上海买二手房的经验和教训？

已有10个回答

• 154****3890

  1、在我眼中，世博是规模庞大,仪式盛大的。我能想象在上海，有着不分国界，相距五湖四海的人们都讨论着这里的变化，不但环境变得更卫生了，建设也愈来愈好。继奥运会以后，是第二个是祖国人们激动的盛会。
  上海的世界博览会，建设方面有“上海世博会园区”还在周详规划中，估计是永久性展览馆。我**喜欢的是世博会的吉祥物——海宝。这是一只水蓝色又带有活力的小精灵。海宝的形象使用热情的双臂和自信的微笑欢迎来自全球各地的朋友们。海宝是以汉字的“人”作为核心创意，因为只有全世界的人相互支撑，人与自然.人与社会.人与人之间和谐相处，这样的城市才会更加美好。
  我很期待上海举办的世界博览会，上海一直不断在进步，祖国人民也很投入在世博.奥运。我相信世博一定也会像奥运会一样圆满成功，变得让其他国家难以取代的境界，为整个中国争光！希望我也能为世博尽一份力，为世博的来临喝彩吧！
  
  2、在我眼中，世博是规模庞大,仪式盛大的。我能想象在上海，有着不分国界，相距五湖四海的人们都讨论着这里的变化，不但环境变得更卫生了，建设也愈来愈好。继奥运会以后，是第二个是祖国人们激动的盛会。
  这是开头。
  中间写解放前的中国如何，比如说吃不饱穿不暖等。
  然后写如今中国综合国力日渐强大，譬如今年成功举办上海世博。
  再接着写世博盛世，与解放前突出对比。
  比如，解放前中国受人欺凌，而如今，举办世博，且对外友好往来。例；
  
  上海的世界博览会，建设方面有“上海世博会园区”还在周详规划中，估计是永久性展览馆。我**喜欢的是世博会的吉祥物——海宝。这是一只水蓝色又带有活力的小精灵。海宝的形象使用热情的双臂和自信的微笑欢迎来自全球各地的朋友们。海宝是以汉字的“人”作为核心创意，因为只有全世界的人相互支撑，人与自然.人与社会.人与人之间和谐相处，这样的城市才会更加美好。
  
  **后要发出中心，发出呼应和美好祝愿，比如，祖国的明天更美好等。例如
  
  我很期待上海举办的世界博览会，上海一直不断在进步，祖国人民也很投入在世博.奥运。我相信世博一定也会像奥运会一样圆满成功，变得让其他国家难以取代的境界，为整个中国争光！希望我也能为世博尽一份力，为世博的来临喝彩吧！祖国的明天将更美好
  
  希望能帮到你

  查看全文↓ 2014-01-29 12:57:44
• 134****6369

  您好：主要考虑房子是不是干净，一般死过人的房子，上海人是很忌讳的，还有就是房子是不是满五年唯一的，这样的话能省去很多的税费，现在房东都是挂的是到手价，税费都是买家付的。
  还有就是地段的选择，**好是内环内的，要交通方便的，这样的房子**空间是很大的。如果买房子要贷款的话，**好是买93年以后的房子，这样的房子商贷是可以贷足7成的。基本上就是这些了，希望我的回答能够给您一些帮助。

  查看全文↓ 2014-01-29 09:08:32
• 131****1017

  （ 1 ）房屋手续是否齐全
  房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以**好选择有房产证的房屋进行交易。对于房产权证可以凭身份证去房产交易中心查询。
  （ 2 ）房屋产权是否明晰
  有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
  （ 3 ）交易房屋是否在租
  有些二手房在转让时，还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可 “ 买卖不破租赁 ” ，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。
  （ 4 ）土地情况是否清晰
  二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利。（ 5 ）市政规划是否影响
  有些房主出售二手房可能房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
  （ 6 ）福利房屋是否合法
  房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
  （ 7 ）单位房屋是否侵权
  一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
  （ 8 ）物业费用及公用事业费用是否拖欠
  有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
  （ 9 ）户口问题
  有些二手房中会有历史户口问题，可能存在一户两本户口本，更有甚者，还会有上上家的户口存在，没有迁移走。建议购买二手房的买主，聘请律师向公安户籍部门查询买卖的二手房户籍信息。
  
  对于户口问题法院不能受理迁移户口，但是如果在二手房买卖合同中约定，一定期限后上家将所有现存户口迁移，否则需要支付违约金，则对于违约金索赔法院可以受理。
  （ 10 ）合同约定是否明确
  二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

  查看全文↓ 2014-01-28 14:52:01
• 133****0984

  买二手房申请办理公积金个人住房贷款办理程序
  
  二手房公积金贷款办理程序
  购买二手房申请办理公积金个人住房贷款，有两种方式：
  1、借款人直接向市资金中心申请办理贷款。
  其办理流程：到“中心”咨询、登记 → 提交申请资料 →“中心”受理、审批 → 买卖双方交易过户 → 与银行签订合同 → 办理抵押登记 → 贷款资金发放 → 借款人按月还款 →结清贷款→注销抵押。
  第一步 “中心”咨询,领取申请表：由房屋买卖双方及配偶（未婚或离异应出具证明），持卖方名下的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》两证原件，以及户口薄、身份证和结婚证原件，到市资金中心进行预登记，领取公积金贷款申请表。
  第二步 借款人向市资金中心提交以下贷款资料：
  （1）公积金贷款申请表；
  （2）公积金缴存证明（或住房公积金对账簿）及经济收入证明；
  （3）所购房屋的评估报告书；
  （4）买卖双方签定的《存量房购房合同》；
  （5）原卖方名下的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》（原件及复印件）；
  （6）夫妻双方身份证、户口薄、婚姻证明（原件及复印件，单身职工应提供单身证明。）
  第三步 “中心” 受理审批：市资金中心受理借款申请人资料，审批确定贷款额度及年限。
  第四步 交易过户: 房屋买卖双方到房产局及土地局办理“两证”交易过户手续。
  第五步 签订合同：借款人持已办理交易过户的“两证”及契税完税发票（原件及复印件）到市资金中心，由市资金中心出具贷款承诺书到指定银行签订《借款合同》、《抵押合同》等贷款文件，卖方在贷款银行开立存款专户。
  第六步 办理抵押：借款人到房产局办理抵押房屋登记并领取《房屋他项权证》。
  第七步 发放贷款：贷款手续全部办妥后，由市资金中心将贷款资金通过银行直接划转到卖房方已开立的存款专户内。
  第八步 按月还款：借款人按借款合同约定按月偿还贷款本息，直至贷款全部还清。
  第九步 结清贷款：借款人结清**后一次贷款时，本人应亲自前往贷款银行并在柜面办理还贷结清手续。
  第十步 注销抵押：借款人偿还完全部贷款本息后，凭贷款银行出具的结清证明和撤销房屋抵押证明、购房合同原件或房产证原件及个人身份证，到原房地产抵押登记部门办理抵押登记注销手续。
  2、借款人委托中介公司代办手续。
  第一步 客户直接向担保公司或中介公司咨询，领取贷款申请表。
  第二步 借款人将全套贷款资料提交担保公司或中介公司，由担保公司或中介公司送市资金中心办理审批。
  第三步 市资金中心对贷款资格、额度及年限审批后，发放贷款承诺书。
  第四步 担保公司或中介公司为房屋买卖双方代办房产证和土地证过户手续，贷款银行与借款人签订借款、抵押合同，并与担保公司或中介公司签订提供担保的三方协议。
  第五步 房屋产权证单证过户后，市资金中心即可发放贷款资金，将贷款资金通过银行以转账方式直接划转到卖房方开立的存款专户内，借款人按借款合同约定从次月开始按月偿还贷款本息。
  第六步 担保公司或中介公司为借款人办理房屋抵押登记手续，将房屋他项权证

  查看全文↓ 2014-01-28 13:58:24
• 145****0510

  大面积的多层 顶楼不如底楼好卖,千万别买。

  查看全文↓ 2014-01-28 12:56:03
• 145****3176

  上海二手房买卖合同撤销后，马上就可以再签 这个是没有限制的 希望能帮到你

  查看全文↓ 2014-01-28 09:12:14
• 156****6302

  大面积的多层 顶楼不如底楼好卖，千万别买。

  查看全文↓ 2014-01-26 22:05:49
• 132****2032

  市场低迷买入 注重地段房型 朝向

  查看全文↓ 2014-01-26 15:53:20
• 158****6504

  房子好坏，价格，付款方式，根据自己能力来

  查看全文↓ 2014-01-26 14:21:26
• 133****3178

  这个要看你朋友自己了，你参谋得好，他会感激你的，参谋得不好，后果相信你也知道的。毕竟买房设计的数目不小。
  我只能说，房子是一分价钱一分货。找个好一点的经纪人即可。

  查看全文↓ 2014-01-26 13:45:41

相关问题

• 问 谁来说说买二手房技巧和经验？
  答

  鉴于新房的不确定性，如今很多人都会选择购买二手房来安居。但是因为牵涉到上家、中介，所以里面的不确定因素也是存在的，为了更好的买到心仪的房子，我们带来了二手房交易“干货”——流程及注意点。二手房交易的一般流程：1、在交易过程中，为保护您卖方的合法权益，通常要将有关费用委托指定的帐户来监管以规避交易风险。通常首期款不少于购房价的两成。2、您需要委托具有专业资格的评估公司对所购物业进行评估，从而确定贷款的成数；向银行提交申请贷款资料并签署相关合同、文件。3、银行对您所提交的申请贷款的个人资料及买卖的真实性都要经过严格的审查、通过的审查的，银行会出具贷款承诺书给您说明贷款成数及年限。4、在您办理完过户并拿到属于您的房地产证以后银行方面会通知您去有关部门办理房产抵押登记手续笔并由银行取回已盖有抵押章的房产证保存。5、银行放款给卖方以后的次月您就要开始还款了。6、在您还清贷款的当日（包括到期还款及提前还款两种情况）就可以向银行提出注销抵押登记的要求，并再次到有关部门办理注销抵押登记的手续，领回房地产证就可以了。二手房交易中应注意事项：1、注意关于所委托的中介机构注意您所委托的中介公司是否具有“房地产经纪、代理业务”的营业范围；从业人员是否具有从业资格：即房地产经纪人执业或房地产交易员上岗证。2、注意检查二手房的质量当您选购二手房时，要对下述的问题进行仔细的检查：检查房屋有无裂缝；检查房屋有无倾斜；检查房屋有无渗漏；检查墙面有无石灰“暴点”；检查卫生间、阳台、厨房的排水是否顺畅。3、二手房资金监管的办理如果您选择的是一次性付款方式：可将房款划至交易中心资金监管账户；如果您选择的是按揭贷款：首期款可以存入贷款银行指定的资金监管帐户或交易中必资金监管帐户。4. 签署《房屋转让合约》时须注意的问题签署之前先查档，确认该房产的合法性；查清该房屋有未设定抵押、出租或被法院查封，如设定了抵押或已出租，则要求卖方先解除抵押或租赁，如是被法院查封的，则不要购买房屋。有否设定抵押或出租或被查封，可到市房管局查档了解。签署之前先验证业主身份证原件是否与房地产证相符；如产权人为二个或以上的，须征得所有产权人同意方可出售，有的产权证上虽然只有一个人的名字，但要查清对方有否结婚，如是已婚的，还有征得其配偶同意；签署之前确认房产的地址、房号、使用年限、面积等重要因素无误。

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• 问 请大家来说下买二手房技巧和经验？
  答

  购买二手房小技巧：1、准备一个手机号。专门是用于留给房产中介及网上咨询用，因为中介与中介的信息是互通的，到时买好房子后别的人其实并不知道，还会一如既往的打，省去麻烦。2、了解政策，做好预算。要注意的是，近一二年，中介挂出来的价格，十有八九都是上家的到手家，自己做预算时要考虑除房价以外的钱都是自己出的部分，比如上下家的中介费，契税，上家不满五年要收差价税等。3、无论是网上咨询还是自己去中介问房子时，一上来先问这套房子有没有（核实一下这套房子有还是没有）。4、去看房子时，带上尺子。自己量一下实用面积，别听中介瞎忽悠。5、商量好房价后，签意向书之前记得看一下中介的营业执照，在签意向书时，记得写清煤气及维修基金过户等想要写清的细节，还有就是付款明细及贷款数额，还有就是记得查看房产证原件及查看房子的产调等。6、贷款一般要准备的东西，通常中介会说的，不过**好先准备一样东西，就是刻一个私章，贷款时会用到。7、记得要求少付上家二万块钱，等的户口迁入（或上家户口迁出）后再付（防止因上家户口不走所造成的麻烦）。这个可以写进合同或意向书里（因为过户手续办好后，房产证通常要一段时间后才能办好拿到）。

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• 问 请大家来谈谈买二手房技巧和经验？
  答

  没技巧不一定买不到房，卖不出房，但是有技巧可以买到更好的二手房，可以更好更快的卖出二手房，具体呢?详细内容请看本文介绍： 买卖二手房的技巧有： 一、挑选可靠的中介。 虽然随着二手房市场的日渐发展，中介交易正在一步步走向规范，但目前现实存在的种种交易纠纷还是令买房者和购房者不胜其烦。据一位业内人士介绍，许多市民在选择购房时，一般都以大公司作为第一选择，一方面操作比较规范;另一方面房源也比较充裕。 专家建议：卖方**好将房屋委托给一些比较大的中介公司，除了能够保证比较多的客源外，**重要的是能够保证交易的安全性、避免带来后顾之忧。 二、选择合适的购房代理方式。 两种代理方式各有利弊目前委托中介销售二手房一般有两种方式：独家代理方式和一般方式。选取独家代理方式的客户不应当将同一套房源委托给另一家中介;而一般方式可将同一套房源同时委托几家中介代理销售。 据介绍，目前比较大的公司一般都倾向于同客户签署独家代理合同，小型中介则比较倾向于一般合同。两种方式各有利弊：一般而言，独家代理合同更能保证交易的安全性;一般合同则能提供更多的客源、促成交易的早日成交，但在交易过程中可能会存在一定的风险。 三、代理期限的选择。 代理有效期宜短不宜长，如果签了一份独家代理合同，但是房子迟迟不能脱手怎么办?这就需要在签定合同的时候约定一个有效期，在有效期内未能达成交易就可以自动解除合同。有效期定多久比较好呢? 专家认为，代理有效期的时间宜短不宜长，一般以一个月为宜。因为如果一个月内房子未能脱手，但你对中介公司的服务还比较满意，还可以选择续约，中介公司一般也乐意。 四、**好不“跳过”中介。 有一些“精明”的卖房者通过中介与购房者碰头后，为了省却一笔中介费，就会“跳过”中介与购房者直接进行交易。专家认为，这一方面是卖房客户有违诚信的表现，另一方面也增大了交易的风险，有时反而还会降低交易的效率。 二手房交易是一个烦琐的过程、需要许多的证明和手续。一旦跳过中介，买卖双方就必须亲自去处理这些事务，将消耗极大的精力和时间，反而会降低交易的效率。 五、签订方房屋买卖合同时不能签“到手价” 据一些中介公司反映，许多客户在委托他们卖房的时候由于嫌合同上各款项细则太过麻烦，要求只与公司签一个“到手价”，即直接到手的钱有多少签多少。对此，中介公司颇感为难，因为只同客户签“到手价”属于中介公司违规操作行为。 二手房交易过程中，除了房屋本身的房款外，还涉及到契税、交易手续费、中介费等多笔费用。如果只签一个“到手价”，必然给中介留下很大的操作空间。碰到一些不法中介的话，等于制造了“暗箱操作”的温床，**后受到损失的还是交易买卖双方。因而专家建议，签约过程中，一定要把各款项弄清楚，千万不要只签一个“到手价”。 六、房屋的交付要谨慎。 许多二手房房主同中介公司签定了合同后，为了避免一次次看房的麻烦，将自己的钥匙交给中介公司。专家提醒，二手房交易中，交钥匙还需谨慎。 许多中介公司也并不主张屋主交钥匙的做法。虽然交钥匙方便了中介公司看房，但是，万一发生失窃等意外情况，责任归属问题就十分麻烦。因此，许多大型中介对交钥匙也保持了谨慎态度。 七、不要轻易提前交房 在交易过程中，有些购房者可能会提出各种理由要求在办妥过户手续前入住。专家提醒，即使签了购房合同，在过户手续没有办妥之前，对于提前交房的要求屋主还需思量。 虽然现在办理产权过户的时间已经大大缩短，但是仍需要15天左右的时间，在这段时间里还是有可能产生一些纠纷。纠纷发生后，由于现行法律以“保护现居住者”的权益优先，因此可能会给屋主带来一些不必要的损失。 八、合同细节须明细 经纪人反映，有时买卖双方在成交入住后仍会有纠纷。这些纠纷主要集中在一些细节问题上，诸如维修基金、有线电视费、电话费等等。 由于买卖双方缺乏房屋交易的经验，在交易过程中往往比较注意房款、中介费等比较大的费用，但在某些细节问题上则不甚关注。如果这些细节问题在签定合同前就事先约定好了，就不会产生这些“后遗症”了。 九、找房产律师协助购房 有一部份屋主的二手房交易并不是通过中介进行的，而是通过朋友、亲戚的介绍寻找买家。对于这样自售二手房的现象，专家提醒：要仔细研究二手房交易的相关政策、程序、手续等系列知识，否则很难顺利完成整个交易过程。如果希望二手房的交易可以更快更稳妥地交易，有条件的应聘请一位房产律师协助办理或者代为办理。

  全部5个回答>
• 问 上海买二手房的手续和应交的赋税？
  答

  您好二手房的交易手续一般都是在房产公司走流程的具体手续如下：在签订买卖合同当日支付该房总价的30%（除去在看完房子以后所支付的定金以外，因为定金也是算在**里的）如果在双方协定同意的情况下做低房价那要把其中一部分钱（装修补偿协议）作为中途款支付给对方然后可以去您所购买房子的区交易中心办理审税审限购的流程大约在20天左右可以进行交税交易过户的手续在此之前把前面提到的中途款支付给您的上家所谓缴税包括：上家如果不是唯一的有1%或者2%的个税不满五年的有全额的5.55%的营业税非普通的有差额的5.55%的营业税契税1%或者1.5%或者3%视房屋情况定其余的就是一些零杂费用贷款年限中介公司会跟您说清楚的如果收入稳定的话建议等额本息这样压力会小点不知道这样的回答您满意不

  全部2个回答>
• 问 上海买新房和二手房的****低各是多少？
  答

  商业银行**低**三成，公积金可以贷二成，但是只能贷30万，补充的可以贷40万

  全部8个回答>