集中供地下的北京楼市，哪里还能上车

*近几次和房企朋友的饭局上，聊到*多的话题，就是拿地。

伴随着北京*批集中供地名单的出炉，30宗地块悉数亮相，候场中的房企，早已摩拳擦掌，跃跃欲试，甚至做好规划，哪块必得，哪块可以搏一搏。

不乏有头部房企的朋友跟攸克君聊到，集团层面已经做好资金准备，只等开闸，全力以赴，这倒是让人越来越期待，五月北京的土地大秀了。

但这波集中供地中，更应该被关注到的关键信息则是地块未来的指导价格，这几十宗地块大部分会在今年下半年亮相或入市，值得注意的是，延庆、怀柔、密云等远郊板块，即将入市的地块综合楼面价也已经在1.1万～2.1万元/平方米之间。“面粉”越来越贵，这是不争的事实。

此时，对于刚需购房人群来说，想要把握住上车的好时机，恐怕这半年内，便是*的窗口期。

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另一点值得注意的是，此次集中出让土地还首次引入了房屋销售价格引导机制，其是未来上市房价的重要政策工具之一。

攸克君之前就谈过，政府的意图很明显，开发商眼中的好地、热门地块，建成以后需要*限度去除投资属性，继而具备更高品质和居住功能的住房，其实就是“房住不炒”的本真所在。

在此次集中供应的30宗地块中，除了首宗成交的位于房山长阳的共有产权房地块。剩余的29宗地块，也都给出了指导价格。可以看出，对于一些热门板块，譬如海淀、朝阳等地块，在未来预期的价格上，还是十分谨慎，整体略低于预期。

但综合来看，超过一半以上地块未来的价格，则集中在了6～8万。包括之前均价徘徊在五万元左右的昌平、门头沟、通州等区域，都已经迈入6万元大关。而他们的价格也基本可以代表北京下半年新房的价格水平。而怀柔、密云、延庆等区域未来的均价，也基本锁定在了2.8万元～4万元之间。

对于刚需来说，这其实是一个很好的标准，来衡量是否应该尽早出手。可以肯定，在当前的北京市场，单价低于3万元的的商品房项目，已经少之又少，而再往后，几乎更难一遇。

此时，攸克君想到中骏位于房山的云景台，单从价格来说，它的确是值得购房人考虑的一张门票。

之所以印象深刻，是在今年1-4月，北京新建商品房销售套数排名中，云景台以393套的成绩位居前五名。同时，自去年9月首期开盘至今，云景台则一直蝉联了北京300万总价内住宅项目成交的*之位。无论是销售套数还是销售金额，都遥遥*。

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有关这个项目的几个关键点：面积地王、单价2字头、精装、6～11层低密洋房、*约70万起。

要知道，北京应该有很长一段时间没有低于3万的项目了，这绝对是足够吸引人的一个价格。但价格并不是云景台*的优势，从操盘思路来看，中骏则是完全按照一个改善产品，来打造了这样一个超级大盘。

中骏云景台效果图

超过50万方的整体规模，可以说是北京近十年难得一遇的大体量产品。正是因为地块规模足够大，在楼面地价上也占据了优势。

其实对于购房人，特别是刚需购房者来说，大盘值得拥有。虽说从物理距离上来说，牺牲了一定的优势，但大盘也意味着更完善的配套、更丰富的规划运营以及更加便捷的社区生活氛围。

5大住宅组团、公园、商业、*、交通相互串联，构建出“目送式教育”、“下楼式公园”、“推门式公交”、“随心式商业”全新生活方式，不管是独立新青年、上班一族还是老幼同堂，都能在这里享受到*贴心的服务。

聚焦到产品，中骏云景台打造了75平米～89平米的两到三居的小户型，虽说是刚需产品，单是在居住舒适度和空间感上下足了功夫。以约89平米的三居两卫户型来说，整个客厅南向面宽约为3.85米，*化实现了室内采光尺度；0过道、0拐角、0浪费的设计，使得得房率达到了80%，同时独立双明卫的配置，可谓十分难得。

中骏云景台约89平方米户型图

完善配套与产品力的双重合力，*终实现了项目热销。

但对购房人来说，如果是出于总价逻辑，要找到适合自己的产品，在价格因素之外，还需要考虑，开发企业的运营能力，这直接影响到未来区域配套的品质以及生活氛围的打造。

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从这个维度来看，中骏也具有一定的优势，在去年冲进千亿俱乐部的同时，中骏的“一体两翼”的核心战略业务发展模式也迅速醇熟扩张，在坚守地产开发的主体之外，寻求两翼业务的同时推进，这其中的两翼便是以“FUNWORLD世界城”为代表的商业板块以及“FUNLIVE方隅”的长租业务。

这也是能够支撑中骏近年在北京陆续拿下几宗大规模地块的根本原因。

伴随着土地出让条件越来越苛刻，对于房企综合运营能力的要求也越来越高，同时兼备住宅开发以及商业项目甚至是长租公寓运营的企业，自然也更有优势。这也是中骏能够在当时拿下云景台—这块北京近几年来面积“地王”的主要原因。如此超级大盘其实也更是在考验中骏从定位规划、产品打造以及后期运营的多维度能力。

中骏云景台效果图

不管是在北京还是国内其他一线城市、核心城市圈的布局上，中骏都更偏爱独立拿地以及独立开发运营。千亿之际华北区域也乘势合并，包括北京、天津、山西以及河北，目前共计25个项目盘面稳健，覆盖其全战略业态及全产品谱系，以北京二环德胜门中骏天宸为代表的高端TOP级“天”字系、以今年北京热销神盘中骏云景台为代表的为城市精英打造的改善“景”字系，以天津四季风华为代表的精工品质“四季”系，以及成熟运营的北京CBD品质潮流地标中骏世界城、一房难求的核心区域王府井方隅长租公寓。

据悉，中骏华北将在如此实力的基本盘面之上，接下来作为百亿级集团重仓的区域，优先北京核心区域拿地，中骏的“返场”，也让我们看到，清晰的战略思考以及对市场有足够的敬畏心，有多重要。

回到开头我们讨论的问题，迎来集中供地新局面下的北京，对购房人来说，是否意味着更多的机会。其实，每一张房票的投出，都是一道综合命题，需要考虑的不仅仅是价格优势，而是是否有能够支撑起产品与配套的能力。

此时，*不应该被错过的这班车，便是在房山。

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