双湖科技城，弹丸之地也能掀起南北战争！

首先缕清一个包含与被包含关系：高新区包含高新新城，高新新城包含双湖科技城。

按照规划，只有莲花街以南、翠柏路以东，天健湖、天德湖及须水河围合的区域，以及天德湖的湖心岛才是真正意义上双湖科技城的范围。

双湖科技城以金盏街为界，分为南北两区，这两个区域在定位、规划上有很大的差别。

我们就以金盏街为界，好好聊聊南北两区的区别，以及现状。

1

先说北区，居住环境相对复杂。

【区域概况】

首先，区域岗崔和朱砦的安置房小区分布在北区，而且占据了差不多1/3的住宅地块，人群数量多，层次复杂。

其次，双湖科技城规划的一所三级甲等医院用地、集中式商业的商务用地、五馆合一的文化用地，还有*的一所*，都在北区，未来还会增加北区人口总量和流动性。

该三级甲等医院为郑州市中心医院高新医院，占用北区两个地块，共计151.2亩，设置床位1500张。

该医院在今年五月份已经开始动工，按照规划2023年投入使用，目前是刚进场，到处土方状态。

郑州市中心医院及内景

集中式商业占了两个地块，规划的是大型综合性商超，还有两块金盏街科技走廊用地，还没有开工，一片荒地。

规划的集体育馆、游泳馆、图书馆、剧场和服务中心于一体的五馆中心也在北区，占两个地块，约13万方，目前也是未施工状态。

五馆中心用地

还有，目前区域的开发项目华润悦景湾、美的翰悦府、金辉优步花园、正商湖西学府容积率基本在3左右，对于普通刚需项目来说容积率不高，但是相对南区容积率较高。

双湖科技城规划的7所*，有四个位于北区。

分别是金辉优步花园西侧的高新区第二*，华润悦景湾西侧的莲花街三小，岗崔安置房的莲花街二小，美的东边的郑州*。

地块性质复杂，用途较多，导致纯商品开发用地较少，除去已经进驻的四个项目，北区目前仅剩3个住宅地块没有出让。

*近双湖科技城的土地推介会上，C28-02号地亮相，该地块北邻莲花街、南邻区域规划的综合商业中心，西边一路之隔就是郑州市中心医院，将来人流量会很大，很繁华也很嘈杂。

【楼盘分析】

北区的四个商品房项目中，华润悦景湾基本清盘，在售的是正商、美的和金辉三个。

这三个项目位于十字路口的四个角，周边配套共享，但是美的距离郑州*和五馆中心更近，金辉距离二中更近，正商距离莲花街三小更近。

正商湖西学府和金辉优步花园都是高低配，大环境和产品甚至价格上都雷同，主要在社区规划和产品选择上能分流一些客户。

美的翰悦府是纯高层社区，与正商和金辉区别开来，而且纯高层居住舒适度更好，也有利于做社区的中央景观，但是*近因为美的工程进度慢，背后各种猜想和积怨沸反盈天。

三个楼盘没有特别的亮点，销售一直不温不火，价格也从*初的一万二三降到1.1万元/㎡左右，甚至时不时还会流出9000+元/㎡的特价房。

这三个楼盘不是不能买，对于以后长期在高新区工作生活，手头紧张的朋友来说，碰到合适的特价房也是可以上车的，莲花街早已能够实现与高新主城互通，交通方便，又来了四环以后，即使是去主城区也很快。

2

再看南区。

【区域概况】

配套功能区较少，没有安置房，整体容积率较低，且有大面积住宅区临河，居住环境优于北区，所以定位为高档滨水社区。

双湖科技城规划六个公园中，南区内部有两个，一个是金盏街与创新大道交会处的中央公园，一个是中海万锦熙岸东侧的杜寨遗址公园。

中央公园占地约150亩，是区域的核心绿地。

这个公园与龙湖天境一路之隔，占地面积比龙湖天境还大，建成后完全可以作为龙湖业主的后花园使用，只是目前公园还是未开垦的林苗地，预计完成时间要比龙湖项目交付时间晚，业主要享受公园配套仍需等待和忍耐。

中央公园现状

杜寨遗址公园占地面积较小，目前已经进入收尾阶段，四周分布着中建及高新区管委会家属院、中海万锦熙岸和保利和光峪湖。

7所*中南区有3个，沿木槿路两侧分布着郑州外国语*附属*和郑州高新区外语*，另外一块*用地在即将出让的I06-01与I11-01号地之间。

郑州外国语*附属*和郑州高新区外语*基本已经确定，目前地块处于蛮荒状态。

郑州外国语*附属*

剩下除了金盏街沿线的三块商业用地，中央公园南边的部分商务用地，翠柏路东侧的市民中心用地，就是住宅用地了。

但其实也不多，共计剩余住宅用地六块，这次双湖科技城土地推介会上，推出了I06-01号地块、I11-01号地块、C18-02号地块 、C24-03号地块 。

其中位置*的应该是C18-02地块，南侧就是郑外附小，东边与郑州外语*一路之隔，标准的*，而且距离杜寨遗址公园、金盏街商业街也很近。

不过预计首先面市的是I06-01号地块和I11-01号地块，前者紧邻北斗科技园、市民中心，后者挨着*，位置也都不错。

【楼盘分析】

目前区域在售楼盘应该就龙湖一个，中海万锦熙岸仅剩部分洋房，保利和光峪湖售楼处还没盖好。

同样是6月份拿地，龙湖售楼处做好、样板间做好，而且已经卖过一批了，保利还没开盘，差距就这样拉开了。

龙湖天境位于创新大道与金盏街交会处西南角，占地约103亩。

龙湖天境沙盘

东侧是中央公园，几乎可以视作自家后花园的距离，但是美中不足的是小区现有东门不一定能保留，市政规划是绿化带，想要开门需要跟市政沟通，否则还要从西门出来绕一圈才能去公园；

北边一路之隔就是中心医院，这个因素利弊见仁见智，东北角是规划中的商业中心；

创新大道与金盏街交叉口规划有地铁9号线站点，但是9号线不在这批规划中，通地铁得小十年。

医院+公园+地铁+商业中心，全部近在咫尺，可以说是*，但是生活方便是方便了，后期大量人流汇聚，怕是会对生活产生不好的影响。

龙湖天境在11月27日开过盘，效果还不错，116㎡的洋房已售罄（一共32套），高层边户115㎡和99㎡也卖得差不多了，剩下在卖中间户的99㎡的143㎡的洋房。

价格的话，9800元/㎡的特价房早就卖完了，现在高层价格在11000+元/㎡左右，143㎡的洋房价格在1.4-1.5万/㎡之间。

保利释放案名叫和光峪湖，售楼处正在赶工，动作快的话，今年开放还是有希望的。

保利和光峪湖售楼部在建中

保利和光峪湖占地约132亩，容积率2.0，也做了高低配，规划9栋20层高层和18栋洋房。

保利的位置还是很优越的，紧邻*与公园，与集中商业区、产业园区都保持了点距离，闹中取静，之前一直被网吹双湖科技城C位——位置*的地块，这或许也是保利不着急与龙湖竞争的底气吧。

土地指标相差不大，所以在产品上保利和龙湖难免形成竞品关系，龙湖低价打响*炮，就看保利怎么玩了。

3

至此，我们基本可以得出结论：

双湖科技城内部南北大战中，论生活环境舒适度，南区优于北区。

其实作为一个整体，占地仅6平方公里的双湖科技城，在整个高新新城已经相当优秀！

城北是电子科技产业园，城西是北斗导航产业园，城南有须水河与早期开发住宅区相隔，城东与格力电器产业园隔着天德湖和科创金融岛。

在高新新城遍地产业园的环境下，这是*干净、*纯粹的6平方公里，既能依托科技产业园探索科技生活，又不会被科技园的产业环境所扰。

双湖科技城是高新区管委会与中建方程联合开发，政府与中建合作的土地，在郑州先有的滨河国际新城，后有的双湖科技城，这两个区域都有鲜明而独特的定位，而且因其合理的城市规划和先进的运营理念，都是还没落地就已大火。

中建在城市规划上的拿手好戏就是资源整合。于是在双湖科技城现有生态资源的基础上，整合出了“一河两湖六公园”，在区域独特的科技产业基础上，整合科技资源，规划了科创金融岛，然后又将这两大特色资源相融合，打造一座生态科技的智慧新城。

中建在城市建设上的王牌是先进城市理念。双湖科技城与滨河国际新城一样，都引入了“微城市”、“智慧城市”、“海绵城市”、“共生城市”、“生态廊道”、“绿色建筑”等极具前瞻性的设计。

与滨河不同的是，高新区本来就是高新技术产业基地，中建的智慧城市、微城市等能够更好地利用高新新城科技基因，快速实现科技生活。

比如9月份高新区4台宇通L4级自动驾驶网约巴士投入天健湖环线线路运营，就引起全城关注，未来高新区还将建成全国首个、面积*、服务人数*多的5G自动驾驶网约巴士示范区。

12月份高新区智慧城市实验场周边布置了能给手机充电的智慧灯杆，再次得到各路媒体报道。

这些都是双湖科技城智慧城市的缩影，科技渗透到生活，这对处于高科技产业包围中的双湖科技城来说是一大优势，未来这里的居民还将享受到更高科技、更便捷的城市生活。

4

写到这里，又回到所有新区都会面对的问题：规划很高端，现实很惨淡。

双湖科技城自然资源在那儿摆着，又有几十年的科技基因，“科技+生态”的生活前景应该不用担忧。

但是实地探访就会发现区域依然处于开发的初期状态：

一个成品天健湖。2015年天健湖开挖标志着双湖科技城的起步，五年过去，天健湖公园碧波荡漾，风景秀丽，早已成为附近居民休闲打卡好去处，也是区域*能拿的出手的名片。

一堆半成品道路。创新大道还有中心医院段没有修完，金盏街也是部分路段具备通车条件，内部小路青梅街、雪梅街、绿梅街等基本还是断头路或者未施工。

零加工的生活配套。区域内商业、*、医院、中央公园、地铁等，几乎都处在蛮荒的林苗地状态，甚至还夹杂着没有完全拆迁的小村落，规划落地还需要极其漫长的时间等待。

按说规模小，完成速度会更快，但双湖科技城的致命劣势，是与郑州城市发展方向不一致，又没有常西湖新区那样强大的政策和资金支持，这是双湖科技城进展缓慢的决定性因素。

而且双湖科技城的母体是高新区，他的主城区在郑州主城区中也处于边缘状态，发展*慢。

相对滨河，他的母体经开区GDP高出高新区几乎两倍之多，底子薄也是制约双湖科技城发展速度的重要原因。

2020年以后，双湖科技城或许会迎来新的发展机遇。

2020年，黄河流域生态保护与高质量发展上升为国家战略，黄河沿线生态和经济受到前所未有的重视，郑州的“黄河科创走廊”也成为城市重要战略高地。

黄河科创走廊在郑州有四个组成部分：

以双湖科技城为核心的中原科创谷

以北龙湖北岸为核心的中原科技城

以龙子湖北为核心的云湖智慧城

以鲲鹏软件小镇为核心的白沙科学谷

这样一来，双湖科技城就不只是高新区的双湖科技城了，而是作为郑州城市产业发展中不可缺少的一部分。

双湖科技城外围的科技产业园已经在有条不紊的持续落位中，希望中建能够借此东风，加快对双湖科技城配套的推进速度，让西区加速美起来。

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