“三条线染红线”，富力的房子，还敢买吗？

富力是入驻大学城*早的开发商之一。

网站上输入富力城，出来十多个组团名字。但卖了十几年，其实他还有新房在卖—富力院士廷。

（项目实景拍摄）

今天的目标，就是他。

不褒不贬，跟着铁柱，我们理性看盘。

01

先看一组楼盘基本信息吧。

楼盘名称：富力院士廷

占地面积：约15万平方米

产品类型：高层、超高层

楼栋数：A组团20栋、B组团20栋

容积率：3.6

绿化率：30%

停车位：5057个

物业公司：天力物业

物业费：2.6元/平/月

就基本情况而言，这是一个很常规的刚需性楼盘

没有值得包装的指标。在当前一众1.5容积率的新盘之中，他显得，鹤立鸡群...

看看具体配套和产品情况。

*，区域地段

富力院士廷，介于西永和大学城之间，位于陈家桥地铁站旁。

这个“旁”是什么概念呢？

从出站到售楼部只需要一*；

但是因为楼盘较大，部分楼栋走到地铁站，需要10*以上。

（项目区位图，图片来源于房天下）

但是，这仍然是一个标准的地铁盘。

在“一路向西”的风潮下，大学城属于西部（重庆）科学城的范畴，利好不断。

因此，大的区域位置，是不错的。

第二，项目配套

轨道&公交

刚才我们说了，项目距离陈家桥站，非常近。

从周边交通配套实际和规划来看，随着第4轮轨道建设，区域未来将有1号线、15号线（一期修建中）、27号线（修建中）、7号线（规划中）、13号线（规划中）。

当轻轨全部通车以后，轨道网络将形成，出行会非常便捷。

（图片来源于网络）

从地图可以清晰的看出来，院士廷前期销售的楼栋，距离陈家桥轻轨站并不远。

（富力院士廷卫星地图，来源高德地图）

外立面已经成型。

（轨道站实景拍摄）

（轨道站实景拍摄）

因为临主干路，在轨道站点底下，设计有接驳公交站。

（轨道陈家桥站实景拍摄）

轨道陈家桥站线路较多，大部分的线路还是在大学城西永内。

也有可以前往江北机场、观音桥、杨家坪等重点区域的公交，只是路途时间会相对比较长。

商场

大学城+西永片区其实集中式商业不少。

熙街、U城天街、融创茂，加上规划的高新天街。

还包括富力城自身其实都有很多商业。

但是，就近的步行商业目前看，并不充分。

未来将主要考虑坐地铁去天街溜达了。

教育

富力院士廷小区内有幼儿园。

按现场表示，*，按现在的“三对口”原则或划片富力南开*，距离项目并不太远，是当年富力兴建。

（富力南开*沙盘示意图）

产品情况

富力院士廷当前在售的是高层和超高层房源，套内65-77平方米，总价95万/套起，单价大约在14500元/平方米起。

刚需小户为主，户型及价格来看，比较适合年轻的首置刚需群体。

（项目规划图，图片来源网络）

正在销售的超高层13栋，总楼层有43层，4梯8户配置。

13栋所处的位置也是整个组团的中心。

（沙盘实景拍摄）

值得一提的是，院士廷这块地拿地时间比较早，超过十年以上，交房+限售期，未来土地产权年限已经没剩多少年。

很多人比较关心这个问题。

关于产权到期的问题，2021年1月1日开始实施的《民法典》有相关说明，住宅建设用地土地使用权快到期的，提交相关申请，自动续期。如果未申请续期的，国家将收回该土地。政策是出台了，但相关费用、办理流程等等具体事宜，暂时还没有出台。

第三，周边二手房&租房情况

大学城及西永片区目前来说，核心位置已经发展得比较成熟。

但是，二手房市场因为地段和质素的原因，差异非常大。

中介小李诉苦，这边的二手房价格，其实很多是新房价格的，成都是一二手房倒挂，促成新房一房难求，而在这里，是二一手房倒挂，但因为开发商的佣金高，很多中介人员，大肆推荐新房。

就比如富力院士庭，新房卖到14000-15000左右，但是周边的二手房，很多只有建面11000左右/㎡，换算成套内，也就13000上下。

究其原因，一来和部分新房的品质提升有关，品质期待，让很多人更愿意买新房。二来，是新房的销售噱头更大、销售氛围更好。

（信息来源于贝壳找房）

在租金层面，目前周边一居室整租的价格大概在950-1200元之间，两居室的租金大概在1300-1600元之间。

02

总结

离地铁近，户型不大，总价不高，是富力院士庭热销的原因。

但同时，需要充分考察清楚周边的现状，并对比二手房，再做决定。

去年底，房企“三道红线”成为房企的紧箍咒。

所谓“三道红线”，是监管部门为了控制房地产企业有息债务的增长。

红线1，指剔除预收款后的资产负债率＞70%；

红线2，净负债率大于100%；

红线3，现金短债比小于1.0倍。

直白一点就是政府通过控制房企负债，让房企“高周转”的速度相对减缓，以达到稳定地价、稳定房价，降低投资热情的效果。

在相关的公开数据中，富力，正是踩中三条红线的成员。

再加上富力城已经可以实地感受到品质很一般。

院士庭未来*的不确定性，那就是品质和质量对限度了。

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