2021*有代表价值的房地产建议，取消预售制和公摊面积呼声高

每年的这个时候都是集思广益、百家争鸣的时候，对于房地产而言，多听听百姓们的呼声，建言献策，可以促进行业的健康发展，而这些建议也希望都是有群众基础的，单就房地产而言，有些建议是老百姓们呼吁频次非常高的，我个人也觉得是非常值得进入落地阶段的。

接下来我们不妨听听这些人的建议，他们的声音或许代表了您的声音，也或许没有，但无论如何一定都是值得思考的，是房地产发展史上值得探讨的。

1、建议取消商品房预售制度

安徽省律师协会副会长周世虹：建议推行现房销售、取消预售制度。

对于这个建议不知道提过多少次了，即使在*正规的这种场合都已经至少讨论16年了。2005年，央行发布报告，在“进一步完善房地产市场管理”一项，明确提出“考虑取消房屋预售制度”。这也是官方首次引出关于“取消商品房预售制”的大讨论。

当时的结果是，普通百姓都表示赞同，但是开发商的态度截然相反，普遍认为建议不合理，持反对意见。这倒可以理解，毕竟各自的诉求是不同的。

但实话实说，2005年还算房地产市场化初期阶段，期房预售跟当时的时代需求是相适应的，大家都知道，房地产刚刚起步，大家既没有观念上的超前性，也没有消费超前意识，不管是开发商还是购房者，实际上都缺钱，而期房预售恰恰解决了这个问题。

让老百姓可以提前有房，毕竟买现房更贵，等于也帮开发商解决了资金难题，可是慢慢地，也把开发商惯坏了，更把市场惯坏了，预售的过度利用，导致各种乱象丛生。

相信很多人见证了2020年就连大开发商都无法交房的问题，让很多业主蒙受巨大损失，期房预售真的成了很多人心中的痛，也留下了很大的阴影。“商品房预售制度已弊大于利，改商品房预售为现售已经水到渠成。”周世虹表示，商品房预售制度，开发商将经营成本和经营风险转嫁给了购房者。

我们不否定过去期房预售带给行业积极的影响，但现在看来，是时候废除这项制度了。取消预售的呼声越来越高，也有一些城市试点新建商品房都要实行现房销售。已经实行26年的商品房预售制，在海南省或将消失了。这也意味着全国很可能会有地方跟进，想想这项制度真的是时候退出了。

2、建议取消“公摊面积”，实行以套内建筑面积计价销售制度

安徽省律师协会副会长周世虹：建议推行现房销售、取消预售制度。

周世虹表示，以建筑面积计价销售商品房同样存在诸多问题，“由于公摊面积存在缺少限制性标准，由开发商委托房产商测绘面积，容易产生暗箱操作等原因导致公摊面积无序增加和不断上涨；另外，公摊面积计算不透明，以套内建筑面积计算售房价格，让购房人看得清楚，买得明白，既能避免购房人利益受到损害，又能促进房地产市场交易公平、公正。”

对此，周世虹建议，实行以套内建筑面积计价销售商品房制度。在他看来，以实用面积计算房价是国际上大多数国家的通例，也是发展趋势。“以套内建筑面积计算售房价格，让购房人看得清楚，买得明白，既能避免购房人利益受到损害，又能促进房地产市场交易公平、公正，铲除房地产领域的制度性腐败。”

这个建议对于购房者来说基本上也没啥争议，就连经济学家马光远都认为，房地产领域*该改变的两大问题：一是取消公摊面积，因为其中猫腻太多，水太深。如果你买100平的房子，可能房子也就70多平，你还不知情；二是预售，预售就是房子还没见着，开发商却已经拿到了你的钱。可能只是挖了个坑，而你已经开始还房贷，这对购房者是极大的不公平。

在房子是用来住的不是用来炒的这个定位下，购房者更加关注房子本身，所以好不容易攒钱买了房，别到头来买到的却是大打折扣的房子，甚至可能还会房财两空。

3、建议从城市更新这个路径去解决好大城市住房突出问题

北京国际城市发展研究院院长连玉明：城市更新是解决好大城市住房突出问题的路径之一。

从去年年底提出解决大城市住房突出问题后，今年再次重点部署。连玉明认为，实施城市更新行动，是推动城市开发建设从向城市治理转型的系统工程，“城市更新是解决好大城市住房突出问题的路径之一。”

我认为，未来房地产的发展方向是，城市群、城市更新和城市化，而城市更新无疑是解决大城市住房突出问题的重要突破口。以往的房地产调控措施，更多的是从供需的角度进行调控，尽管成效明显，但很难从根本上解决大城市的住房问题。

说通俗一点，房价稳定大局已定，基本上不会有太大的波动，那么很多生活在大城市的人不可能靠房价降一点就能解决住房问题，希望在哪里？就是靠直接的住房政策。举个简单的例子，比如很多闲置的房子可能因为产权属性等问题无法出售，那么完全可以通过城市更新使其允许出租，或者变更其属性出售。

我认为未来城市更新这块一定大有可为，来保障更多的享受居住的权利。

4、建议建立国家住房市场监管机构

房天下控股董事长莫天全：建议建立国家住房市场监管机构，抑制房地产市场垄断。

莫天全认为，“越是房地产经纪市场集中度高的城市，其房源信息越是大量集中在头部经纪公司手中，房地产经纪市场垄断性越高，买方和卖方的议价能力也越弱。”加剧了新房市场和二手房市场交易模式和交易费用的扭曲，*终受损失的还是购房者。

一是建议组建国家住房市场监管机构，二是建议建立科学合理的国家住房市场监管制度，确保“房住不炒”，住房交易相关服务费用合理，稳妥实施房地产长效机制，推动房地产市场平稳健康发展。

这么多年来，房地产市场乱象绝对跟中介市场的环境有很大关系，如果缺乏更高层次的监管机构和制度，是很难杜绝现有的乱象的。必须从严遏制对稳定房地产市场不利的因素。

5、建议大力支持建筑机器人及智能施工设备研发应用

碧桂园集团董事会主席杨国强：建议大力支持建筑机器人及智能施工设备研发应用。

建筑业是我国国民经济的重要支柱产业，但也是一个又苦又累又高危的行业。杨国强称，目前我国建筑业大而不优，落后的施工手段及施工方式制约了行业效率及建筑质量提升，无法从根本上解决施工安全问题，行业“招工难”“用工荒”现象也在不断加剧。杨国强建议，大力支持建筑机器人及智能施工设备研发应用。

我们都知道他们正在研究并推进机器人在建筑施工中的应用，至于影响想必大家也都有自己的看法。但无论如何这种尝试是值得的。

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