兴智科创新城，为啥能火？丨石旭升

南京还没几个人，听说过兴智科创新城吧？就连我这个城市专家，此前也没听说过这地方。

可却是南京楼市的黑马板块，一年内居然冒出了5、6个楼盘，扎堆开盘。而开发商呢，又都是国内的一线大佬。比如，苏宁、世茂、新希望、恒大、融信、弘阳等等。这样一来，两年以前的黑灯瞎火，将变成两年后的万家灯火。

而据我了解，这里近期将有20多块住宅用地高调出让，当然就可能会火。

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“拥江规划”可能会火

拥江规划，成了南京城市发展的主旋律；滨江地带，成了南京楼市竞争的大舞台；拥江社区，成了南京买家选房的大策略。

不难发现，今天南京楼市火爆的片区，几乎都是滨江片区。比如长江南岸，就有鱼嘴滨江、鼓楼滨江和幕府滨江，甚至还包括江宁滨江和龙潭滨江；而长江北岸，就有江北核心区、滨江自贸区。那么，位于长江南岸的兴智科创新城，楼市自然也该火了。

城北区位示意图

因为，兴智科创新城一样处于滨江地带。比如，近期亮相“苏宁世茂·璀璨云著”，是一个约90万平米左右的“TOD智慧城市综合体”。

苏宁世茂·璀璨云著鸟瞰图

项目北侧的红线，距离滨江公园直线距离约2公里左右。同时，项目西南马路斜对角，就是大约28万平米的天平山公园。

另外，项目的北侧与长江之间，还有将近4平方公里的乌龙山公园。而据我了解， “苏宁世茂·璀璨云著”项目的周边，就预留了3块大型公园绿地，而栖霞大道将会南移，建设绿化长廊。

而苏宁世茂·璀璨云著的内部环境，将按照“一心双环六境”的格局，打造“看得见风景的房子”，充分与“拥江城市”的要求相契合。环境的逐级提升，楼市自然也可能会火。

项目效果图

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“产城融合”可能会火

约2.3平方公里的兴智科创新城，归属于约39平方公里的新港高新园，也归属于约200平方公里的南京经开区。而兴智科创新城，就位于新港片区的正核心。

以“创享城、邻里居、新工坊”为理念，构建“一轴、三心、两街、三片区”的空间格局，打造共享之城、宜居之城和创新之城。

据我了解，兴智科创新城已集聚企业约4000多家，其中外资企业约300多家，世界500强企业约74家。比如，LG，AO史密斯，夏普，博世，西门子等等，都是大家耳熟能详的。沉淀了近30年南京经开区，产业的火，自然楼市也可能会火了。

兴智科创新城 产城融合格局图

产城融合，起源于1990年代的美国新城市主义思潮。其很大的特点，就是提倡“功能混合”。也就是让办公、居住、商店、教育、休闲混合在一起，以紧凑的社区，替代向郊区无序蔓延的松散的社区。

近些年来，产城融合的社区也逐渐成为中国的城市时尚。比如，北京中关村、上海高新区和苏州工业园，都成了中国现代城市的典范。简单地说，就是住区有产业的支撑，带来居住品质的升级。而南京20年楼市，也在佐证了，哪里有产业，哪里的楼市就可能会火。

比如，苏宁世茂·璀璨云著所在的兴智科创新城，目前已有创新人才约3万人以上，未来的规模是约15万人。这样，比起南京“玄武新中心”那样“一手搞住房，一手搞招商”的新区，产城融合新城就可能会火了。

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立体交通可能会火

我从软件大道去兴智科创新城，开车不到半个*就到了，比去燕子矶和仙林就要快得多。（不堵车的情况下）免责

兴智科创新城，就在栖霞大道和兴智路交汇的地方。往西，紧邻燕子矶新城；往东南，约4公里就是仙林大学城。我发现约2.3平方公里的科创园内，主干道都是3车道的，行道树也是郁郁葱葱的。期间，一辆辆小汽车优雅行驶。有了便捷舒适的交通，楼市难怪火了。

然而，兴智科创新城更火的，是立体交通。自从2020年7月3日苏宁以约45.7亿元获得G24地块，就提出打造“TOD智慧城市综合体”。而依照我的理解，他们首先就是要打造立体交通。

那什么是TOD呢？就是以公共交通为导向的城市建设。

TOD模式 图源网络

具体而言，就是通过双地铁（6号线预计2023年通车，7号线预计2021年下半年）驱动，聚合加速城北中心的进程。

示意图

同时，还要连动高效交通枢纽，通过双地铁TOD周边的便捷路网，与机场高速、双龙大道、宁杭高速、沪宁高速、玄武大道等相交，快速到达燕子矶、鼓楼等区域，高效连接南站，快速切换河西板块、新街口、江北新区等，这也是外联宁镇扬一体化的核心城际路网配套。立体交通，当然就会让楼市火了。

兴智中心内部道路系统规划示意图

更值得一提的是，在苏宁世茂·璀璨云著的东侧，未来将会建成仙新路过江通道，*国家级江北新区。同时在苏宁世茂·璀璨云著的西侧，直线距离约7公里左右的地方，还会建成“和燕路过江通道”，为未来跨江交通提供更多便利。过江隧道的连通，当然就会让楼市可能火。

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周边楼市可能会火

兴智科创新城，位于绕城大道与沪宁铁道之间。从地图上看，绕城大道和沪宁铁道，就像一把剪刀，既把城北新中心的两个板块：燕子矶新城与兴智科创新城阻隔，也与仙林大学城阻隔。从而造成了兴智科创新城的价格盆地。

比如目前，幕府滨江和仙林大学城的平均楼价，已经逼近约4万，而兴智科创新城的在售楼盘都在约3万以下。一方面，买不起幕府滨江和仙林大学城的买家，自然就被挤到了兴智科创新城，也就带来了这里楼市可能会火。

苏宁世茂·璀璨云著区位实景图

另一方面，幕府滨江和仙林大学城的价格长势，就像水流一样，正在向兴智科创新城蔓延。随着“拥江发展”的深入，与幕府滨江和仙林大学城道路的连通，兴智科创新城有望形成补长局势。

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完善配套可能会火

我惊奇地发现，科创新城的规划图纸上，密集地排布着公园、学区、商业、医疗等。这种密布的配套，这在整个南京，都少见的。

比如教育，在苏宁世茂·璀璨云著项目的北侧，一路之隔，就是中*教育用地。面积足足有约15万平米左右。

这样大的教育用地，在南京都是少见的。而整个科创园。类似的教育用地就有4块。规划约12所*，包括*1所、*2所、*3所、幼儿园6所。哪里的教育资源密集，哪里就可能会先火起来。

经开区产城融合土地推介会现场图

【温馨提示：宣传资料中的*为政府规划*，办学机构及开学时间由政府教育部门*终决定。*由政府教育部门负责引进，其办学性质、施教区范围、教学规模及学位设置将由政府教育部门根据教育环境确定，具体入学政策以政府部门以及校方当年招生公告为准，入学需求请提前咨询校方。】

比如商业，苏宁世茂·璀璨云著约90万方左右的庞大规模，本身就是一个能量比较强的综合体。

其中，苏宁置业将打造苏宁易购广场和苏宁自营品牌酒店。苏宁易购广场计划引进苏宁易购云店、苏宁家乐福超市、苏宁体育、苏宁影城等自营业态，同时引入百货零售、生活配套、休闲餐饮、儿童亲子业态等，一站式满足全圈层消费者的购物、休闲、娱乐生活需求。而苏宁雅悦酒店是近年来酒店行业的“黑马”，成为苏宁服务输出的窗口。（以实际交付为准）

苏宁易购效果图

而目前，科创园已有兴智商业街，业态以餐饮为主，有韩国料理、宽窄巷子、江阳渔港、新杂志咖啡等等。可以说，可能已经火了。

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精装住宅可能会火

据我了解，兴智科创新城集中亮相的5、6个楼盘，全部都是精装交付。特别值得一提的是，这里的科技住宅火了。

我所说的科技住宅，有3层意思。

一，兴智科创新城很多都是从事科技行业的业主；

二，这里诞生了装配式建筑。装配建筑也是科技住宅的一种展现。比如，苏宁世茂·璀璨云著就是100%的装配式建筑，也是100%实行全装修成品房交付；

三，这里诞生了科技住宅。比如，苏宁世茂·璀璨云著，就是一个高配的精装修科技住宅。这种居住时尚，自然很炫，也就可能会火。

建面约115㎡样板间实景图

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（以实际交付为准）

苏宁世茂·璀璨云著，是苏宁和世茂强强联手的作品。 苏宁，所到之处均为板块中心；世茂，秉持缔造生活品质和成就城市梦想。

只要你进入苏宁世茂·璀璨云著的样板间，你就能体会智能家居的现代时尚。比如开门方式，就有指纹、密码、刷卡、钥匙、APP、组合开锁6种方式；比如出门方式，就有出门一键呼梯；比如电器控制，可以灯光、空调、窗帘远程手机控制。这种居住时尚，等到过几天正式开盘，应该会很火了。

苏宁小biu智能门锁示意图 （以实际交付为准）

户型鉴赏：

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有意思的是，苏宁世茂·璀璨云著是片区内楼面地价很低的项目，只有约7700多块，相比周边约16000到18000之间的楼面地价，还不到一半。

但是苏宁世茂·璀璨云著是片区内精装标准很高的项目，精装包括空调、新风、地暖3大件，同时很多设备都采用了国内外一线品牌。因为现在很多人都明白一个道理，装修标准决定投资价值，所以，璀苏宁世茂·璀璨云著11月20号公开样板房之后，来访者络绎不绝，从样板间的细节上也能感受到扎实的品质感。

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样板间实拍图（具体以实际交付为准）

以上，就是我解读南京兴智科创新城火爆的6大原因。据悉，苏宁世茂·璀璨云著，预计12月首开户型建筑面积约87-115㎡房源，感兴趣的朋友，可以前去参观了解。

项目地址 ：南京栖霞区兴智科创新城·兴智路与恒久路交汇处

项目热线：025-8335 6666

不过我也想听听你的观点，兴智科创新城是不是真的火了？

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