购房合同能贷款吗 有哪些案例分析

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  由于自己是外地人，在中山又没有满一年的社保或交税记录，河南小伙因买房心切，草率之中与开发商签订购房合同，却一直贷款无门。那么用购房合同能贷款吗？我们一起来回顾一下这个案例。 用购房合同能贷款吗 外地人在中山贷款购房需要一年的社保或交税记录，河南人邱正刚(化名)不具备这些条件，却轻易在购房合同上签下名。合同中约定的余款交纳时限60 天很快过去，贷不到款的邱正刚被开发商告上法庭。邱正刚称受开发商“可花钱购买假社保证明”的诱导，但又拿不出证据。经法院调解，邱正刚**终赔偿9000元给开发商。 庭审现场 ■用购房合同能贷款吗？开发商：不能 2011年5月，邱正刚看中了当时在售的开发区尚高雅庭3栋一处房产。邱正刚说，他在支付定金前就已知会销售人员他没有社保，不符合申请住房按揭贷款的条件。“销售人员说他们在社保局内部有熟人，花3500元就可以办到社保，我就信了。” 双方签订购房协议约定，首期款82663元以现金支付，通过银行商业贷款支付余款19万元，支付时间为2011年8月3日。如果购房者逾期超过60天支付，开发商有权解除合同，购房者需承担购房款5%的违约金。 后来，邱正刚听说这种社保“没有社保卡，在社保局也查不到”，意识可能是“假社保证明”。那时，邱家已支付了8万多元**款。 邱正刚说，他把自己的顾虑和开发商说了以后，希望对方能出具担保书，遭开发商拒绝。**终，邱正刚没能办理到银行贷款，19万余款迟迟无法支付。去年10月，他被开发商告上法庭。 ■拿不出 “遭诱骗证据”，购房者败诉赔钱 在一审期间，邱正刚强调自己是遭开发商诱骗而签订购房合同。为此，邱正刚申请证人胡宾出庭作证，胡宾称他曾到该楼盘的售楼部咨询销售人员，没有中山社保能否办理银行按揭，销售人员告知胡宾可以办理，但胡宾后来了解到办理伪造社保购房风险很大，属违法操作，**终放弃在中山购房。 但胡宾与邱正刚是朋友关系，且邱正刚只能提供部分电话录音，法院认为邱正刚没能提供充足的证据予以佐证。**终，邱正刚的主张没有被法庭采信。也就是说，邱正刚和开发商签订的购房合同有效。 根据双方签订的合同约定，若邱正刚逾期付款超过60日，开发商有权解除合同，邱正刚需支付给对方购房款的5%作为违约金。但在合同补充协议中，开发商还注明了一处霸王条款，称若购房者逾期付款而解除合同的，开发商将没收已缴纳款项。这一条款不被法院支持。 邱正刚支付的8万余元首期款中，有2万元是定金。那么多，用购房合同能贷款吗？根据《合同法》规定，给付定金的一方违约的无权要求返还定金。法院**终判决邱正刚支付2万元定金给开发商，拿回62663元。 ■不服判决上诉，终和开发商达成调解 一审判决后，邱正刚向市中级法院提起上诉。中级法院对该案进行了调解，**终邱正刚和开发商达成协议：扣除邱正刚应承担的违约金和一审案件受理费共9000元后，开发商向邱正刚返还购房款73663元。这起耗时近两年的商品房预售纠纷才终于落下帷幕。 记者了解到，国家出台政策调控房地产后，楼市出现了不少规避政策的歪招，除了社保造假外，还有用公司名义买房、通过打官司购买房产甚至采取假离婚的方式。有律师表示，这些办法看似绕开了限购，但风险重重，购房者为了眼前利益铤而走险或将得不偿失。 找中介办理“假社保证明”，一旦被挂靠企业与劳动者的社会保险关系被确认无效，银行可能拒绝放款导致房屋交易无法进行，如今很多购房合同均规定“如买方无法获得银行贷款，需一次性补足差额”之类的条款，对于“用购房合同能贷款吗？”这个问题，购房者更是一着不慎，将被开发商追究违约责任，甚至追究法律责任。

  查看全文↓ 2016-07-12 10:33:02

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• 问 购房定金订金意向金是什么 有哪些案例分析
  答

  买房不易，除了买完房子要背上沉重的房贷外，签合同时还可能因为定金，订金分不清楚而被销售人员给绕进去。今天购房指南就通过案例来讲一下购房定金那些事儿。 案例： 故事主人公：薛子曼 年龄：32周岁 学历：本科 持有房产：哈尔滨2居室 心得体会： 购房交易猫儿腻多，房奴日子不好过 在进行房屋买卖的时候，开发商或者中介会要求购房者支付“订金”或者“意向金”，但是开发商将“意向金”变成“定金”的花样层出不穷，购房者们也是防不胜防，这不，哈尔滨的薛女士就遇到了“意向金”被变成“定金”的猫儿腻事件。 今年初的时候，薛女士与丈夫打算告别蜗居了3年的出租屋，买一套属于自己的房子。经过多次看房，夫妻二人相中了一处楼盘的商品房，大两居，朝南，当时看施工图的时候，客厅带有大阳台，还有角窗，采光很好，二人很是满意，，薛女士当即就交了2万元“意向金”，并签订了购房合同，售楼处的工作人员表示意向金是可以退还的。 经过几年打拼，夫妻俩本以为可以顺利买到属于自己的房子，可是就在验房的时候，售楼处承诺的角窗不见了，薛女士要求开发商退还2万元“意向金”，谁知工作人员说已经交了的“定金”退不了。“当初明明说的是‘意向金’，怎么就变成定金了呢？”薛女士跟售楼处理论了起来，开发商辩称：商品房买卖合同里没有角窗这一条款，并且售楼处工作人员的口头承诺不具有法律效力，不故属于违约。 无奈，薛女士向当地工商局投诉，工商局出面调解，薛女士表示：“售楼处承诺房间有角窗，但是现在新房里说好的角窗没有了，开放商应当承担违约责任。并且当时我把售楼处说的话都录了下来，算是售楼处口头承诺的证据。”不过开发商坚持自己没有违约，双方调解陷入僵局。经过4次调解，双方终于达成一致：薛女士夫妻可获得5000元购物卡，并免交1年物业费。 事后薛女士表示，自己对意向金跟定金的概念不是很清楚，当时急于买房，就没太在意这个问题，这次吃一堑长一智，现在见到要买房的亲戚逢人必说自己的经历，“没办法啊，大家伙都是平常老百姓，好不容易要买套自己的房子，谁遇到这种事都会心烦，但是防不胜防啊。”薛女士感慨道。 后记： 想必不少人都像薛女士一样，对文中的定金、意向金不了解，其实除了这两个还有一个就是订金。 定金、订金、意向金到底有什么不同呢？ 定金 定金是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。在房屋买卖交易中，买家履行合同后，定金应当抵作价款或者收回；若买家不履行合同，无权要求返还定金，卖家不履行合同的，应双倍返还定金。 我国《担保法》还规定：定金应以书面形式约定，不得超过主合同的标准额的20%。当事人一旦以书面形式对定金做了约定并实际支付了定金，即产生相应的法律后果。定金合同从实际交付定金之日起生效。 订金 订金并非一个规范的法律概念，实际上它具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段，并不具备担保性质。商品房交易中，如买家不履行合同义务，并不表示他丧失了请求返还订金的权利；反之，若发展商不履行义务亦不须双倍返还订金，但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任。 意向金 意向金，他不是定金也非订金，严格的说他不是一个法律概念，意向金的支付只是买方购买房屋的意愿表示。在意向金没有转为定金之前，购买人随时可以拿回意向金。 综上可以看出，只有定金真正具有法律效力，另外两个“金”都只是没有法律规范的概念。就上面薛女士的经历来说，售楼处采取意向金的销售方式，目的是以意向金可退还为借口来掌握客户，甚至以定金名义进行强制交易。其实不仅是新房，二手房交易中，意向金转定金的议价方式，已经逐渐成为国内的行业惯例。意向金转定金后，上下家任何一方违约或中介方"一房二介"，都应当承担合同约定或法律规定的赔偿责任。这对于购房者来说是不利的。 看到这里，小融觉得购房者们真是不容易啊，背着房贷成为房奴不说，买房的时候还要应对各种猫儿腻。用范大厨的话来说就是：防不胜防啊！ 购房指南建议购房者在签订购房合同、交纳定金前，要详细了解购买房屋的有关信息，确定购买后，认真阅读合同内容，再签订合同。需要注意的是，售楼员的口头承诺没有法律效应，为了防止销售商反悔，消费者一定要将这些承诺落实在购房合同中，同时要明确自己交的到底是“定金”还是“意向金”，这样才能充分保障自己的权益。

• 问 买房交易如何交割房款 有哪些案例分析
  答

  又到年末岁尾，在“年前观望需求积压，年后释放市场井喷势必竞争激烈”观点主导下，不少人已跃跃欲试准备购置房产。但房产交易流程较新房繁杂，很多购房者不注意房款交割时间便可能吃大亏。看看以下2个房产交易购房者财产受损案例，提醒购房者规避类似购房陷阱。 案例一 李先生看中卖方陈先生的一处房屋，在协商付款方式时，陈先生表示家中有急事，要求直接收取房款；李先生买房心切，同意了卖方的要求。**后，买卖双方签署了《房屋买卖合同》，约定以120万元购买该房屋，10天内到房屋登记部门交件，付款方式为窗口交件前交首期房款36万元，完税后再交剩余的84万元。3天后，陈先生以急用钱为由，提前收取李先生36万元首期房款。然而，第十日到窗口交件时，李先生却被告知由于卖方房屋被法院查封无法办理过户手续。 购房提示：购买房屋涉及的款项数额较大，买卖当事人选择自行交接房款是具有一定的风险的。本案中，卖方的行为有故意欺骗的嫌疑，买方可通过法律途径追究其责任。 案例二 刘先生通过某中介公司，欲购一套120平方米的房子。双方签订房屋买卖合同，约定房价50万元。中介公司让刘先生先将全部房款和8万元税款打到他们公司，称卖方让他们代收而且这样办手续会快一些。刘先生并不了解二手房交易程序，但出于信任就打了款。然而，两个月过去了，中介还没通知他去办理过户手续，等他去中介公司时发现已经人去楼空。 购房提示：在选择中介时，中介的信用是首要问题。即使中介不是主观诈骗，但是有些中介违规挪用房款，当事人无从得知，一旦市场变化导致中介投资赔钱，就会给买卖双方造成不可挽回的损失。中介代收房款是不能被视为卖方收到房款。中介携款潜逃的事情近几年屡见不鲜，其中**主要的原因是钱款不受监管，买方交完数额不低的房款（包括全款、**款、尾款，办证税款等）后没有法律保障。 房产交易如何交割房款 房产交易，特别是二手房交易房款交割，目前**常用的就是通过中介来完成。这种方式虽然是**常用的，但会存在一定的风险。一般情况下，房款交割还有以下方式可供选择和考虑： 1、 买卖双方直接交接 购房人在购买一套二手房的时候就直接与卖方进行交接。当与卖方谈好价格签好合同后，购房人将钱存在存折上，同卖方一同去办理过户手续。在完成过户后，购房人与卖方一同到开户银行将钱存入卖方的账户。 2、 通过律师事务所交接 交易双方通过律师事务所签署合同，然后买方将款存入律师事务所，待办完过户后，通过律师事务所将钱付给卖方。由于有律师事务所作为中间人并承担相应责任，双方都会减少不必要的担心。但据了解，目前这种方式很难实行，因为买方的钱一旦存入律师事务所，则被视为所内业务收入，需要纳税。 3、 通过公证处交接 通过公证处完成钱房的交接也叫做公证处提存。公证处是较有公信力的部门，在公证处的监督下，交易双方的权利和义务都会得到很好的保护。同时公证部门会收取一定的公证费用。 4、 银行托管交易 资金通过银行来托管交易资金，使交易过程更透明，给买卖双方更大安全保障。银行为个人出具履约保函据有关律师介绍，他们在办理二手房买卖的业务时,普遍采用银行为个人出具履约保函的方式。在履约保函有效期限内，如因买方未能履行其在基础合同项下的义务，卖方按履约保函约定向银行索赔时，银行对有关索赔文件进行形式审查，确认符合履约保函约定的索赔条件后，无须征得买方的同意即可直接将索赔金额支付给卖方，且该付款行为不受买方与卖方之间基础合同纠纷的影响。 在二手房交易过程，何时交割房款是**为关键的一个环节。所以得打起十二分精神，谨防陷阱！

• 问 买房交易该怎样交割房款 有哪些案例分析
  答

  又到岁末年初，不少人认为年前观望需求积压，年后释放市场井喷势必竞争激烈，不少人已跃跃欲试准备购置房产。但房产交易流程比较繁杂，很多购房者不注意房款交割时间便可能吃大亏。看看以下2个房产交易购房者财产受损案例，提醒购房者规避类似购房陷阱。 案例一 李先生看中卖方陈先生的一处房屋，在协商付款方式时，陈先生表示家中有急事，要求直接收取房款；李先生买房心切，同意了卖方的要求。**后，买卖双方签署了《房屋买卖合同》，约定以120万元购买该房屋，10天内到房屋登记部门交件，付款方式为窗口交件前交首期房款36万元，完税后再交剩余的84万元。3天后，陈先生以急用钱为由，提前收取李先生36万元首期房款。然而，第十日到窗口交件时，李先生却被告知由于卖方房屋被法院查封无法办理过户手续。 购房提示：购买房屋涉及的款项数额较大，买卖当事人选择自行交接房款是具有一定的风险的。本案中，卖方的行为有故意欺骗的嫌疑，买方可通过法律途径追究其责任。 案例二 刘先生通过某中介公司，欲购一套120平方米的房子。双方签订房屋买卖合同，约定房价50万元。中介公司让刘先生先将全部房款和8万元税款打到他们公司，称卖方让他们代收而且这样办手续会快一些。刘先生并不了解二手房交易程序，但出于信任就打了款。然而，两个月过去了，中介还没通知他去办理过户手续，等他去中介公司时发现已经人去楼空。 购房提示：在选择中介时，中介的信用是首要问题。即使中介不是主观诈骗，但是有些中介违规挪用房款，当事人无从得知，一旦市场变化导致中介投资赔钱，就会给买卖双方造成不可挽回的损失。中介代收房款是不能被视为卖方收到房款。中介携款潜逃的事情近几年屡见不鲜，其中**主要的原因是钱款不受监管，买方交完数额不低的房款（包括全款、**款、尾款，办证税款等）后没有法律保障。 房产交易如何交割房款 房产交易，特别是二手房交易房款交割，目前**常用的就是通过中介来完成。这种方式虽然是**常用的，但会存在一定的风险。一般情况下，房款交割还有以下方式可供选择和考虑： 1、 买卖双方直接交接 购房人在购买一套二手房的时候就直接与卖方进行交接。当与卖方谈好价格签好合同后，购房人将钱存在存折上，同卖方一同去办理过户手续。在完成过户后，购房人与卖方一同到开户银行将钱存入卖方的账户。 2、 通过律师事务所交接 交易双方通过律师事务所签署合同，然后买方将款存入律师事务所，待办完过户后，通过律师事务所将钱付给卖方。由于有律师事务所作为中间人并承担相应责任，双方都会减少不必要的担心。但据了解，目前这种方式很难实行，因为买方的钱一旦存入律师事务所，则被视为所内业务收入，需要纳税。 3、 通过公证处交接 通过公证处完成钱房的交接也叫做公证处提存。公证处是较有公信力的部门，在公证处的监督下，交易双方的权利和义务都会得到很好的保护。同时公证部门会收取一定的公证费用。 4、 银行托管交易 资金通过银行来托管交易资金，使交易过程更透明，给买卖双方更大安全保障。银行为个人出具履约保函据有关律师介绍，他们在办理二手房买卖的业务时,普遍采用银行为个人出具履约保函的方式。在履约保函有效期限内，如因买方未能履行其在基础合同项下的义务，卖方按履约保函约定向银行索赔时，银行对有关索赔文件进行形式审查，确认符合履约保函约定的索赔条件后，无须征得买方的同意即可直接将索赔金额支付给卖方，且该付款行为不受买方与卖方之间基础合同纠纷的影响。 在房产交易过程，何时交割房款是**为关键的一个环节。所以得打起十二分精神，谨防陷阱！

• 问 按揭购房合同能贷款吗? 购房合同能申请哪些贷款?
  答

  购房合同可以在银行贷款，具体要求如下：办理购房贷款所需条件1、年龄在18-60岁的自然人。2、具有稳定职业、稳定收入，按期偿付贷款本息的能力。3、借款人的实际年龄加贷款申请期限不应超过70岁。4、有合法有效的购买、建造、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件。5、有所购住房全部价款30%以上的自筹资金，并保证用于支付所购住房的**款。6、有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人。

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• 问 购房定金该不该退 案例如何分析
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  在购房者选中心仪的房子后，往往需要先交一笔定金，签下“认购书”。而后开发商会给购房者一周左右的时间付全款或交**并办理按揭贷款。然而，对于要办理按揭贷款的购房者则需要注意了，您一定要在交定金前确认自己能否顺利在银行办下贷款来，否则，您就有可能“被违约”。 案例一：林先生准备购买某项目楼盘，在与开发商签订了“认购书”并交付了2万元定金后，计划以按揭方式购买，双方同时约定了签订正式“商品房买卖合同”的时间。但**终在林先生申请贷款时被银行拒绝，无法继续购房，而开发商也因此拒绝退还林先生的定金。 案例二：王小姐做小生意，月收入3000元，她在朝阳区看中了一套出价为50万元的二手房，由于手头积蓄能够**30%，便决定向银行按揭贷款买房。由于没有单位，平时收入都是现金进出，无法提供银行要求的盖了公章的收入证明和流水账，王小姐对贷款申请能不能批下来有些担心。但中介人员表示，中介可代办。求房心切的王小姐便交了2万元定金，签了认购合同，托中介向业主砍价。**后，买卖双方谈妥以45万元成交，并签了买卖合同，付了**款。然而**近，中介却告诉王小姐，银行审批不过关，要她想办法凑钱，由于一时无处筹钱，王小姐便要求解除购房合同，然而中介和业主却表示，只能退房款，2万元定金不能退。王小姐表示是中介当时承诺没问题才买的，责任在中介，定金必须退，由此双方争执不下。 以上两件案例中，都因为银行贷款遇到问题而引发争议。银行拒绝个人房屋贷款申请的情况主要分为三种，个人原因、开发商原因以及政策风险等。 个人原因：主要可能是借款人有严重的不良信用记录、还款能力达不到放款条件、弄虚作假提供虚假申请材料等。而对于二套房贷的个人，也要核查其个人是否还有贷款未缴纳完毕。 开发商原因：一般情况如果开发商存在不具备开发条件、开发商的开发手续不完备或者开发商有严重的信用问题或者开发商有重大诉讼影响其偿债能力等情形，也会被银行拒绝申请贷款，因为此时开发商不具备保证担保的能力。 政策原因：所谓政策风险，可能是由于金融管理部门出台新的政策规定，使贷款人出现达不到申请条件，**终被银行拒绝贷款的情况。 一手房的认购合同和买卖合同都属于格式合同，开发商一般是不会跟客户建立某种约定的。所以客户在交定金认购房屋时要谨慎些，如果自己不放心，**好先向开发商指定银行委托的按揭服务机构提供一份详细的说明材料，让其请银行进行初步审核，确定**高贷款额度，再交定金签认购合同。二手房则灵活很多，由于认购合同和买卖合同都是双方约定的，可以和业主协商好，在订立合同时，将自己的情况列明，并补充说明因银行贷款未获审批导致成交失败时，需要无条件退还定金。在王小姐的案例中，中介有过错，中介应负一定的赔偿责任。但对于如何辨别是哪方原因造成的贷款不予批准的情况，这就需要购房者提交相关证据，以证明不是自己的问题，才能要求返还定金。