签订购房合同有哪些需要注意的 购房合同中有哪些常见的问题

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  “选房难，订合同更难！花了大半辈子的钱买了一套比较中意的房子后，与售楼人员谈合同就费尽了心思，真没想到这么麻烦啊！”这是很多购房者在购买房子签订购房合同中经常的感慨。鱼在水中、冷暖自知，这样的感慨其实在购房中经常见，本文就采访几个购房者，将他们在购房中遇到的问题呈现给大家，希望您购房时能够加以防范。 一：土地使用权时间缩水 “我先说吧！”素来内向的老李抢着说了，“国家法律说住宅的土地使用权限是70年，但到我的手里只有63年。听专家们说合法销售的楼盘需要有国有土地使用权证、预售许可证等，为此我到售楼部查验过，该楼盘的国有土地使用权证是2000年前后取得的，根据我与开发商签订的购房合同规定，只有在后年初才能交房，而且是单项验收条件下的交房，交房后还必须等到综合验收等一系列工作完成后才能办理产权证，从法律上说当我得到产权证即表明本套房子属于我个人时，土地使用权时间只剩下3年了，这缩水的7年哪去了呢？找开发商，店大欺客，回答是如此条件要就来、不来拉倒，没办法只好接受喽！” 二：公摊面积与套内面积之变 对于建筑面积，连在司法界工作的老王也是感慨声声：“按照政府部门规定的格式合同，在面积上可以进行好几种方式选择，可实际情况证明我太书呆子气了。开发商拿来的合同就是按照交房时的实际面积计算，我选的房子的面积是138平方米，如果超过1%误差，那不是容易超过140平方米了，为此我得多交百分之一点五的契税，那可差别太大了。于是我通过与开发商的好几轮谈判，**终签订了实际面积不得超过140平方米的补充协议。就这样我放心地回家睡了一个晚上的安稳觉，第二天还美滋滋地吹牛皮，没想到一个行家马上给我一盆冷水——上当了，届时来个总面积不变，公摊面积扩大、套内面积缩小，损失的还是你！” 三：不可抗力的理解 “现在不少购房合同对不可抗力理解是不公平的。”小老板王先生大梦初醒地喊道：“我急着结婚，所以选择了在8月份交房的一楼盘，可是开发商**终推后交房了，原因是有一段时间建设工程违规施工被政府下令停工，而按照合同规定此原因也被列入不可抗力的免责条款中。而且，下雨刮风也变成了不可抗力，这哪公平啊？听说建设部有文件对工程的合理工期计算中就包括了下雨刮风等自然因素，现在开发商在签订合同时就已比国家规定的工期推迟了许多，这还不够，还从不可抗力中拖延时间！我这个楼盘工程进度**快的时期是开盘后到封顶期间，原因是封顶后购房户又得交钱，而钱到了开发商手里后，随便找一个理由做挡箭牌，开发商就可以慢慢地磨洋工了”。 四：我的合同咋没有备案？ 订了购房合同的章先生**近很是低落，原以为马上可以到房管局备案的合同后来发现没有，赶紧问售楼小姐们，得到的答复是快了，正在办理。可半个月后还是没备案，再催几次后售楼小姐们先是找其他理由叉开他，**后没办法了就只好劝告说没关系，肯定不会影响你所购的房子，放心吧！后来经一位业内人士解释后方才恍然大悟：“原来，开发商已经把我所购房屋到银行进行在建工程抵押贷款，如果开发商要及时进行商品房备案的话，那么这部分贷款不是要先还清吗？当有些购房户问开发商为什么那么少备案时，开发商回答说是有些人要炒房不愿意备案。这纯粹是瞎说，一般是开发商在楼盘封顶时先催一次性付款的购房户先交钱，用这一笔钱去解除一部分在建工程抵押贷款，解押后备案一批方才能够催购房户办理银行按谒贷款一批，如此循环才能**终解决问题”。 五：逾期交房与超期收房不一样 开发商逾期交房每天要交房价款的万分之一，而业主超期收房却要承担万分之三的滞纳金，怎么如此不公平呢？小钱说，要万分之一都万分之一，为什么我们业主的责任要加重呢？充其量我们超期收房，比如说1月1日应该收房，如果我拖到3月1日才收房，那么开发商为我承担的成本是二个月的物业管理费用，要我多交这些费用是正常的，而万分之三的滞纳金明显高出了这个费用，这很明显是不公平的。何况不收房也有理由，比如所交纳的商品房有质量问题，或者我约定的收房条件是综合验收，而开发商只完成单项验收就叫我交房，难道不符合约定条件也要让我强行收房吗？ 六：解释权被开发商“独占” 小王是个明白人，有眼光的他较早就订了一套住宅，当时他是被开发商的广告迷上了，于是该出手时就出手，早早地就交了**款，非常精明的他在签订合同时还特地留了一手——声明开发商的售房广告也作为合同的内容之一。看到楼盘一天天进展，3年后终于等到了交房的那天，可收到房子后，马上失落极了——原先说的200个车位变成了80个；人防工程的用途是平时作为小区活动健身室，一下子被开发商转给别人开网吧做歌厅；广告中所说的共800户居民也变成1200户居民等。小王马上手持广告找开发商，开发商倒很干脆地满口承认，但他们认为自己并不违约，理由是在广告**下面有一行小字“本广告**终解释权在开发商，所提交商品房与广告不一致的以政府部门**终审批为准。”针对小王提出的异议，开发商耐心地找出政府有关部门审批文件，**后小王倒成了无理取闹之徒。 七：配套设施强制要你接受 收房后的小修碰到一肚子委屈，他夫妇俩都在电力部门工作，单位福利之一是每月可免费使用一定数量的电，且数量可观，一家人做什么事都用电，如果停电时则一家老小上饭店解决吃饭问题。可收房时，被开发商代收了数量可观的管道燃气安装费，说是全体业主的共同行为，后来一打听，还有一些业主不同意，于是大家联合起来找开发商谈判。开发商找了两条理由：一是政府要求新建小区必须建设管道燃气，我们是代政府和管道燃气供应商收钱的；二是在购房合同中有一兜底性条款，即开发商提供电信、有线电视、自来水等配套设施，而管道燃气就在其列，按照合同必须交钱。当然，如果不接受的话，允许按照原价再加上同期银行利息给你们退房！无可奈何，退房后拿回来的钱已远远不够再添置一套同等条件的新房了，即使够，哪有精力，何况天下乌鸦一样黑啊！感到累极了的小修赶紧投降了！ 苦水远不止这么多，住房被誉为压在平常百姓身上的“新三座大山”之一，需要消费者们睁开一双慧眼，积极努力维护自己的合法权益。同时商品房作为一种非常特殊的商品，很多问题并非老百姓能够自己解决的，一些不诚信的行为，在市场不成熟时期还可以用没有经验、开发商素质较低等理由进行解释，但随着发展，房地产业的市场竞争将十分剧烈，此时各方市场主体特别是开发商要把提升服务和铸造品牌作为做强做大和企业发展的主要手段。

  查看全文↓ 2016-07-12 10:33:17

相关问题

• 问 签订购房合同要注意什么？购房合同中常见的问题有哪些？
  答

  签订合同的条款要注意1、购买人的名字和身份证号2、购买的楼层和面积3、购买的单价和总价3、交房时间4、装修标准和外墙标准5、临时管理规约（这个是临时物业管理协议。里面应该写有物业管理费用价格）

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• 问 签订购房合同需要注意什么 购房合同中有哪些陷阱
  答

  签署购房合同须知(一)产权证要齐全。包括《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《商品房预售许可证》。此三证是办理产权证的必要条件。销售许可证的证件原件应该在售楼现场悬挂，可以在售楼现场看到证件的原件，再有就是土地证是否抵押了，土地使用证有一个备注页，如果开发商向银行进行了开发贷款，在土地使用权证上会有注明。还有开发商的营业执照，经营范围里是不是有房地产开发商的土地经营许可(二)签合同时要写明交房日期、通水、通电、通气等条件，要明确双方违约责任。按规定入住70%以上才能开通燃气，之前开发商要免费提供液化气灌。(三)延期交房：开发商《补充协议》规定，“若开发商延期交楼，则按业主已交房价每日千分之一支付违约金，且违约金赔偿总额以房款5%为限，如发展商仍不能交楼，业主只退回已交的本金。”这种约定非常不合理。(四)购买合同的第一条，项目建设依据，在审核这一条条款内容时，需要注意在合同中填写相关的内容，与开发商提供的相关证件是否一致，比如说编号和经营范围。第二条，是商品房的销售依据，您需要做的跟第一条基本相同，需要核对销售许可证的号码，批准的机构，以及销售的方式，与开发商在售楼处悬挂的售楼许可证是否一致。(五)公摊面积：不应该计入的包括仓库、机动车车库、非机动车车库，作为人房的地下室，以及可以单独使用的空间。还有售房单位自管自用的房屋，比如说开发商在大堂里做的销售中心等。为多栋房屋服务的管理用房，通俗来说，就是与这栋楼不相连的部分，比如说小区的物业管理用房等。在商品房买卖附件里应该有一个明确的说明，在主合同的第三条里，只是说分摊了多少，分摊的面积的数额，但是在合同的附件二，应该有一个房屋面积分摊的说明表，分摊了哪一部分，是经过哪一个地方批准的。(六)面积确认和差异的确定。建议购房人选择在合同里已经规定的第二种处理方式，即确定双方可以接受的一个误差比例，也就是说正负3%，超过此比例的购房人可以选择退房，开发商应退还房款以及利息，你也可以接受。(七)付款方式与期限。一次性付款可以跟开发商协商，是不是可以留5%左右的房款，在正式交房之后给予付款，银行贷款应该在约定的时间里款没有到开发商的帐上，按照合同，你要支付相应数量的违约金，所以应该把时间约定的更加充裕一些。在签订正式购房合同之前，建议你向开发商指定的银行，或者向律师咨询一下你的资信条件，看你是否能够得到资信贷款，避免出现其他的麻烦。(八)卖售人预期付款的违约责任。也就是说开发商约定你超过30天未付清房款可以解约的，对预期交房的解约期限也只能定30天，这两条应该对应，应该是平等的。(九)有关规划设计变更条款，这一方面，因为我们购买的是期房，在商品房施工的过程中，有可能某些方面，开发商认为需要做规划的变更，设计的变更，应该在收到有关部门批准变更10个工作日，书面通知购房人，购房人有权选择退房。(十)房屋的交接：开发商应该请房地产的管理部门认可的有资质的机构对房屋的面积进行实测，在交楼的时候，应该提供实测面积的数据，以及我们所说的住宅质量保证书以及住宅使用说明书，如果开发商提供证明原件不全的，可以拒绝收楼，由此产生的一切责任，由开发商承担。(十一) 开发商关于基础设施和配套设施的承诺，一般来说，标准合同中有五项，首先是通水通电通电梯，保证你售楼之后，这是**基本的保障。再有就是有关于天然气以及燃气管道的开通，一般来说，开发商会跟你说等到入住之后，比如说入住率是多少，但是目前北京市并没有明确的规定，说入住率达到多少才可以开通天然气，实际上跟开发商跟燃气公司的工作协调都是有关系的，应该跟开发商进行约定，以免影响您的正常生活。对于您购买园区项目内，在楼书中开发商承诺过的，比如说象会所、园区的绿化，以及地上地下的停车位，建议在这一条中，要求开发商承诺竣工时间。在本条款中还包括如果规定日期内未达到开发商承诺的使用条件，双方约定的处理方式，应该按照对您比较有利的，在这一条上签上，未达到使用条件，应该视为开发商逾期交房，应该承担逾期交房的相关责任。(十二) 关于产权登记的相关规定，约定了办理产权证的时限，以及违约的条款，购房人可以根据实际的情况，可以选择退房或者违约金。按照现行商品房销售规定，在60天内，开发商应将登记资料提供给产权办理部门备案。如果因为开发商的责任，没有及时把所有的资料报产权登记机关备案，使购买人不能及时办理产权证的，可以约定一个处理方式，可以退房，对于违约金，一般是合同金额的1%-5%之间，也是根据实际的情况来进行选择。也可以选择不退房，如果选择退房，*作起来有一定困难，比如说你已经入住了，因为办理产权，是在入住之后的二三个月进行，如果这时你因为产权证的原因要退房，可能会不太利，建议大家在确认这个项目是一个合法的项目之后，那么办理产权只是开发商工作的一个程序问题，以及和相关部门的协调问题，并不是说没有办理产权证，是因为这个项目的本身合法性有问题，在这个情况下建议你选择不退房，让开发商按照一定的比例来支付违约金。(十三) 其它：比如说这个合同有多少页、有多少份等，商品房买卖标准合同应该有四份，其中二份是正本，二份是副本。现在房管局在做备案的时候，房管局会备一份，购房人应该有一个合同的正本，如果是申请银行按揭的话，合同正本应该交银行来收押。在整个的合同**后一条，是做预售登记备案的一个条款，一般情况下在合同签订30日之内，开发商应该向房产所在区的房产管理局和房管局做登记。附件一是房屋的平面图，在签合同的时候应该注意这个图纸要用坐标来确认这个房屋的朝向;第二要标注面积，或者是面积的标尺。  编辑提示：买房签合同对于很多人来说都是第一次，对于房子这么大的消费品稍微一不留神自己的权益就被侵占了。信息的不对等使大家不能了解内幕，权益被侵占了结果自己还蒙在鼓里。

• 问 购房签哪些合同？签订购房合同需要注意哪些？
  答

  期房合同即是预售合同，签订预售合同应当注意以下问题：1、开发商的开发经营资格必须合法。开发商必须具有《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》，并在其资质规定的业务范围进行开发的;开发项目必须取得《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》;2、查看预售证件在签订期房合同之前，一定要先查看该房屋的预售证件，房产公司如果在没有取得《商品房预售许可证》的情况下出售期房，属于违法行为。3、房屋的细节在签订合约时一定要检查一些房屋的细节问题，比如合同应标明所购商品房的应用面积，要对每一个房间的面积等相关信息都有明确的标注，另外对按比例分摊费用的公用面积如电梯间、走廊、楼梯等也需要应有明确界定。4、约定房屋交付时间严格规定房产的交付日期及延期交房的违约条款。5、合同备案签订好商品房预售合同之后，不要忘了还有合同备案这一步，购房者自己要主动去了解开发商是否在合同订立后30日内，到房产管理部门办理登记、备案手续，以便从程序上保证该合同的法律效力。

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• 问 签订购房合同时要注意哪些问题？
  答

  一、在签合同前应先看一下前面的说明，明确以下问题：1、《商品房买卖合同》示范文本虽由市国土房管局统一编号、印制，但仅是在商品房预售时推荐使用，而非强迫使用的。2、合同文本中的选择内容，以及空格和空白行，是供房地产商和购房人自行约定或补充约定的。自行约定的内容优先于示范文本中的固定条款，房地产商和购房人都有权对示范文本条款的内容进行修改、增补或删减。3、购房人签合同时一定要注意在空格或空行部位填写需要删除或添加的内容，如不作约定或以补充协议形式另行约定时，应划掉空格或空行部位，避免留下后患。（二）注意关于“当事人”的表述1、购房人签合同前首先要确定在合同上填写的出卖人与预售许可证上的售房单位是否一致，要注意代理机构不能是出卖人。否则购房人付了钱，开发商可能会说没有收到钱。2、如果房地产商是委托代理人或代理机构进行销售，购房人一定要看清房地产商委托的权限范围，要求他们在委托代理人或委托代理机构情况后面添全所有内容，如果出卖人授权代理人或代理机构有权代表房地产商签字，购房人一定要看一下授权书的正本，同时**好要求把该授权书作为合同的附件。3、购房人在填写前**好事先想清楚用谁的名字购买。因为一旦合同备案，房屋交付前，购房人想换名字，需购房人和房地产商一起到国土房管局办理更名手续，除了要花更名费，同样需要房地产商的同意。房屋交付后，购房人要想换名字，只能等到拿到房产证后办理过户，费用就更大了。

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• 问 购房与交房有哪些需要注意的 签订购房合同有哪些注意事项
  答

  买房是人生中的一件大事，因此签订购房合同时一定要慎之又慎，同时要记得签订一些补充协议，只有这样，交房时如果开发商无法出示房屋竣工验收合格证、消防验收合格证明、房屋验收备案表等证件及资料，购房者可以拒绝收房。因此本文就给大家介绍一下签购房合同注意事项，同时要重视补充协议。 许多购房者在买房时发现，所签订的购房合同都是由开发商提供的格式合同，购房者往往对该条款无法做修改，为此，合同中的补充协议部分就显得尤为重要。 如开发商不同意更改格式合同，可与开发商协商在补充协议中明确约定，特别是与业主实体权利相关的条款，如交房标准、交房时间、违约责任、办证时间、房屋预测面积和实测面积、税、费、共有权益约定等。 购房者在签约时，应认真推敲《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容，并将质保书作为合同的附件。包括：签约后购房者要求退房、不按期付款;开发商卖房后要求换房，不按期交房;面积变动超过约定幅度;质量不符合要求;办理过户手续时不符合规定和约定等。 为了让购房者的权利得到保障，购房者还可以在合同中对所购房屋的质量保证进行约定。如墙体平直，无非设计性的起鼓、凹陷和裂缝;房屋顶部防水性能良好无水渍、厨房和厕所防水无缺陷、各上、下水管、口与地面结合处无渗、漏水现象;公共管线不从室内通行，如不可避免应不裸露及保证室内表面完整、平滑;水、电、天然气、电话、网络等均可正常使用，其中具体约定好水、电、天然气的具体开通日期;公共区域(绿地、会所、停车场等)的建设完成日期。 约定开发商不得擅自更改其使用用途;买受人有权聘请有资质的机构入户对所购商品房的实际面积进行测量等。同时，还要在合同中约定开发商所赠送的面积(花园、露台等)应将具体位置、面积、使用年限、装修标准等，在补充协议中详细阐述并注明使用权(或产权)。约定出现争议后的解决方式和违约责任也很重要。 根据相关法律、行政法规，开发商向买受人交付的商品房的强制性条件必须是“验收合格”的商品房。如果开发商无法出示房屋竣工验收合格证、消防验收合格证明、房屋验收备案表等证件及资料，购房者可以拒绝收房。 如果出现宜宾业主在收房时遇到的入户花园被不合理侵占、厨房漏水、虚假宣传等问题时，业主又该怎么有效维权？业主应当注意收集和保留证据，尤其保留在购房时开发商为销售房屋时在网站、所在楼盘或相关宣传资料，以便起诉时组织证据。 因此为了保障购房者的基本权益，以及处理验房时的问题有据可依，一定要在签订购房合同时慎之又慎，并且重视补充协议。希望上文这篇“签购房合同注意事项 补充协议要重视”的文章能够帮助您更好的签订购房合同，让您的买房之路一路畅通。