“学府壹号院”百亿热销VS掩盖不了悲惨的楼市“金九银十”

上周五，北京出现了一次刷新历史记录的热销——海淀上地的“学府壹号院”

这个项目肯定是今年北京楼市*受关注的新盘，也是热度*的新盘，在上周五开盘选房。

跟其他项目不一样，作为*批共有商品房，学府壹号院是先登记资格，然后由ZF指定的公证机构公开摇号，由海淀房管局监管，然后在昨天凭摇号顺序选房。上周五深夜，项目128/154/184/220平米的户型已经全部清盘，一套不剩（除一层下跃）！

而275平米的*大户型，总价约2500万，所有边户也都售罄，只剩下低楼层的中间户。北京的购买力真是恐怖。

学府壹号院是今年北京楼市*热的项目，这个项目也是伟哥点评过的2021年*大神盘，虽然是个低配版的壹号院，但综合来看，这个项目的地段、价格和产品，都是性价比*的。几个月前伟哥写过一篇文章，一一被市场验证，题目是：*！2021年北京楼市10大新“神盘”价值排行榜

学府壹号院可以说开盘天时地利人和，除了过硬的产品力，性价比外，能在当下还敢去大酒店开盘的，未来几个月肯定不会再有。

125亿的确让人眼红，但千万别被这个项目的热销就冲昏头脑，学府壹号院的热销背后其实够本掩盖不了北京楼市悲催的金九银十！

话不多说，看看北京市场*近的网签数据：

北京楼市金九银十过去，整体看，2020年10月新建住宅网签5559套，二手房住宅网签9340套，二手房同比下调53.4%,环比下调了25.7%，这也是北京二手房市场连续7个月成交下调。

二手房不足万套代表了市场全面出现降价，北京楼市有个惯例，二手房网签不足1.5万套，市场肯定处于低迷期，而且不足1万套的成交量，这也是2020年3月疫情后，北京市场的*谷。

二手房是*反应市场真实情况下，那么看看新建住宅，同样市场也在明显的供应上涨，成交下滑！

新建住宅数据看似不错，其实背后有很多特殊原因，从数据看，9月北京市场供应新建商品房住宅11556套，是2012年9月后的历史供应*纪录，9-10月单月新建商品房住宅成交分别是5430和5564套，看似很高，但新建商品房住宅背后是有特殊原因。

恒大地产有4个项目合计在9-10月网签了2816套，也就是说，这部分特殊情况下的网签数据，明显影响了整个北京金九银十新建住宅数据的网签情况。

实际数据整理后，北京2021年金九银十真实成交新建住宅8173套（环比明显下调），二手房住宅21915套，整体成交只有30088套，市场同比2020年金九银十减少了1万套！下调超过25%。

出现北京市场断崖式下调的原因有几点：

首先：2021年下半年开始整体全国楼市速冻的**关键原因是因为信贷收紧，北京作为一线城市，目前为止，7月后购房的新房二手房均未放款，严重制约了市场成交，而且从趋势看，接近年底，房贷有更明显收紧的可能性，市场成交量持续低迷。二手房已经连续7个月下调。

*近各种声音都在说房贷宽松了！那么背后的真相是什么？

*近部分媒体说的房贷放松，并没有明显出现，热点城市整体贷款依然维持之前的紧张程度。

央行和银保监会在10月中旬均公开向市场发声，分别要求保持房地产信贷平稳有序投放；督促银行落实房地产开发贷款、个人住房贷款监管要求。

需求锐减了，当然排队的人就会少了，简单的说就是本来一个月准备了100个人贷款，市场火热的生活有200个人贷款，当然就积压下来了，所以当下积压了大约3-4个月也就是1-2万亿左右，但现在很多城市成交一个月只有50个人了，所以排队很可能会快了，这不代表信贷宽松。

其次：供应井喷的影响，9月北京楼市入市11556套新建商品房住宅，是8年来*月度记录，井喷供应使得购房者再次出现挑花眼现象，除了位于树村的学府壹号院外，大部分区域集中供应，项目竞争加剧，购房者卖不掉二手房，没有购房者资格与资金，市场陷入恶性循环。

*轮集中供地中，北京合计供应30宗住宅地块，累计起价1043.12亿。30块地全部成交，其中有15宗地块参与企业超过10家。*多的地块有16家企业参与，30宗地合计现场报价878次，*的报价高达110次。10宗地块*后高标准环节竞标。29宗商品房住宅地块土地中触及地价上限地块达到22宗，占比达到76%。

*批30宗地共计成交总金额近1110亿元，但宗地平均溢价率仅有7.4%，*溢价率不超过25%，70%地块溢价率在10%以内。

第二轮集中供地全面降温。

北京在坚持贯彻“房住不炒”的挥泪大调控之下，*终成交了17宗（含1宗招标），再除去5宗底价直接成交的，进入今日*终现场竞价环节的仅11宗，*终16宗宅地卖了510亿；

第三：*等调控政策不断升级，8月份约束离婚后购房等政策叠加，包括第二轮集中供地结果不理想，都导致当下楼市购房者失去信心。

第四：从市场预期看，第二轮集中供地项目依然有大量即将在*近1个多月入市，目前已经上市的都算是比较好的项目，后续还有10几个位置品质都不如之前项目，市场酝酿供应继续明显增加，而贷款难严重制约市场成交，整体看，如果*近信贷数据没有明显缓和，购房者依然房贷排队积压的话，北京楼市在年末酝酿明显的价格战！