小产权房买卖合理吗？符合国家法律法规吗？

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• 146****6136

  将“小产权房”出卖给城镇居民户口人员，违反了宅基地使用权身份限制的有关法律或国家政策规定。首先，根据《土地管理法》第62条及其他条款的规定，农村宅基地属于农民集体经济组织所有，能享有宅基地使用权的必须是集体经济组织的成员，且一户只能享有一处。其次，根据1999年5月6日国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。2004年12月24日，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”，以及根据国土资源部印发《关于加强农村宅基地管理的意见》的通知中第十三的规定，严格日常监管制度。各地要进一步健全和完善动态巡查制度，切实加强农村村民住宅建设用地的日常监管，及时发现和制止各类土地违法行为。要重点加强城乡结合部地区农村宅基地的监督管理。严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。

  查看全文↓ 2012-08-27 16:10:35
• 136****3357

  根据《中华人民共和国合同法》第52条第五款关于合同“违反法律、行政法规的强制性规定”，其买卖合同应属无效，具体规定、理由与情形如下：一、“小产权房”的买卖，严重违反国家关于农村集体土地使用权不得出让的法律规定，应认定买卖合同无效。《土地管理法》第63条明确规定：“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，作为“小产权房”卖主一般为农民所有的房屋如果允许自由买卖，就意味着房屋所附着的宅基地使用权也作为标的物与房屋一并出卖了，这实质上就是对农民集体所有的土地使用权进行非农业建设，为该规定所禁止。

  查看全文↓ 2012-08-27 16:10:25
• 155****3795

  小产权房买卖违反国家法律规定

  查看全文↓ 2012-08-27 16:10:15

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  首先要搞清楚你要买的小区停车位有没有产权证。这点很重要。开发商如果未向你当地的土地规划建设部门缴纳地下室车位这一部分的土地出让金和配套费，地下室车位产权是不能办理的。在开发商没有交齐这一部分钱的情况下，该车位一定不要买。因为在法律上讲，这种情况下，这个车位是不能界定物权的。如果开发商已经缴纳这部分出让金和配套费，那么你应该在车位买卖合同里写明开发商办理该车位产权证的**后期限。其实和买房子的道理是一样的。

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  房屋买卖有哪些必须知道的法律法规：一、符合房屋现售条件的商品房预售合同的效力出卖人未取得商品房预售许可证明即签订预售合同转让房屋，在一审法庭辩论终结前房屋已经竣工验收合格的，可以认定为商品房现售，当事人以出卖人未取得商品房预售许可证明为由主张合同无效的，不予支持。二、预约合同的效力和履行当事人以出卖人在签订预购书、购房意向书等预约协议时未取得商品房预售许可证明为由，要求确认预约协议无效的，不予支持，但预约协议被认定为商品房预售合同的除外。预约协议订立后，当事人一方无正当理由拒绝签订房屋买卖合同，守约方起诉要求法院强制违约方订立买卖合同的，一般不予支持。三、基于假按揭签订房屋买卖合同的效力当事人为套取银行贷款虚构房屋买卖事实订立买卖合同，双方并无买卖房屋的真实意思表示，房屋买卖合同无效。当事人尚未还清银行贷款的，对于合同无效的法律后果可以参照《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条的规定处理。四、房屋买卖中阳合同的效力当事人在房屋买卖合同(包括双方已经签字的网签合同)中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持。当事人对房屋买卖合同(包括双方已经签字的网签合同)的效力及履行存在争议，经审查其名为房屋买卖，实为赠与等其他法律行为的，应根据隐藏法律行为的性质进行处理。五、购房指标转让合同的效力当事人签订合同将房屋(包括拆迁安置用房等)的购买指标转让给他人，当事人一方主张转让合同无效的，一般不予支持，但当事人转让经济适用住房等政策性保障住房购房指标的除外。

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• 问 商住房受国家法律保护吗?商住房产权到期会被国家无偿收回吗?
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  不会。住房产权永远属于房产证登记人所有，权益受法律保护。产权没有期限，永远是房主所有。有期限的市住房所属土地使用权年限，商住房是50年，到期后依据物权法的149条规定，当事人可以申请续期使用土地。

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