房地产中介交易中，交易主体的风险谁承担？

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• 157****2458

  卖房主要注意自己的总价，还有补充协议上写的内容！

  查看全文↓ 2014-03-28 09:26:26
• 141****8593

  一.目前我国房地产中介市场发展现状
  
  加入WTO后的中国，房地产中介市场这块蛋糕的诱惑力越来越大，二手房、写字楼和住宅租赁市场的预期利益至少还有十几年的荣景，房地产中介服务仍然大有可为。笔者就以中介服务**为活跃的上海为例，2002年之前在上海，外资中介机构在国内主要从事的是中高档物业，如以豪宅、休闲不动产、商业不动产等为主的租赁买卖业务，而本土传统的中介机构则主要从事中低端的物业，如普通二手房、商品房……
  
  今天的房地产中介服务，不再是单一的房地产咨询、价格评估，还有房地产经纪等活动，房地产中介企业也不再是单一为卖方（即一级房地产市场中的房地产开发商和二级房地产市场中的房屋产权人）服务，更多的要对消费者即购房者负责，充当着"中间人"这一角色。在这些专业的交易活动中必然产生专业类型的风险，因此参与房地产中介法律关系的各个主体需要对房地产中介活动中可能出现的各种法律风险加以了解并作出积极的预防措施。
  
  二.房地产中介活动中的法律风险
  
  房地产中介从法律角度解释是一种民事法律关系。这种民事法律关系中各个主体的联系主要是通过与房地产中介有关的合同。在房地产中介活动中常见的合同有委托代理合同、居间合同、行纪合同等。作为房地产中介机构以及房屋产权人（使用人）、购房者等合同主体其签订合同**基本的目的是在交易过程中尽可能地避免风险，实现交易目的，获得预期利益。
  
  (一). 通过中介进行房屋买卖是目前房地产中介机构容易出现法律风险的一项业务，其中比较常见的法律问题有：
  
  1. 来自交易主体方面的风险。
  
  交易主体的风险一般指房屋买卖或租赁合同的主体缺乏必要的法律要件，就是说出卖人并非房屋所有权人或者未获得房屋所有权人的有效授权。
  
  对于不同的房产所有人，其在房地产市场进行交易的动机各不相同，有的人想卖小房换大房，有的人想低价买高价卖，有的人则是由于出现法律纠纷或陷入债务危机，还有的人是由于婚姻变故或是家庭纠纷。例如，夫妻一方擅自处分夫妻共有房屋；房屋产权共有人未经其他共有人同意私自将房屋出售；职工不告知单位便把单位拥有部分产权的公房出售等等。上述情况在认定合同法律责任时一般认定合同效力待定，或者直接认定合同无效。
  
  买方委托中介机构选购房屋，是出于对中介机构专业人士的信任和信赖，因此，对于交易主体是否合法，房地产中介机构应当进行严格的审查，如果中介机构未尽审查义务，导致合同无效，给交易一方造成损失了，就应当承担相应的责任。
  
  2. 来自交易标的物的风险。
  
  交易标的物即是用于交易的房屋，中介机构应当对房屋的有关情况予以调查，如果出现下列情况，中介机构应当告知该交易标的物不能进行转让：①交易标的物为非法建筑或已被列人拆迁范围；②房屋权属有争议或者房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人而侵害承租人优先购买权的；③房屋已设定抵押，未经抵押权人书面同意转让的；被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有权属转让的；④交易房屋存在严重的质量瑕疵等。
  
  如果房地产中介机构明知该房屋存在上述情况而未尽告知义务，给合同一方（一般指买方）造成损失的，应当承担赔偿责任，当然如果是委托人（一般指卖方）刻意隐瞒制造虚假证明等而给房地产中介机构造成经济损失的，则由委托人承担相应的赔偿责任。
  
  3. 来自交易合同、交易手续方面的风险。
  
  房屋属于不动产，其交易规则有别于一般动产。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到政府有关部门进行登记，出卖人仅将房屋交付买受人使用并不意味着就此产生房屋所有权变更的法律后果。买卖双方要交纳相关税费，办理产权过户手续，房地产管理部门才会核发过户并颁发产权证书。
  
  但是在房屋交易过程中，如果双方对交房时间、付款期限等约定不明引发争议，其中一方的权益必然受到损害。为保证交易目的的顺利实现，房地产中介机构还应提示交易双方对诸如交房时间、付款方式等条款作出明确的约定，这样做的目的也是为了使房地产中介机构避免不必要风险和损失。
  
  房地产中介机构如何防范以上述及的诸多的法律风险，关键是应当在交易前对交易房屋的产权等情况作一个彻底的了解，谨慎与委托人签订房屋买卖合同及其他委托代理、独家代理等关联合同。同时为了避免给委托人造成损失，还应认真审查该房屋产权证明、有无权利限制等情况，如中介机构未能尽到谨慎审查的义务，致使房屋产权人或购房者因此遭受损失的，房地产中介机构应承担赔偿责任。
  
  (二). 房地产评估过程中出现的法律风险：
  
  1、过失引起的风险。
  
  这一风险包括估价师未尽到义务、受客观条件限制，对可能存在的事项未能如实披露等。
  
  一般情况下，估价风险与主观因素关联较大，如因专业能力和工作态度导致产生风险。专业方面的风险如估价人员未能正确掌握房地产价值标准对估价的影响，使估价目的与估价方法、估价价值不匹配，或估价报告文字叙述不当，造成委托方误解，或估价人员对评估参数及评估信息资料真实性的甄别、价格含义等缺乏正确的把握，而导致估价结果与事实相差悬殊，从而引发估价纠纷风险。
  
  由工作态度引发的风险，主要表现有估价人员工作态度不认真，估价报告质量低劣，或受自身执业能力限制，使估价结论发生较大偏差，在未明确委托评估房地产的情况下，就盲目估价，导致估价不实。另外在对国家相关政策理解不够充分的情况下，轻率确定经济性贬值率或贬值额，以及估价人员与委托方有利害关系，使估价结论失去公允性，从而发生经济纠纷的风险。
  
  2、非过失风险，主要系客观因素引发的风险。
  
  包括估价师与他人恶意串通、明知对方有隐瞒行为仍出具虚假估价报价等。除估价人员本身原因外，由客观外界不确定因素引发的风险也比较多，通常情况下有，委托评估房地产的情况未能真实告知评估人员，或有意拖延提供有关证件而造成评估不准确造成了经济纠纷，例如隐瞒产权不明晰、产权证明文件不完整等情况，致使估价严重失实。同时，法律、经济政策等方面不可预料的变化也会导致某些风险。另外，由于我国统计资料的发布存在不系统、不完全、严重滞后的问题，给估价操作带来难度，易造成估价失实而引发争议。委托方对估价报告使用不当，也容易产生风险，造成经济纠纷。
  
  根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》，其中专章对房屋中介机构从业人员和机构、业务的管理予以了规定，对于其法律责任未有专门明确，只是强调了违反管理规定的一般罚则，即行政责任问题，对于刑事责任规定了"房地产管理部门工作人员在房地产中介服务管理中以权谋私、贪污受贿的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任"。广泛的法律责任还包括民事法律责任，通常，合同责任既包括合同约定的责任，同时也包括法律规定的责任。其中，合同各方对于违约责任的约定只要不违反法律规定，违约方就应当按照约定向守约方承担责任；对于没有约定的情形，应当按照法律规定追究违约方责任。
  
  中介机构为委托人提供法律法规、政策、信息、技术以及居间代理业务等方面的服务，可以根据合同约定的违约责任和《合同法》的有关规定承担民事法律责任，承担法律责任的方式有返还财产、赔偿损失、支付违约金、赔礼道歉等，可以单独适用，也可以合并适用，对此《民法通则》第一百三十四条已有明确规定。

  查看全文↓ 2014-03-27 09:49:40
• 134****9501

  1、认真履行甲、乙方委托的事项,完成甲、乙方委托代办的各项服务。
  2、丙方派具备经纪人资质的从业人员负责该房产的居间活动,在委托期限内办理所委托的事项。
  3、根据专业知识及工作经验,丙方将所了解的标的情况如实告知委托人,及时将委托事项办理的进展情况向委托人通报。
  4、对委托人个人资料予以保密,未经委托人同意,不得向他人泄露和擅作他用。
  5、处理受委托事项取得的财产,应当及时转交委托人。收取经纪费用时应出示国家规定的收费标准及收取相关费用的依据,否则委托人有权拒交。
  1、无正当理由不履行合同的;
  2、与他人串通,损害甲、乙方利益的;
  3、故意隐瞒,提高委托标的利差;
  4、其它重大过失影响甲、乙方交易的。

  查看全文↓ 2014-03-27 09:44:20
• 144****1914

  多交**款，20%的房款**佳，但是也有弊端，需要等你的房地产权证下来才能办理交易手续，收到钱会比较晚，而且如果买家贷款批不下来或者贷不了款就麻烦了，你想让他搬走可费劲了，如果配合还好，不配合你的房子也没法再卖了

  查看全文↓ 2014-03-27 09:42:51
• 138****8420

  没有什么风险,通过银行交易就不怕了,如果是你们私下就不保证了,

  查看全文↓ 2014-03-27 09:32:46
• 134****7413

  可以由业主之间私下交易 但双方要自己承担风险

  查看全文↓ 2014-03-26 20:48:36

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• 问 房地产中介交易中，交易手续的风险谁来承担？
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  具体只什么情况

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• 问 如何避免房地产交易风险？
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  如何避免房地产交易风险●查询房地产登记信息购房人在签订购房合同、支付定金前，应了解所购房地产的权属状况。购房人可以凭本人身份证明，到房屋所在地房地产交易中心，根据房地产坐落或房地产权证号查询房地产权属、抵押、限制、租赁等登记相关信息。房地产权属存在限制、更正登记、异议登记等状况的，不能进行房地产交易登记。●交易合同网上备案上海市房屋土地资源管理局向全市一手房交易客户提供商品房预(销)售合同网上备案服务。向二手房交易客户提供存量房经纪合同和交易合同网上备案服务。网上备案平台上提供楼盘信息;规范的合同文本;统一的交易流程;房地产登记办理要件及流程。通过一手房、二手房合同网上备案平台既可有效杜绝权属状况存在限制信息的房屋进行交易，也可有效防止“一房二卖”的发生。合同双方在网上备案系统签订合同后，必须分别设置合同密码，通过合同密码可以防止合同一方当事人擅自修改合同信息。一手房、二手房交易合同必须经网上备案后，方能申请办理相关房地产登记。●二手房资金监管存量房(二手房)经纪合同和交易合同网上备案服务的另一内容是提供二手房交易资金监管。买卖双方签订有关资金监管的协议，当交易进程满足约定的付款条件时，由指定的资金监管机构，将房款支付到卖方指定的银行帐户中，实现了房地产交易“一手交钱一手交货”，有效保障房地产交易资金的安全。●房地产权证加密房地产权证设置密码是近年来房地产登记机构向社会推出的防范虚假交易的较为有效的措施。凡房地产权利人为自然人的，均可申请房地产权证设置密码。房地产权利人可凭本人身份证、房地产权证到房屋所在地房地产交易中心办理权证加密。如房地产属单独所有的，每证设置一个密码;房地产属共有的，根据权利人意愿，可按共有人的人数，每人设置一个密码，也可以按每证设置一个密码。设置密码后，办理房地产买卖或抵押等相关房地产登记时必须校验密码。如果密码输入不正确，申请人将无法进行买卖等相关房地产登记。因此，房地产权证设置密码是保障房地产权利人合法权益的重要手段。

• 问 为什么选择房地产中介来进行交易呢？
  答

  一、房地产价值量大，二手房交易量甚至高于现房。（市场角度分析）二、有专业人员参与能更好的与客户沟通，二手房的估价没有专业中介的参与，很容易蒙受经济损失。（需求角度分析）三、信息不对称，中介公司对该地区的房价，区位的了解肯定是高于交易双方。（必要角度分析）四、交易手续繁杂，代理可以节省时间精力。（专业角度分析）五、二手房**空间巨大，相对低廉的价格让很多潜在消费者愿意花钱（消费者购买力角度分析）

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• 问 怎样做好房地产中介?房地产中介怎么入行？
  答

  我在深圳当过1年的经纪人，在世华地产公司，以下几点个人的经验，或许可以帮到楼主：第一、跑盘非常重要，充分了解所在区域内的楼盘位置、栋数、小区情况、物业费、容积率、在租在售盘的户型、楼盘卖点、优势等等相关信息，这样在和客户交流的时候才胸有成竹。第二、所谓每天的流程，我是这样做的：早上一般我会在地产网上发广告，发假盘，吸引有购房需求的客户，然后转盘；然后我会把每天公司推荐的荀盘（性价比高的盘）推荐给有投资需求的客户；如果你没有这方面的客户，可以洗，在高档小区客户名单中洗。晚上业主下班以后，我就开始打update，和业主多交流，一方面练习表达、一方面可以洗盘，我洗盘比较利害，所以即使我卖不动，也可以从别人成交中获得利益。第三、节假日或者每天晚饭后，我一般喜欢站在公司门口“接客”，为他们推荐，或者解答。一般都可以留下电话号码。不论接待什么客户，第一个目标就是留下电话号码。第四、二手房销售非常累，要做好心里和身体上的调剂，尽量不要加班，因为我们一天就得上10几个小时的班。第五、自己手里的客户要经常联系，了解他们的情况，不用每天都推荐房子，那样别人会厌烦，聊点其它的话题也可以。努力成为客户的朋友。第六、做地产，就是做服务，一定要保持微笑的对待任何一个客户，哪怕他跳单、或者找别人成交也必须这样做。我有一个投资客就是如此，但是后来他自己都不好意思了，在我手里买了2套过百万的房子。第七、还是那句老话，专业一点，楼盘、户型情况一定一定一定要熟悉、如果被某个客户问倒了，也许这个客户就不信任你了。第八、一定要强势，不怕跟同事抢客户，不怕跟其它行家抢客户，利益面前人是自私的，没有任何人会同情或者可怜你，这点一定要明白。

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• 问 房地产中介机构合同有哪些？房地产中介交易需要签合同吗？请问有谁知道呢？
  答

  未完成全部委托事项时的责任如果居间协议中约定按成交价1%支付中介费的，中介提供的服务应当包括以下内容：1、权籍调查。2、使用状况调查。3、行情调查。4、确定成交意向，订立交易合同。5、办理产权过户。法律依据：《中华人民共和国合同法》第四百二十五条【居间人如实报告义务】居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

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