年，提高存款准备金率，加息，再次加强土地管理，房价却在这一年开始大幅上涨，当年房价涨幅15%。

2005年，先后出台新旧“国八条”，强调了各地政府在调控中的作用，要保证中小户型供应的同时，也要建设廉租房，但是并没有什么卵用，当年房价涨幅16.7%。

2006年，“国六条”“国十五条”先后出台，除了开始着手整顿二手房市场外，还有一个“规定90平方米以下住房须占项目总面积七成以上”的“70/90政策”，当年房价涨幅为6.3%，涨幅下降。

2007年，10次上调存款准备金，6次加息，继续打击炒房，管理土地等，因为当年房价涨幅再次高达14.8%，地王频现。

总结，这一轮调控没有根本遏制住房价*主要原因有：

1、房地产刚开始发展，没有也不能动其根本。比如2003年调控的同时，明确房地产为支柱产业，各种调控政策的前提是，鼓励房地产发展定性为扩大内需、拉动投资增长以及保持经济持续增长的重要渠道。

2、经济大环境好。2003年-2007年我国GDP增速从10%大幅提升至14.2%，城镇化速度提升，人们收入进一步增加，住房需求被激活，在这种活跃的经济环境下，行政大手并没有起到很大的作用。

第三阶段：2008年全球金融危机蔓延，国内经济受到重创，房地产行业在此期间也跌入谷底：房价跌幅超过一半，成交量也一度腰斩，当年房价涨幅为-1.6%。

为了拯救楼市，也为了刺激经济，政府出台了赫赫有名的“四万亿计划”，加上针对性的政策放宽，如放宽二套贷款，大幅减免住房转让环节营业税等，房价立马触底反弹。

到2009年全国房价涨幅高达23.2%，真正得到了一次大飞跃！

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第四阶段：大开之后大合，2009年大涨结果就是2010年“史上*严厉调控”的出台，虽然当年房价涨幅得到了立竿见影的效果，降至7.5%，但是地王依然不断产生。

2011年“新国八条”出台，房价继续上涨；2012年严打小产权房，加强土地市场管理，部分城市房价得到控制，一线城市房价仍然上涨。

2013年继续出台“新国五条”，重申限购限贷，打击投机，全国房价才终于进入缓慢增长通道。

总结：

1、影响房价的根本原因是大经济环境。

2、调控切忌大开大合，就像2008年大规模的刺激手段，后果就是难以抑制的房价上涨，而各种政策不停加码，也容易造成房价下降刹不住车，关键在于建立长效机制。

3、政策具有滞后性，一般地王拍了一年了才开始采取土地管控，往往容易用力过猛，再次出现大放大收。

第五阶段：2010-2013年间不断加码的调控，导致2014年房价疲软，房价涨幅降至1.38%。但是几年间的疯狂基建又产生了大量库存，为了去库存，2014年“930新政”放松二套、多套，2015年5次降息、6次降准，再次放松二套*。

2015年，一线城市和部分二线城市*先做出反应，迎来楼市大年，剩下的我们也知道了，2016年全国普涨，翻倍涨！

第六阶段：又一次大开之后，2016年开始大合，再次迎来“史上*严调控”——9月30日开始的全国19城调控潮，限购限贷不断升级。

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这些年的调控历史有两个明显缺点：

1、大开大合。每次楼市遇到危机，基本都是做到全面放松，全面支持，这就很容易造成市场跳过恢复，直接反弹；面对反弹，又是一顿报复性调控，各种工具都用上。

这样的大开大合，不仅会直接导致楼市不稳定，由于楼市在经济中的特殊地位，长此以往还会影响整体经济环境，而且也会对民生问题造成严重伤害。

2、工具单一。以往调控工具还是围绕“限购、限价、限贷”等需求端来展开，供给端的调控少，而且工具单一，主要集中在土地管控上。

而本轮调控在当下的经济环境下，吸取以往调控的经验教训，与之前有明显区别：

1、坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，这是所有调控的前提，根本不能动摇。这是吸取了前两次调控期内，没有坚持调控到底的教训。

2、不将房地产作为短期刺激经济的手段。过去房地产业被明确为我国的支柱行业，就算调控，基本也是不能动摇房地产的重要地位，这就决定了任何调控措施都不能触及根本，都是隔靴搔痒。而一旦降低房地产在经济中的影响作用，便可以针对楼市存在的问题进行刮骨剃瘤式的治疗。

3、短期与长期调控相结合。2017年2月，管理层首次提出“深入研究房地产短期和长期结合的长效机制和基础性制度安排”，标志着本轮调控的转变。

短期调控能够快速遏制房地产市场的各种现象，如房价过快增长，地王频出等，长效机制可以承接短期调控产生的结果，长短结合，才能促进市场健康发展。

这也是吸取历史上政策大起大落的教训，以免再度引起楼市和社会动荡。

4、2019年中央经济工作会议中提出，住房工作要坚持“因城施策、分类指导”，从此“因城施策”“一城一策”就区别于以往一刀切的调控政策在全国开展起来。

全国各地市场状况不同，实行因地制宜的调控政策很有必要，如今普涨与普跌的现象逐渐不再有，很大程度上就是因城施策的结果。

5、需求端虽然还是围绕“五限”，但是供给端的调控更加深入，比如明显加强了房地产融资端的监控，*显著的就是*近“三条红线”政策。开发商在降负债的过程中，降低周转速度，减少地王产生，对稳地价有很大帮助。

但是我们也应该看到调控中的不足：

如调控重点过多放在打压，因城施策、一城一策体现不够明显；地方政府在调控中主观能动性较差，中央的宏观政策之下，地方是否可以针对房地产市场出现的细节问题进行具体治理；对开发商的监管不够全面，比如近期频上热搜的烂尾楼问题，依然没有合理的解决问题的程序，严重影响人们生活；房屋租赁市场不够健康完善；等等等等。

写在*后

所谓的房地产调控周期，并不是一个严格意义三年和五年时间，这个时间是政策和市场都不能决定的，我们又怎么能得出一个时间去抄底呢？

通过分析房地产发展历史可以发现，每次调控放松都有其特殊背景，可借鉴意义也不大。

比如今年同样遭遇经济低迷，但是房地产市场在严调控下也并没有出现严重崩塌事故，这是市场逐渐走向健康的表现，也是长期坚持调控的结果。

关键是管理层对房地产市场的态度发生了根本改变，它对主体经济的影响将会逐渐降低，调控政策也就不会大起大落，周期性相应也会减弱。

政策趋稳，市场也在趋稳，研究周期，用力抄底的投机行为也不再行得通了。

当今世界正经历百年未有之大变局，世界进入动荡变革期，稳住，我们就赢了。

你觉得，这波调控什么时候是个头？调控结束，还有大涨吗？

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