聊城为什么会频现低价抵账房 这类房子能买吗

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  房地产市场风云突起，让市场上各类“房”层出不穷，特价房、一口价房、回迁区商品房……让置业者眼花缭乱，经过多年的洗礼，精明的购房者越来越能看懂其中的门道，应对自如。而在2015年聊城房产市场上又出现了“抵账房”，比市场价便宜不少，究竟这类房源能不能购买？ 何为抵账房？抵账房是指开发商把房子抵账给合作方，以偿还开发商所欠的费用，合作方拿到房后，在自己消化能力有限的情况下为了变现，缓解资金流压力将这些房子流向市场、卖给普通购房者。比较科学的解释是指债务人无法以货币偿还债务时，将自己所有的房屋作价支付给债权人，由债权人上市出售的房屋，不包括开发商抵押给银行的抵债房。抵账房也是五花八样的，除了由工程抵账房还包括开发商拖欠代理商、材料供应商等多种债务人债务而抵给债权人作为债务偿还的房子。 抵账房的宣传单，明确的写着“比售楼处便宜” 近日，城区多个楼盘的抵账房虽然抵给工程建筑公司，但工程建筑公司因为债务规模庞大、自身无法消化这批房源，为让这部分房源变现，**终又回到了市场。小编发现，多数抵账房走的是一手房购房手续，在售楼处办理，与普通在售房源在办理手续上没有任何差别。在销售上，不同楼盘项目抵账房的出售方式是不同的。部分楼盘的抵账房则是直接由售楼处对外销售，除价格较低之外，表面上不存在第三方工程公司，少数会由开发商收取更名费，由债权人姓名变更为购房者的姓名走一手房备案手续，更名费多数由开发企业确定。部分楼盘则是债权人自己找客户，将抵账房信息散播出去，寻找购房者，在售楼处看房、订房、办理相关手续，这种“非官方”的形式难免会让购房者心生顾虑，好在手续在售楼处办理，签订购房合同，并未大规模扰乱房地产市场秩序。 无论抵账房的规模大小，聊城开发企业普遍对抵账房的存在讳莫如深，售价和优惠幅度更是三缄其口，整体来看抵账房的销售是在非公开的状态下进行的。据一楼盘销售负责人透露：“我们的抵账房在售楼处办理手续，都是按照售楼处的价格销售的，至于工程上会给购房者多大的优惠，我们也不清楚。”。 某楼盘负责人透露：“选择的房源以及付款方式不同，优惠力度不同，**大的优惠力度就是全款购买中间户，**多可优惠15%。”。为消除顾虑，该负责人还表示，可以向售楼处置业顾问了解这一情况。以购买80㎡的两室，4500元/㎡的价格来计算，主房款为36万，全款付款，可优惠5.4万元，相当于省出了后期的装修费用，确实非常诱人。 为什么市场上会出现这种“抵账房”呢？一房企销售主管表示，在市场不景气的情况下，房源去化速度较慢，影响回款速度，导致房企的资金压力比较大。但是工程进度等刚性支出又不得不出，为缓解资金压力，开发商选择跟合作伙伴协商，以手中的房产抵给合作伙伴，用以支付工程款、材料款等。对于房企来说，抵账房一方面解决了支付合作伙伴资金的难题，另一方面又助于去化库存。同时，工程公司和材料商也需要现金来支付民工工资和材料款，也急需把手中的房产变现。为加快房产快速出手，这部分抵账房往往会低价抛售。因此，市场上出现低价的“抵账房”。 那么购买“抵账房”是否存在风险？业内人士表示，抵账房便宜的原因是债权方割肉让利，对于普通购房人来说是个好事。只要在售楼处公开走新房买卖流程，签订正规购房合同，一般都不会有风险。但是因为抵账房没有公开的交易市场，与购房者信息极不对称，没有公开的监管、审核部门，这就为一部分人伪造信息埋下了祸根；同时抵账房虽然也在售楼处签合同，但是销售过程大部分都是购房者与债权方的双方自主交易，交易过程难以监管如若发生不诚信的行为，购房者维权比较困难。 在此，小编提醒购房者，抵账房由开发商抵押给债权方，但为了减少交易中产生的相关税费，一般债权人不会与开发商办理交易手续，而是以协议的方式获得出售权，而房子的实际产权仍属开发商。买房时，购房者一定要与开发商缔结合同，而不是与债权方。买房要了解开发商是否五证俱全，签订房屋买卖合同后，要拿到备案合同和正规的购房发票，此时，权利义务双方就为开发商与买方，与债权人无关，后期出现的质量等问题，也应有开发商承担责任。此类房源风险较小。 另一种是产权已归属债权方，此时购买相当于买二手房，房屋买卖合同应与产权人签订。此类房源往往属于二手期房，风险较大。该种房源在未取得房产证时，不能进行产权过户，产权仍处于不稳定状态，一旦发生纠纷，如买主反悔、房屋被查封、抵押，买方往往处于弱势地位，法院不一定会判房子归属买方，购房者只能要求卖方还本付息。 此外，无论属于何种情形，聊城房产网提醒购房者一定遵循“公开交易”和“货到付款”的原则。 一是，无论何种情形的抵账房一定要在售楼处确认该套房源的归属，切勿听信任何个人对于房源产权的描述，后期不管在办理手续的任何过程都要在售楼处在项目“官方”销售人员的见证下进行；    二是，没有签订由相关部门统一印刷的正规的商品房买卖合同之前切勿支付给任何个人任何形式的定金、排号费、会员费等各种形式的费用； 第三，提高维权意识，在交易过程中的每一个环节都要注意不要听信口头承诺，注意是否可以自由选择楼座、楼层及户型，看清房屋配房（车位、储藏室）的位置和价款，所有的承诺都要落实到纸上，特殊情况可以签订购房合同的补充协议，交易过程主要保留各种收据，重要过程需要录音、录像防止债权人临时变卦损害购买者的权益； 第四，做好成本核算，如果购买抵账房源产生的相关费用较大、优惠幅度较小或者售楼处有同等价位、同等品质公开销售房源时，优先购买产权清晰、公开交易的正规房源。

  查看全文↓ 2016-07-12 10:33:23

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• 问 抵账房为什么价格低?
  答

  1、卖相不好。开发商抵给承建商的房子，楼盘往往没有通过竣工验收，很多都还正在建设过程中，多数抵账房质量、样式、格局未完善，导致难以售卖。2、急需变现。承建商夹在开发商和建筑工人中间，却指望不上开发商，又没有专门的销售团队，只好自己动手，以求丰衣足食，钱多钱少，有比没有强。

• 问 抵账房能按揭吗
  答

  按揭贷款的基本流程如下：1、实地看房；信贷员、居间机构、评估员、买卖双方到申请按揭贷款的房屋现场对房屋现场勘察。2、产权验证；产权人及共有权人（卖方）带着身份证原件及房产证原件，到房管局交验身份证原件及房本原件，进行验证，并办理相关手续。3、签署合同；银行认真核对校验客户的资料原件，鉴别所有签字人员的真实性，监督客户签字，收取房产证原件及订金（具体数额由买卖双方确定），复印资料，提醒双方在该行办理帐户。4、填写合同；银行整理资料根据客户提供的相关资料，填写合同。5、缴费义务；银行收取费用预审通过后，通知客户交费;6、产权过户；买卖双方在房管局的帮助下办理产权过户手续。7、贷款人准备相关材料到银行办理抵押手续；8、银行放款。

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• 问 什么是抵账房?
  答

  “抵账房”是指因房地产开发商未能及时偿付开发房屋贷款或建筑工程有关的款项，由双方协议或按照法律规定将已建成的商品房抵作所欠债务的房屋。虽属商品房性质，但由于是开发商抵账给出卖人的，往往出卖人手中只有所出卖房屋的抵账凭证，没有该房屋的产权证或能够直接办理房屋产权的相关证明材料，形成了开发商、抵账房屋出卖人、抵账房屋买受人间的三角关系。

• 问 抵账房有什么风险
  答

  1、抵账房的产权很难办理登记下来，导致业主无法获得房子的所有权，也就是房屋只能自己居住，不能上市进行交易。2、当开发商没有按期还款的话，很容易导致银行将房屋收回，抵押还贷。如果业主想获得房屋产权，就意味着自己要替开发商还贷，再来向开发商追偿。

• 问 抵账房如何办按揭
  答

  首先你要找到开发商 跟开发商及原买方及你签定一个合同主体变更协议（类似的东西）这样开发商在办理房产证的时候就可以改写你的名字 其次是通过开发商找到原来买主按揭的银行 跟银行从新签按揭贷款合同

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