购房合同应该有哪些内容 购房者应该如何保护自身权益

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  现今，开发商与购房人签订的《商品房买卖合同》(以下简称《合同》)是建设部颁布的示范文本。其实除了购房合同，购房人可以签补充协议。那么购房补充协议该怎么签? 以下是八大注意事项： 1、面积误差有猫腻 个别发展商将经营性用房、人防工程或其他与房屋无关的面积充做面积误差。购房者可以在补充协议中明确所购房屋的实际使用率，即实际使用面积与房屋总建筑面积的比率。当开发商交付的房屋达不到约定的标准时，购房者便可选择退房并要求发展商承担违约责任。 2、装修拒绝说进口 建议在补充协议中详细约定与房屋有关的所有内外装修、设施设备的种类、型号、品牌等。写明“出卖人达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。”不能用进口、高级等名词。 3、贷款不批分责任 如果由于开发商的原因导致贷款得不到批准，购房者可以选择退房并要求发展商承担违约责任;如果由于自身原因，可选择变更付款方式或要求退房。这些内容在格式合同或补充协议里应明确约定。 4、赠送花园别轻信 　《中华人民共和国城市房地产管理法》第31条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”所以即使房地产商在合同中约定了楼门前底层用户窗户下的小绿地归您使用，如果没有得到全体购房人的认可，这种约定并不保险。您**好能和房地产商约定清楚使用的费用和期限，并明确使用权如被全体业主收回，房地产商应赔偿什么损失。 5、配套设施留意时间 在开发商拥有会所、地下车库独立产权的情况下，在合同中明确是小区自用还是在保障小区业主使用不受影响的情况下，经业主大会同意后可对外开放，并明确具体的使用费用。 对出售的地下车位，不买车位的购房人就要在合同上明确，自己如果将来有车，可以停在什么地方。 一些购房人在合同里只约定“预留电话线、有线电视插座、管道煤气入户、24小时热水……”，却没有说明这些功能在入住时是否能正常使用，这种含糊不清的约定是没有意义的。 关于配套设施业主通常认为合同中有这样一条就放心了：“保证邮局、商场、幼儿园等配套设施在某年某月某日达到使用条件”。对于“使用条件”业主往往理解为只有开张才能算达到使用条件。但开发商会说：“房子卖出就达到使用条件了。至于什么时候开张不是我说了算。”所以应在合同中注明什么叫达到使用条件。 6、交房标准具体化 　将交房含义具体化，即规定为：交房屋钥匙，否则应为开发商违约。还有一个问题就是开发商在规定的时限内办不下产权证该怎么办，很多合同里没有规定，应明确为若不能按时办理，则开发商支付违约金或业主退房。 7、维修连坐开发商 在北京市新增楼盘中，部分采用了通过燃气系统独立供暖的方式，而不再通过市政热力管线集中供暖。由于提供该种燃气系统的大多为德国、意大利等国外厂商，购房者难以保修和维修。 **好在补充协议中将开发商的责任和厂商的保修、维修、更换的责任连带起来，要求开发商在购房者联系不到厂商的情况下保证正常供暖，并负担一定的维修费用。 8、物业好坏先相面 　新版《合同》已提示购房者，就开发商指定的物业服务收费价格，服务内容、服务质量与开发商自由约定。但这还不够，在补充协议里还应约定：前期物业的服务时间、物业权利、物业期限届满后，由业主委员会或全体业主决定是否继续聘任物业或重新指定其他物业。 四类条款不能签 条款1 “在出卖人出示了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并单方签署了《房屋交接单》的情形下，视为出卖人已完全具备向买受人交付商品房的条件。” 这是开发商为减少因业主拒绝办理入住所带来的麻烦而制定的，属单方认可就能成就的条款，意味着业主办理入住是无条件接受开发商提供的房屋。 条款2 “建筑面积或套内建筑面积误差缩水超出3%，除向买受人退还全部房款外，按人民银行同期存款利息支付利息。” 购房人要坚持改为人民银行同期固定资产贷款利率，因为这两者之间的差别很大。退一步说，即使不约定，也不能约定成存款利率，因为不约定的情况下诉讼时还可能主张贷款利率。 条款3 “买受人申请商业银行贷款的具体数额和具体年限以银行**后审批为准。如果银行批准的贷款金额低于买受人所申请的数额，则买受人必须在接到银行或出卖人通知之日起10日内，以现金形式向出卖人支付差额部分，否则视为逾期付款，应按买卖合同第七条承担违约责任。” 这是开发商转移风险的条款，本来应该由双方承担的风险，现在变为由购房人来全部承担。 条款4 “不可抗力包括买卖合同订立后发生的临近市政工程建设导致商品房无法进行正常施工。” 这是开发商免除自身责任的条款，单方扩大了法律规定的不可抗力范围，购房人可不接受

  查看全文↓ 2016-07-12 10:33:17

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  房地产市场的竞争也越来越白热化，谁的楼盘卖的**好，自然是有实力的开发商，万一中小开发商由于资金问题破产买的房子，已经买的房子，应该怎么处理呢?小编将分两种为大家解答。 一、房子已完工 如果房子已经完工并入住，那么房企破产对购房者不会产生太大的影响，购房者**重要的是按期还贷，并以房屋作为抵押物即可。 二、房子未完工 房子未完工的，又可以分为以下两种情况： 1、住房贷款所购房屋的权利归属问题。 在期房贷款中，购房时房子尚未完工，购房人不享有房屋的所有权。当房子完工后，若房款已经付清(购房人支付了**，并以银行贷款付清了余款)，购房人可以委托开发商向当地房管部门申领房产证并取得所有权。之后房企的破产对房屋的权利归属也不会产生影响，购房人仅需继续向银行清偿债务，并以房屋为担保即可。 2、对卖方分期付款买房时房屋的权利归属。 第一，购房人已经付清全部价款的，所购房屋被排除在破产财产之外，购房人可以要求破产管理人转移房屋所有权，并向房地产管理部门申请变更房屋登记。 第二，购房人尚未付清全部价款的，房地产企业尚未转移所有权，双方均未履行完毕合同，破产管理人即有权决定是解除合同还是接受价款并转移房屋所有权。

• 问 购房者应该如何更好的维护自己的购房权益？
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  可预见规则在延期交房违约赔偿中的适用 在延期交房引起的房屋买卖合同纠纷案件中，有些买方还提出其他损失，如因信赖卖方会按期交房而将子女从外地接来上海准备入学，因延期交房又不得不送回的差旅费损失等。若买方要求卖方赔偿这类损失，在诉讼中买方将面临两个法律难题。首先，买方应证明这类损失与延期交房之间的因果关系。其次，买方还需证明其损失是卖方在订立合同时“可预见的”。仅就延期交房的通常情况而言，买方买房通常是为了自用或出租，因此，租金损失是卖方在订立合同时可预见的。而对于前面提到的差旅费损失，由于买方的自身情况千差万别，卖方不可能也没有义务对此一一了解，从“通情达理”角度出发，差旅费损失不具备可预见性，除非买方在订立合同时即已明确告知卖方其购房是为了让子女入学。

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  答

  应该如何抓住购房的机遇，花**少的钱购置房子？一位涉足房地产界20多年的资深人士建议，买房应把握以下三个诀窍。 一、关注区域发展前景 名人李嘉诚说过，房地产**重要的是“地段，地段，还是地段”。若想自己房子未来有一个较好的**空间，一定要购置好的地段。但是好地段的房子一般比较贵，**空间不大，如何解决这个矛盾？建议购房者买“未来的好地段”，也就是买预期。 所谓买预期，就是看一个区域的发展走势。城市发展的总趋势基本代表了楼市今后发展的空间。因此，买“预期”一要看近两年国家有关部门房地产宏观调控政策的主要方向；二要看城市规划等部门近几年有什么新的规划，比如新城新区规划、轨道交通规划、重大投资项目等。看准这些机会，对于投资者来讲，基本上就可以获得未来相对比较丰厚的预期投资收益。 二、选择有实力开发商 在当前市场前景不明朗的情况下，购房**好选择有实力的品牌开发商。市场大环境不稳定，小的开发商有“跑路”的风险。一旦这种情况发生，购房者就会陷入漫漫的维权长路中。有实力的开发商“跑路”的风险要低得多。 另外，信誉不好的开发商往往出现不按时交付，或者出现房屋质量问题等令人心烦的情况，而品牌开发商往往比较重视自己的信誉，出现这些问题的几率会比较小，而且后期的服务质量也会更好。在日后转手时，品牌开发商开发的楼盘也更容易**。 三、注重品质多于价钱 很多人购房会陷入一个误区，光看价钱而忽视居住的品质。事实上，如果居住品质差的房子是很难**的。对于刚需购房者来说，如果觉得房子适合居住就应当果断出手。因为市场总是风云变幻，机会转瞬即逝。同时，准购房者也应冷静面对市场上各类楼市信息，做出自己的判断，不盲目“抄底”。 另外，在选择房子的过程中，要特别注意朝向、通风、采光、噪音等因素，这些都是影响居住的因素。一个楼盘居住品质不好的话日后**空间不大，自己居住起来也不舒心。 掌握以上三个买房诀窍，做一个精明的购房人，那么很多问题就可以迎刃而解了。

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  你好，根据我国的商品房销售管理办法，购房合同里公摊面积应该有吗的答复如下：应该在合同里表明公摊面积

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