房产如何维权

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• 157****2478

  楼市六大诱骗购房伎俩
  1、大定小定多少都收
  调查:购房者只要表现出一点点购房的意向,销售人员就会告诉你说这个户型就只有几套了,如果不交付定金可能就卖完了,要求客户马上交付定金。如果客户说没有带够定金,销售人员就会要求客户先交小定,然后要求客户次日交齐大定。如果购房者在约定的时间内未能前来,所付定金就不予退还。
  专家提醒：根据《担保法》第89条规定,给付定金的一方如果不履行合同,无权要求对方返还定金;接受定金的一方不履行合同,则要双倍返还定金。因此,购房者无论缴纳小定、还是大定时都应谨慎,不要轻易缴钱而陷于被动。同时,根据《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定,因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。
  2、随意虚构赠送面积
  调查:“33平方米的单身公寓'变身’55平方米的小复式”、“买一送一”、“两房变三房”……赠送面积成为时下部分楼盘诱人上钩的重要营销手段。
  案例:受赠送面积吸引,李先生购买了盐田区海滨假日雅居的一套房子,但随后他和其他17名业主却联合将开发商告上了法庭。李先生说,海滨假日雅居2007年7月开盘时,开发商深圳市鹏广达公司与三洲田公司宣称“赠送超大入户花园,5．7米层高”,样板房也俨然一个小复式。
  但是,在签合同的时候,业主们被要求在3分钟内签订所有合同,并附加一份“委托书”,让购房者委托一家叫“裕达”的公司免费填平赠送的天井面积。去年楼盘入伙时,业主们却发现,开发商当初承诺赠送的面积并没填平,而是一个从1楼通到19楼的天井。而且,天井实质是开发商为减少支出土地出让金,隐瞒政府有关部门“偷来”的面积。
  专家提醒：发展商本来就是在追逐利润,没有理由平白无故赠送面积给业主。购房者在购买新房时,在开发商诱人广告面前要头脑清醒,签订合同时,一定要细看合同条款,涉及到赠送面积,要弄清楚该赠送的面积是否合法,是否与规划相符,如果变更了规划,是否办理了相应的变更手续。发展商要购房者签订委托书,购房者一定要仔细审阅委托书的内容是否合法,否则,赠送的面积可能是“违章搭建”,存在被拆除或者其他不利法律后果的隐患。
  3、无中生有引人入彀
  案例:日前,南山区某楼盘5位业主将某开发商告上了法庭。原因是业主们发现当初卖房的时候建设的漂亮花园到了入伙时竟然消失,地上停车场又被开发商擅自更改为绿地。
  在开发商售楼广告上,原是市政用地的楼盘南边区域,被开发商描述成楼盘的花园:亭台楼阁、小桥流水、露天咖啡广场……多位业主向记者反映,2004年该楼盘销售期间,他们主要是看中了该楼盘的花园环境幽美,交通便利等优势,但到了入伙的时候,楼盘南边的园林却消失了。业主们查阅规划局的档案后才发现,售楼书上所显示的绿化带原来是市政公共用地,根本不在该楼盘的建设范围内。
  专家提醒：“为了防止开发商擅改规划导致交楼时货不对板,业主在收楼时要仔细查看物业公共部分与规划文件和设计图纸是否相符。”开发商在交楼时,都应按相关规定把楼盘的竣工验收文件及图纸、用地及工程规划许可证等进行公示,业主要仔细对照实际与上述文件、图纸要求是否相符,尤其是公共部分的规划,譬如该案例中的地面停车场是否建有等等。如果不符,业主暂不要收楼,可咨询法律专业人士,根据情节严重程度,对开发商起诉要求退房、赔偿违约金、恢复原状,或向规划主管部门投诉追究其行政责任。
  4、制造现场热销假象
  调查:在销售现场,开发商总是在销售兴旺的气氛,经常会在售楼中心的房源公示栏上打出“售完”的字样,或者在销售业绩示意图上标识出大面积的已售单元,让购房者觉得已经没有多少套房屋。销售人员也会采取很多方法来制造热销气氛,让购房者产生紧张感,在没考虑清楚的情况下,一冲动,就签了合同,交了钱。
  专家提醒：楼盘房源的信息可以在国土部门的网站上查询。同时,开发商在现场提供的销售消息应当真实准确。如提供虚假信息导致购房者做出与其真实意愿相背的行为。购房者可以根据《合同法》第54条的规定来申请撤消该行为,并要求开发商赔偿损失。购房者在销售现场应保持清醒,谨慎抉择。
  5、样板房被悄悄放大
  调查:一些开发商为了使空间看上去更加通透、视觉舒适,往往使用高亮度照明,并打通一些墙体,做成开放型厨房或透明式卫生间,这对于实际居住来说都是不实用的。一些开发商为了让样板间看上去更宽敞,会将样板间做得比实际房间面积大一些。而购房者不可能看样板间时找开发商要建筑图纸,并拿尺自己丈量。
  案例:张女士说到她**近买的一套房时,“样板间装修做得细致极了,可交房时一看自己买的房子就没那么好,很多材料都是劣质的,地砖有裂的不说,卧室地板颜色也不匀,卫生间台盆和厨房橱柜接缝里的腻子膏抹得里出外进,装修费花得真不值。”
  专家提醒：现在售楼样板房通常有两种,一种是设置在售楼部附近的样板房区,而另一种则设置在楼盘的现场。设在楼盘现场的样板房失真的可能性较小一些,而设在售楼部附近样板房区的就有“放大房”的可能性存在。同时,应该对自己看中的“意向房”进行实地考察,仔细查看一下自己有心购买的意向房。由于没有经过粉饰,墙体、梁、柱的裂缝在这个时候都很容易被发现,此外消费者还可以观察门窗的质量问题。在查看过程中,消费者还应该重点看有无渗水对于买顶层住宅和**低层住宅的业主,**好是下雨天去考察,对渗水问题和排水不畅的问题,可以及早发现。
  6、包装虚幻核心卖点
  调查:90％以上购房者对楼盘的第一印象来自售楼广告。开发商通过全方位包装楼盘核心卖点信息,如“奢华生活”、“品质人生”、“尊贵选择”等等。
  案例:陈先生被宝安区某楼盘一则短信广告打动,广告称,该楼盘为成熟社区,拥有皇家园林、豪华会所、幼儿园、**、商店、邮局、健身中心、多功能游泳池等,小区配套设施一应俱全。尽管该楼盘价格比周边楼盘高出不少,但陈先生羡于其完美的居家环境,还是与房地产开发公司签订了商品房预售合同。今年收楼时,陈先生发现该小区除了幼儿园、商店、邮局之外,其他配套设施都没有,广告中的“皇家园林”也仅是普通绿化……
  专家提醒：根据有关规定,商品房的销售广告和宣传资料一般情况下为要约邀请,没有法律约束力,只有在规划范围内的具体明确地说明和允诺并且对合同的订立以及价格的确定有重大影响的,才视为要约。因此,对于那些模糊的广告词不要当真,不要为这些广告所描述的“未来生活”所迷惑,多关注地点、交通、房屋质量等。购房人还可以要求将其广告许诺中核心卖点写进合同。购房人要进行实地考察,并到规划部门了解城市的规划,特别是楼盘所在区域的发展规划和周边配套。要仔细查看预售合同附件中的小区总平面图。对于平面图内含糊不清的部分,应该要求标注上文字并盖章确认。
  3.15维权正当时 购房者该如何维护自身权利
  逾期办理房证 卖房者要担责
  面对没有房证的烦恼，购房者应该如何为自己维权呢？超过合同规定的办证时间还不能拿到房证，就得通过有效途径维护合法权益。首先，和开发商协调交涉，什么原因造成不能按期办理房证，还要等待多久，并拿出解决双方合同违约的意见和办法。其次，如果双方意见分歧较大，无法取得一致，就得采用司法诉讼方式维权了。
  在《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中有着明确规定，逾期未办理房产证的，应按商品房买卖合同约定承担违约责任，没有约定违约金或者损失数额难以确定的，购房人可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。出卖人应承担违约责任分三种期限：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
  专家提醒：如果开发商逾期办理房产证，业主是可以选择协商或诉讼的方式，根据合同约定或者法律规定来追究开发商的违约责任。
  遭遇霸王条款 应要求开发商退还定金
  日前，福州林先生看中一套房子，没多想就交了定金10万元。后来签订合同时，他发现合同中不少条款是霸王条款，又后悔了。
  林先生说，销售合同中约定按套计价。如果开发商面积少于3%，购房者无权要求开发商赔偿；如果开发商面积超过3%，购房者要按实际多出的面积付房款，无权选择退房。合同中要求购房者在30天内办理完成贷款手续，否则每天支付违约金万分之五，而开发商逾期交房的违约金是每日10元。
  林先生想问：合同还没签，如果协商不成，他可以要求退定金10万元吗？
  根据**高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，在合同没有明确约定的情况下：当商品房的实际面积与合同约定面积不符时，如果面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算；面积太大且误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，面积过小且面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
  如果商品房买卖双方当事人就合同的具体条款无法达成一致意见，根据规定，“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立”的情形，那么出卖人应当将定金返还买受人。林先生遇到的情况属于“因不可归责于当事人双方的事由”，开发商应该退还定金。
  专家提醒：为了避免与开发商发生不必要的纠纷，建议购房者交付定金时，尽可能要求开发商提供其拟定的商品房买卖合同的范本，以便决定购买并交付定金。

  查看全文↓ 2018-06-22 08:49:08
• 137****0816

  根据我国合同法相关规定，约定了违约金一般只能按照约定的违约金的数额，向开发商主张违约金。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
  
  当出现逾期交房且购房者的损失过大，需要增加违约金时，一般需要购房者提供相关证据证明自己的损失，但是根据我们办理的类似案件，购房者一般无法证明自己还有其他损失，这种损失只能在购房者需要出售没有房本的房屋时才能得以体现，此房的销售价格与同等地段有房本的同类房屋销售价格的差价，是自己的损失。可是这种损失证明起来还需要作评估，操作起来很麻烦。
  
  如果购房者与开发商没有约定违约金，根据《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，大约是9%左右。所以有时候在合同约定违约金过少还不如不约定。

  查看全文↓ 2018-06-22 08:48:29
• 132****0067

  业内人士表示，业主可以先了解一下情况，此房为什么办不下证？
  　　如果此房存在不可逾越的他项权，如抵押权以及违反国家有关强制性规定导致无法办理产权证，业主可以起诉解除合同，要求赔偿损失。
  　　依据是《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无
  效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
  　　（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
  　　（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
  　　（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房的事实。如果能够办理，而对方拖延不办，业主则可以起诉要求办理房产证，并依合同向开发商主张违约责任，赔偿损失

  查看全文↓ 2018-06-22 08:47:52
• 133****3123

  李律师表示，根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十条规定：房屋权利人依据《物权法》第二十八条至第三十条规定取得房屋所有权，尚未办理宣示登记即转让房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。
  买受人要求办理房屋所有权转移登记，经审查诉讼请求应予支持的，应当判决房屋权利人将房屋登记到自己名下，再为买受人办理所有权转移登记。
  故张丹可将靳女士诉至法院，将开发商列为第三人，要求法院判决先将房子登记到靳女士名下，再由靳女士名下过户到张丹名下。

  查看全文↓ 2018-06-22 08:47:14

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  房产的纠纷在我们的日常生活中那已经是一件很普遍的事情了，纠纷的双方争执不下，但是问题还是要解决的，解决纠纷该找哪个部门呢?解决购房过程中发生的房产纠纷，可以通过协商、调解、仲裁、行政和诉讼等办法加以解决。(1)协商解决。协商就是指双方当事人协商解决问题。(2)调解解决。根据一方当事人的申请，在房地产管理部门、消费者协会或其他组织部门的主持下，通过说服教育，促使双方当事人相互谅解，达成和解协议，使购房纠纷及时得到解决的一种方式。(3)仲裁解决。是指买卖双方在争议发生之前或者争议发生后达成协议，自愿将争议交给仲裁机关依照国家法律、法规和地方性行政规章、规定做出对各方均具有约束力的裁决。(5)诉讼解决。购房纠纷的诉讼解决，是人民法院在纠纷当事人和其他诉讼参与人的共同参加下，解决购房纠纷的一种方式。法律依据：《中华人民共和国合同法》第一百二十八条当事人可以通过和解或者调解解决合同争议。当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的，可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。涉外合同的当事人可以根据仲裁协议向中国仲裁机构或者其他仲裁机构申请仲裁。当事人没有订立仲裁协议或者仲裁协议无效的，可以向人民法院起诉。当事人应当履行发生法律效力的判决、仲裁裁决、调解书;拒不履

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• 问 房屋如何维权?房产纠纷如何正确维权？
  答

  您好！可以向法院起诉请求赔偿原房屋被损坏遭受的损失，如有帮助，请采纳！

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• 问 没有房产证如何维权?房产维权怎么样才**有效 没有房产证如何维权
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  买房几年后拿不到房产证如何维权《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》释第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限 。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。购房定金可以退吗，怎么才能要回购房定金?《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一十五条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。因此，购房定金是可以退的，但是购房者想要回购房定金必须符合法律规定的条件。因购房者的原因未能订立预售合同的，购房者无权要求返还定金。对开发商来说，如为追求更高的经济利益而与他人订立预售合同;未取得预售许可证之前即与购房者签订预售合同;未告知购房者在支付定金前商品房已存在查封、抵押等事实，则开发商应当双倍返还定金。因不可归责于开发商和购房者的事由主要有，如双方就预售合同的主要条款不能协商一致或出现不可抗力等情况，导致预售合同未能订立的，则开发商应当将定金返还买受人。

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• 问 遭遇房产纠纷如何维权？
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  凡以房屋为标的物的房屋确权、使用、买卖、租赁、典当、抵押等民事行为发生的纠纷，以及与房屋相关联的房屋装修、装潢、设计、附属设施的归属纠纷，当事人有权直接向人民法院提起民事诉讼。 拆迁人与被拆人因拆迁补偿、安置等发生纠纷，双方协商达不成协议的，由批准拆迁的主管部门或房屋拆迁主管部门的同级人民政府裁决，当事人对裁决不服的，可在接到裁决书之日起15日内向法院起诉。 单位内部建房、分配公房使用权，是单位内部行政管理行为，职工对分房有意见，或者单位分房不合理引起的纠纷不属于法院受理范围，而应由本单位或者有关行政部门解决。 单位分给职工住房使用权并订有分房合同的，职工由于本人原因离职、辞职，或被单位开除时，单位根据合同要求收回公房使用权，由此引起的纠纷可向法院提起民事诉讼。5 因为有关部门审批建筑不当，影响他人通风、采光或者由于污染引起的纠纷，当事人可向有关部门申请解决，也可以向法院提起行政诉讼。6 因违章建筑引起的房产纠纷，以及因违章建筑的认定、拆除引起的纠纷，行政机关不依法处理或处理不当，当事人不服的，可以作为行政案件提起诉讼。但是，当事人以违章建筑物为标的发生的买卖、租赁、抵押等民事纠纷以及因违章建筑妨碍他人通风、采光等引起的相邻纠纷，可以作为民事案件向法院起诉

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