中建系370亿“扫地”土拍

壹线君的第 936期推送 陈伊颖/文

《理想之城》里，干工程的公司，在壮大之后，开始把业务渗入安居工程、商业综合体。

现实里，这种发展路径，更是常见操作。诚如剧中所说，工程的毛利率，*不过20%。而地产的毛利率，高峰期能达50%，下行时期也能够到20%。

眼下，民营房企节流度冬，央企、国企房企成为扫货主力。

连国企中干工程的，也开始来抢干开发的活了。

北京第二次集中供地的两宗“高标准盲盒”——海淀京昌路两地块，均被中建三局+中建五局联合体拿走了。

拿地额为93.7亿，击退中海、华润， 成为北京二次土拍中斥资*多的报名主体。

对于广大国人来说，三局作为武汉火神山、雷神山医院建设团队，五局作为深圳湾壹号的承建方，早已名声在外。

但对于北京住宅市场来说，这两个去年才进京的中建子公司，仍是陌生面孔。

对于全国市场来说，亦是如此。相比品牌和认知度相对独立，同属“中国建筑集团有限公司”旗下的中海地产、中海宏洋，业务更偏向建筑工程类的“中建系”工程局，在住宅领域的露出并不多，品牌更为隐蔽。

记者复盘八个“中建系”工程局今年在集中土拍里的表现，发现，“野心”的不只是个别的工程局，对一线城市和热点二线城市垂涎的，是整个“中建系”，其目前的涉宅地块投资金额，已经能妥妥地闯进行业前15。

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三五局的激进方案

北京二批次土拍中，海淀京昌路两地块*为热门。而两宗地的举牌，都在中海、中铁、城建华润联合体之间紧密咬合。

结合在北京市场的开发经验，中海和城建华润联合体竞得的呼声*。

但*终，却是在1号地块只举了*手，在2号地块全程未举的中建三局+中建五局 联合体，在后续的高标准投报阶段，爆冷拿下北四环双王炸地块。

有房企人士告诉地产壹线，企业的高标准设计方案，多是由第三方设计院设计，其实与企业本身的开发经验关系不大。

他猜测中建三局+中建五局这次能胜出的原因，在于其方案更下“血本”。

“这次中海、城建、华润，以及中铁置业，在现场竞拍前，已经都拿到了其他底价地块。尤其是中铁和华润联合体拿下的大兴西红门地块，花费68.5亿元，价格并不低。因此他们在做京昌路方案的时候，肯定会有所保留利润空间。”

但对于中建三局和中建五局来说， 一方面三局在“中建系”八大工程局中，总资产规模排名第二，实力雄厚。

另一方面他们前期并没有揽入其他地块，后期承建方也是自己，更能把预算投入到这两宗高标准地块中，做出让利更多，更激进的产品方案——投资额150亿，就是他们想打响品牌的表态。

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“中建系”的北京野心

此外，有消息称，此番并不熟悉北京市场的中建三局+五局能拿下京昌路两宗地块，长居北京的中建一局助力不少——“为了支持中建三局和中建五局的高标准建设方案，中建一局在前期测算阶段给予了无私帮助”。

且据传，中建一局一开始也报名了京昌路1地块，但后面在总公司的协调下，改为报名大兴黄村和房山拱辰地块，并*终竞得后者。

其实，总部在北京的中建一局，是“中建系”这几个工程局中，*为北京市场所熟知的。

在住房业务上，中建一局承建了不少保障房，包括海淀区苏家坨镇安置房项目，以及北京在建*安置房——孙河棚改安置房项目。

中建一局还拥有顺义蓝境佳园、通州幸福雅园等共有产权房，并通过旗下地产平台中建智地，独立开发了中建宸庐、中建京西印玥等商品房项目。还和招商联合开发了顺义臻珑府商品房、和绿城联合开发了顺义水映兰苑共有产权房，在北京各类住宅开发经验可谓丰富。

在北京今年的两次集中土拍中，中建一局也均有报名，扩大北京版图的意愿明显。

但考虑“面粉”成本，以及各个子公司的预算问题，“中建系”内部协调更多子公司进入北京的动作，开始增多。

2020年6月时，中建五局联合中建方程，竞得门头沟新城地块（长安麓府），挺进北京。

今年2月，中建三局联合鄂旅投置业集团，以底价约14.66亿元，成功摘得大兴区瀛海镇住宅地块，在北京拥有了首个纯住宅地块。

此外，在北京首轮土拍之中，中建三局还曾有意于大兴区大兴新城核心区H组团地块，只是在激烈竞争之下，*终没有入兜。

加上中建二局旗下的地产平台中建玖合，在北京丰台区亦开发有国望府项目。“中建系”的八个工程局，已经过半在北京住宅市场落子布局。

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“中建系”的一线筹谋

不止在北京，在集中供地的22城里，整个“中建系”工程局今年都十分活跃。

2月时，中建八局以14.8亿竞得上海自贸区临港新片区首个纯住宅地块，中建二局也以32.86亿元拿下同片区的2宗居住用地。

到了上海*次集中土拍，中建八局更是报名了9块， 并*终31.35亿元拿下奉贤新城1宗地。而中建二局也以37.39亿元拿下了临港科学家社区2宗地。

广州的首批出让里，中建一局、中建二局、中建五局、中建八局几家兄弟齐上阵，均有报名， 不过均未成功。到了第二批次出让时，中建一局15.5亿元落子增城一宗

不完全统计，仅计算中建一局、二局、三局、五局、八局今年在四个一线城市的拿地花费，就已经达到295.48亿元。这个数字，在前9月的房企全国范围拿地排行榜中，可排进前20。

此外，粗略查阅，在苏州两次土拍里，一局、三局均有地块入袋；在天津第二轮集中供地，一局和六局也都有收获。

而如果再加上在其他集中供地城市的拿地花费，这个数字将达到370.77亿元，排到前15名。

几个子公司一系列的积极动作，在中国建筑的年报中也有迹可循。据官方数据，今年上半年，中国建筑地产业务新签合同额以及营业收入的占比虽然只有总量的12%、15.6%，但其毛利率比重却高达38.7%，仅次于房建业务占比，且相差甚小。其毛利率更是在四大业务中居首位，为25.1%。

高利润的回报，也让中国建筑把更多的投资放在了房地产开发业务上 ——上半年中国建筑累计完成投资额1750亿元，同比增长13.9%，其中房地产开发类项目投资额1211亿元，占比高达69.2%。

尽管眼下民营房企受制于资金、预期等多重因素选择了集体“躺平”，但“中建系”的出挑似在意料之外、情理之中，有中建三局人士就一语道破其中关键奥秘：

“毕竟，央企的财务成本是你想象不到的。”

关于工程局加入地产开发内卷，你有什么想说的？

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