保利对楼市的“10个预测”

房地产进入“地产开发与物业服务”并举的时代！

地产开发20万亿市场进入零和游戏

物业未来100家上市，百家物业100亿面积

物业进入首轮大洗牌游戏

文|潘永堂

房地产生命力挺强。

即使疫情年，2020年中国房地产成交规模依旧创新高，整体销售额破17万亿，逆势高增长8.7%。

回首2020年，1月疫情席卷全国，冰封市场，3月疫情逐步控制，市场开启复苏。二季度，伴随政策松绑和流动性改善，需求持续释放，上、深、杭等热点城市上升势头激活。下半年政策掉头，多城密集发声，精准调控下，金九银十“旺季不旺”，然而，宽货币的滞后影响，12月成交翘尾显著。

全年看，2020年楼市走出“前低后高”的曲线。

2021年中国房地产会如何？恰好又是十四五5年新阶段，未来3、5年中国房地产又会如何？

同时在住宅见顶时刻，房企多元化也加速了，整体由“爬行式”进入“蛙跳式”快发展阶段。

比如雅居乐就表示如今多元化产业占比13.3%，未来2年在地产稳步发展的同时多元产业占比力争突破30%，30%的高占比——这是大部分大中型房企很难短期企及的高度。

关于多元化，到底是相关还是跨行业多元化？

什么行业能承接这么大的资产（标杆房企已达万亿以上）和投资（标杆房企已达数千亿）？

什么行业能有相当的市场容量、营收、利润、利润率以及人均效能？

谁能率先跑出第二增长曲线？

保持多少非住多元化投资的力度？

地产都没做好做透，其他产业能做好做透吗？

……

房企关于多元化的困惑和命题颇多。

在这样一个节点和背景下，保利发展控股战略研究院的房地产白皮书又发布了，老潘全文研读后，发现对行业趋势有很多前瞻性且具象的研判，对房企转型和多元化会有方向意义，也因此，特别精炼总结为“未来楼市的10个预测”，分享给更多地产中高层。

预测1十四五房地产总容量维持“80-90万亿”以上

虽然房地产调控加码，房企都很焦虑难受，但还是要对行业自身有信心，要乐观。

有句话叫，越是焦虑时，越要保持理性！

凭什么乐观？理性在哪里？

未来房地产行业核心有两大宏观需求支撑，其一、城镇需求维稳，其二、改善需求增长。

整体看，城镇化高阶阶段，乡-城、城-城迁徙并存，东部集聚与中西部回流交织。人口流动多极化，产生多元需求，刚性需求仍旺盛。同时，十四五加速步入消费升级时代，商品房改善需求将持续释放。

预计未来8-10年，房地产行业依然维持峰值时代。

预计十四五期间，新建商品房市场容量能保持80-90万亿以上规模。

预测22025年存量房从7万亿增长至10万亿左右，佣金1.5万亿

当前我国房产换手率约2%，远低于成熟市场发达国家的5%~6%。

根据国家统计局数据，我国存量商品住宅面积约181亿㎡，假设每年保持3000万㎡的增量，套均面积100㎡、套均成交总价200万元、换手率每年增加0.1%，2025年存量房年度成交额预估可从7万亿增长至近10万亿。

十四五期间，二手房市场容量有望提升至40-50万亿。

同时，新房渠道分销与二手经纪租售将成为房产交易服务佣金的贡献主力，预计未来5年，总佣金市场容量约达1.5万亿。

图：未来5年房产交易服务佣金市场容量估算

预测3中国房地产进入“增量时代与服务时代”并行的时期

一方面，中国房地产开发还有8到10年窗口期，蛋糕整体大概10万亿到20万亿，另一方面，如今物业服务通过资本力量迎来蓬勃发展期。截止2021年3月已经有45家上市物业，而且这2年，物业市值屡屡超过地产开发市值，物业火的不得了。

整个楼市，表现出一种“地产开发”与“服务扩张”双轮驱动的观感。

事实上，今天行业关于中国房地产发展阶段的判断，目前有四个说法，即“增量时代” “存量时代” “服务时代” “经营时代”等。

但这4个阶段发展存在一定的先后次序，发展的先决条件亦有差异：

增量时代指的是新建商品房的开发交易仍有增量，目前正处于增量峰值阶段；

存量时代需以增量开发萎缩为前提；

经营时代到来的先决条件是资产回报率实现与社会平均融资成本的黄金上叉，目前尚不具备；

当下，正是服务时代与增量时代并行的时期。

今天，中国从早期的房地产开发一枝独秀向 “开发与服务”双轮驱动迈进；

对比之下，发达国家房地产则百花齐放。

即在住宅/商业/工业租赁、金融等服务子市场，均有龙头企业上市。

在欧美发达国家经验，产业分工精细化、细分子市场发达是行业走向成熟的突出特征。

服务时代与增量时代并行，呈现三个特征：

*，增量开发业务走向成熟，制造业特征渐趋明显，不动产场景配套服务崛起，服务价值链边际贡献持续提升；

第二，服务业务方兴未艾，仍处于专业化、细分化发展初期，将持续向高附加价值服务链升级、延展；

第三，交易服务与物业服务率先启航。

预测4 未来大型房企“平台化”是必然趋势

老潘明显发现，这两年房企内部很多都在提“平台化”。贝壳平台化，万物云想平台化，而且N千亿房企多元化版图中，地产主业都在扮演“平台化”的母体角色！

事实上，房地产天生具备连接属性，社区、写字楼、购物中心、产业园、会展、大剧院等若干种物理场所，是人类生活活动和生产、经营活动的载体，具有巨大的线下流量入口优势和场景生态。

近十年，城市运营、公共配套、产业整合、消费升级等需求，呈爆发式增长之态。在不动产的载体上做内容、做经营，已成为行业一大趋势。

与此同时，投资不动产比较熟悉的纵向与横向的产业链企业，已成为房企实现转型做大的一个重要途径。

房企要发展壮大，就要具有平台思维，主动链接、主导整合、打通边界，做产业组织的整合服务商。房企升级转型，有望成为以不动产载体为基础和连接的平台型企业，成为产业组织的整合服务商。

预测5 2021年依旧是调控大年，但2021年楼市整体向上

2021年楼市会整体向上。为何？

疫情不确定性消退，经济复苏和本身楼市周期的因素，三大作用下，使得市场向好有支撑。

楼市运行将更加平稳，价格有节制地缓步上行。

同时，今年楼市行情不会一路坦途，市场会受到两点影响。

一是货币回归中性，两会货币政策定调灵活精准、合理适度，把好货币总闸门，预期今年货币面整体会比去年紧。

二是调控大年，土地、金融政策落地，调控高频化、常态化。

预测6 全国房地产成交份额“南移”日趋显著

2020年南方经济、人口占全国64.8%和58.4%，比2010年分别提升7.6和0.5个百分点。

同时，商品房销售额、销售面积占全国72.3%和67.4%，比2010年分别提升9.6和10.2个百分点，相比经济和人口份额，商品房份额南移更为显著。

图：2010/2020南方经济、商品房份额占比

本轮房地产市场的回升，受全球经济复苏带动，并与城市的经济周期形成共振，比如一些南方省份广东、东部省份江苏、浙江经济复苏迅速，楼市容量增速也高过全国平均增速。

重点城市经济和楼市共振复苏的现象更加明显，上海楼市容量突破至6000亿、杭州、苏州、成都均超4000亿。

图：全国重点省份房地产市场容量

2020年区域市场表现也印证了这一点，经济大省集中的东部、南部成为*增速高于全国均值的区域。

东部市场轮动紧密，上海、杭州、南京热度快速向区域内三四线城市传导；

南部掀起湾区浪潮，深圳、广州、东莞、中山、惠州等“湾区股”城市受追捧。

图：全国四大区域商品房销售额增速（左）

全国四大区域商品房销售面积增速（右）

预测7 投资拿地之变：过去关注微观项目测算，如今侧重宏观城市结构与投资节奏

土地市场方面，随着货币和调控政策整体收紧、三道红线影响开始发酵、供地“两集中”全面落地，全国土地市场适度回归，但局部区域热度难退，获取优质地块的难度会更大。

土地“两集中”加速超级分化，对房企投资和研判的要求前所未有。

比如供地两集中新政涉及的22城在2020年共成交超2000宗宅地，土地出让金总额达2.4万亿。据测算，今年供地峰值的月份将有超15个城市集中推出600-700宗地块。脉冲式供地，初衷是将以往零散出让的“涓涓细流”变成“放量供地”，稳定地价和市场预期。

但同时，新政有可能拉大城市和土地冷热分化，既给房企带来仓位管理的问题，也大幅提高了对投资精准性的要求。

有限资源下，哪些城市要重仓，要换仓，要清仓，取决于房企对城市价值的判断，取决于城市研判是否深入。

如果说，过去投资拿地的决策点是微观项目的经济测算，那未来房企对宏观格局的把握、中观城市的研判，即对结构和节奏的把握将更为关键。

预测8 限价政策延续引发两大极致流派：成本主义和产品主义

2021年初，全国有超50个大中城市延续限价政策。

去年限价政策是一二线城市自有周期的重要变量，目前来看，限价正进一步演变。

首先，限价更加灵活化，成为政府调节市场热度的重要旋钮。在供求关系相对健康的城市，政府可以根据市场热度的高低，加强或放松限价，保持楼市“文火慢炖”。

在供求矛盾缓解不足的城市，一手限价能暂时遏制房价上涨，但也伴随“万人摇”“打新”等非正常现象。

其次，限价走向常态化，左右房企经营策略的走向。

限价城市，房企突围需依靠控成本高周转，或依靠高品质溢价。

如限价长期持续，房企将走向极致的成本主义或极致的产品主义，“制造业特征”愈发明显。

预测9 七成上市房企要去杠杆，三分之二大中银行要压缩房贷占比

房地产金融驱动行业去杠杆。

目前，房地产相关贷款占我国银行业贷款近四成，占我国城镇居民家庭总负债76%。

为避免金融资源过度向房地产倾斜，避免社会资源配置不合理，酝酿潜在金融风险，推动行业适度去杠杆，守住风险底线，是政策新导向。

中国房地产金融审慎管理制度，于2016年在上海试点，于2020年成熟落地，以“三道红线”、“银行两个集中度”为代表。该制度框架庞大，*终将形成对市场、房企、居民的全链条调控。

若全面铺开，将促使近七成上市房企需去杠杆、超过2/3大中型银行需压降房贷占比。

预测10 洗牌后，未来房地产服务呈现“一超多强”格局

作为“衣食住行”的*后一块拼图——“住”，以其巨量的市场规模和巨大的想象空间，正吸引各方再度抢入。

在交易服务端。回顾房地产交易服务发展历程，先后经历了

新房代理扩张期（2013年前）

存量经纪扩张期（2014-2017年）

当前进入平台崛起期（2018年至今）

图：房产交易服务行业发展阶段

平台对行业重塑，是利用互联网工具改造原有商业逻辑，重造市场生态。典型是贝壳。

平台业务边界由二手房直营为主转为覆盖新房和二手房联卖，并从交易服务向金融服务、家装服务等延伸。

未来交易服务平台链接多方资源，将逐步发展成为数据、交易、金融等一系列综合服务供应商，同时基于交易服务入口，还具备切入泛居住消费市场的想象空间。

图：房产交易服务发展趋势

目前房产交易服务领域逐步呈现三方阵营，服务商改革派、电商跨界派和开发商多元派持续博弈，未来将呈现 “一超多强”的多元竞争局面。

在物业服务端口，如今房地产物业风口正强劲。物业服务行业具备“长坡厚雪”特征，轻资产运营、现金流稳定、周期弱等行业属性得到资本青睐。截至2021年3月，已经45个物业企业登陆资本市场。资本催化“马太效应”，资本助力头部竞企保持40%以上营收增速，出现百亿营收企业，并有物业企业提出千亿目标。预计未来5年物业企业再次洗牌。

未来5年蛋糕有多大？

其一、管理规模加速扩张：2020年，行业管理面积达到330亿㎡；预计到2025年，行业管理规模将达到430亿㎡。

其二、营收体量加速翻倍：2020年，行业营业收入将达到1.2万亿；预计到2025年，行业营收规模将超过2万亿。

未来物业行业集中度加速提升

2020年收并购是2019年的2.81倍

预计未来物业百强企业管理面积将超过百亿平方米，市场份额占比将超过30%！

《2021年房地产白皮书报告》由保利发展控股战略研究院 出品，保利投顾研究院、保利物业研究院 联袂撰写！

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