房地产如何避税

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• 147****7572

  中国人买房，不论是在买房时准备资金的过程中，或是买房后都存在赠予的问题：比如从父母从国内汇款到美国子女名下让其购买房产，或是父母购买房产后在房产证上加上子女的名字，亦或是直接赠送给子女。在美国，即使是父母与子女之间的赠予，有时也需要交税，今天优投房小编带大家了解一下在美国赠予必需要知道的税务知识，以及如何合理避税。
  
  
  首先，赠予人身份不同，赠予的额度也不同：
  
  #外国人赠予美国人
  
  如果是没有美国身份的外国人的话，赠予无形资产（汇款，股权，债权等）给美国人不需要交赠予税，赠予有形资产（房产，汽车等）一生的免税赠予额度仅为6万美元。
  
  #美国人赠予美国人
  
  如果是美国人赠予美国人，无论有形还是无形资产，每年有1万4千美元的免税额度给每个受赠人。也就是说，如果当年内赠予任何人低于1万4千美元，即使赠予了100个人，也不需要缴税。一生的免税赠予额度为549万美元。
  
  
  赠予有形资产，以房产为例，其价值是按赠予当期的市值为准。房产的市值可用房产评估报告（Appraisal Report )为证明。超过一生额度以后开始缴税，具体税率如下图。

  查看全文↓ 2018-06-29 13:16:15
• 135****9143

  既然房地产税的重要定位之一就是“土地财政的替代者”，就意味着房地产税需要像所得税一样，有有很广的覆盖面和庞大的基数作支撑，因此免征面积以外的（如果有的话）房产都要纳税。
  以上海为例，去年商品住宅销售面积1780.9万平方米，如果估值2万元/平方米，总值就是3561.8亿元。去年二手住宅成交面积1539.3万平方米，同样按2万元/平方米估值，总值就是3078.6亿元。二者总值为6640.4亿元。参考国际惯例，首套房税率在0.5%左右，一年税收就是33.2亿元。而去年经营性土地出让金额1632.9亿元。
  显然，仅仅对新增交易收税的话，难以起到补贴财政收入的功效，因此把存量也纳入征收范围是必然选择。对一线城市而言，房地产税达到1千亿元级别才能起到比较好的财政支持效果。对于三、四线城市而言，能达到200亿~300亿就能对土地财政有效补充。
  一旦开征，年年缴纳，日积月累，还是要割肉不少的，那有没有办法能够在符合法律的前提下有效地规避呢？编者为你搜集了六招，或许用得着。
  开征时机、如何开征、要不要设“免征额”等都是老百姓关心的。在2017年开征之前，我们该怎么做才有可能逃过房产税呢？虽然细则还未正式出台，但如果你能在这几个方面有效规避，或许你能逃得掉房产税！

  查看全文↓ 2018-06-29 13:15:37
• 152****5523

  房地产企业避税可操方法 一般来说，内资房地产企业在所得税上“做手脚”多采用虚假成本的方式避税，而外资房地产企业则擅长运用“转让定价”的手法避税。所谓“虚假成本”，就是通过虚增成本，尽量使房地产开发项目产生的利润降至**低甚至亏损来逃避所得税的征收。
  避税具体方法：
  一、是预售购房款挂在往来账面：将预售购房款记账，使得应该马上缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃.营业税和企业所得税，这是房地产开发企业较为普遍采用的一种手段。
  
  二、是预收房款开具收据,不开具发.票,隐瞒收入或不按收入原则确认收入。预售商品房收取的预收款，只给购房者开据《收款收据》，在帐务处理上不做预收处理，或根本就另外记一套流水账，内部掌握。
  　　三、是不按照合同约定的时间确认收入。以各种理由诸如未清算、未决算或者是商品房销售没有全部完毕等原因拖延缴纳企业所得税。
  　　四、是随意调整税款申报数额。有些房地产开发企业由于资金紧张，在年度内随意调整税款的申报数额，通常做法是年初、年中减少申报数额，年末全部缴清。
  　　五、是钻政策"空子"，不及时清算土地增值税。开发项目应在全部竣工结算销售后清算土地增值税，而部分开发商迟迟不结算或者是故意留有一两套尾房，结果无法进行整个项目的结算，影响了土地增值税的及时足额入库。
  　　六、是虚列开发成本,任意扩大成本开支范围,虚列工程成本。企业预收的售楼款甚至收取的全部售房款，不记收入或帐外循环，从而少纳或不纳销售不动产营业税及附加等。
  　　七、是以房抵债、商品房自用不按收入原则确认收入。以商品房抵顶工程款，只在与工程队的往来帐上记载，而不做相应的收入调整。将代理销售商手续费支出直接从售楼款收入中抵减，而从代理商处收取的楼款净增额为计税营业额，以此少缴营业税。
  　　八、是扩大拆迁安置补偿面积，减少可售面积，多结转经营成本。
  　　九、是降价。无正当理由降低销售商品房价格，从而达到少缴营业税和企业所得税。
  　　十、是故意拖延项目竣工决算和完工时间,躲避土地增值税清.

  查看全文↓ 2018-06-29 13:15:10
• 143****3806

  一、要做到如何合理避税，首先我们就要熟悉这个行业及相关税金及定义，就土地增值税来说，主要可以从以下几个方面理解：
  1、土地增值税的征税对象是纳税人转让房地产所取得的增值额，此项增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。
  2、 土地增值税只有对有偿转让的房地产征税，对于继承、赠与等方式无偿转让房地产，则不予征税。
  3、以房地产转让到投资、联营企业，暂免征，再转让，征税。
  合作建房建成后自用的，暂免，建成后转让的，征税。
  企业兼并转让房地产的，暂免。
  交换房地产的，单位之间交换征税，个人之间互换经当地税务机关核实，免征。
  房地产抵押，抵押期间不征，期满偿还债务本息不征，期满不能偿还债务，以房地产抵押的征。
  房地产出租不征。
  房地产评估增值不征。
  国家收回房地产产权免征。
  土地使用者转让、抵债或置换土地征税。
  首先大概的征税与不征税范围我们明白了，这就有利于我们进行后续的筹划，接下来就是解决实际核算的问题了，合理避税的目的也就是在合法的范围内用合规的方式合理的降低企业税收成本，增加利润，那么合理避税主要就可以从两方面入手了，一是从成本入手，关于成本的问题可参照本论坛的另一篇文章，一是从收入入手。首先税收成本的降低就从日常发生的各项支出开始，要想少交税，自然就要想办法从成本上下功夫，在收入保持不变的情况下，成本费用增加了，实现的增值额自然就降低了，那么税也就少了。首先我们要了解可以扣除的项目
  二、土地增值税可扣除项目：
  1、取得土地使用权所支付的金额
  （1）、以出让方式取得土地使用权时，为支付的土地出让金
  （2）、以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的土地出让金
  （3）、以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款
  2、开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）
  （1）、土地征用及拆迁补偿费
  (2)、前期工程费
  （3）、建筑安装工程费
  (4)、基础设施费
  （5）、公共配套设施费
  （6）、开发间接费：直接组织、管理开发项目所发生的费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费等等。
  3、开发土地和新建房及配套设施费（简称房地产开发费用）
  主要指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用、财务费用。
  4、转让房地产有关的税金
  主要有：营业税、印花税、城建税、教育费附加
  5、财政部确定的其他扣除项目
  从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20％扣除。
  6、旧房及建筑物的评估价格。
  以上内容都了解后，就可以根据上面的内容来找相应的方法了。
  三、合理避税具体方法：
  1、均衡增值额的方法：对于不同物价水平的不同地区同时开发多个项目，可将一段时间内发生的各项开发成本进行**大限度调整分摊，将获得的增值额**大限度的平均，保持各处开发项目增值率大致相同，降低某段时间增值率过高的现象从而节省部分税款的缴纳。
  2、增加间接费的方法：比如可以从房地产开发成本中的开发间接费的筹划，即在组织人事安排上可相应的将总公司一些人员放到项目中或兼职到每一个具体项目中去，那么此类人员发生的相关费用可以分摊部份至房地产开发成本中去，增大增值税允许扣除项目金额。

  查看全文↓ 2018-06-29 13:14:13
• 146****6878

  1、转移定价法
  是企业避税的基本方法之一，它是指在经济活动中有关联的企业双方为了分摊利润或转移利润而在产品交换和买卖过程中，不是按照市场公平价格，而是根据企业间的共同利益而进行产品定价的方法。采用这种定价方法产品的转让价格可以高于或低于市场公平价格，以达到少纳税或不纳税的目的。
  转移定价的避税原则，一般适用于税率有差异的相关联企业。通过转移定价，使税率高的企业部分利润转移到税率低的企业，**终减少两家企业的纳税总额。
  2、筹资
  这一原则就是利用一定的筹资技术，使得企业达到**高的利润水平和**轻低的税负水平。一般说来，企业生产经营所需资金主要有三个渠道:1、自我积累:2、借贷(金融机构贷款或发行债券);3、发行股票。自我积累的奖金是企业税后分配的利润，而股票发行应该支付的股利也是作为税后利润分配的一种方式，二者都不能抵减当期应交纳的所得税，因而达不到避税的目的。
  借贷的利息支出从税前利润中扣减，可以冲减利润而**终避税。
  3、资产租赁
  租赁是指出租人以收取租金为条件，在契约或合同规定的期限内，将资产租借给承租人使用的一种经济行为。从承租人来说，租赁可以避免企业购买机器设备的负担和免遭设备陈旧过时的风险，由于租金从税前利润中扣减，可冲减利润而达到避税。

  查看全文↓ 2018-06-29 13:13:38

相关问题

• 问 房地产如何避税
  答

  中国人买房，不论是在买房时准备资金的过程中，或是买房后都存在赠予的问题：比如从父母从国内汇款到美国子女名下让其购买房产，或是父母购买房产后在房产证上加上子女的名字，亦或是直接赠送给子女。在美国，即使是父母与子女之间的赠予，有时也需要交税，今天优投房小编带大家了解一下在美国赠予必需要知道的税务知识，以及如何合理避税。首先，赠予人身份不同，赠予的额度也不同：#外国人赠予美国人如果是没有美国身份的外国人的话，赠予无形资产（汇款，股权，债权等）给美国人不需要交赠予税，赠予有形资产（房产，汽车等）一生的免税赠予额度仅为6万美元。#美国人赠予美国人如果是美国人赠予美国人，无论有形还是无形资产，每年有1万4千美元的免税额度给每个受赠人。也就是说，如果当年内赠予任何人低于1万4千美元，即使赠予了100个人，也不需要缴税。一生的免税赠予额度为549万美元。赠予有形资产，以房产为例，其价值是按赠予当期的市值为准。房产的市值可用房产评估报告（Appraisal Report )为证明。超过一生额度以后开始缴税，具体税率如下图。#干货-如何合理避税如果做赠予税规划的话，通常是不推荐直接赠予房产的，会建议将房产放入LLC公司里，再赠予公司股权。好处在于，如果是外国人的话，赠予无形资产不需缴税，而公司股权就属于无形资产。如果是美国人的话，赠予公司股权，可就公司股权再做价值评估。通过降低公司股权控制力和降低市场流通性，来降低公司的市值。从而达到降低赠予价值的目的。作者： 倪霁瑶毕业于美国圣托马斯大学，提供跨境投资税务，公司合规管理，企业架构规划；美国个人税，EB-5投资移民，L/B/H类签证税务规划；美国公司经营本地化税务，财务，及审计事项

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• 问 房地产企业如何避税
  答

  房产税按房产价值乘以百分之十二的税率，房产价值房产证上面有，每年二月、五月、八月去地税局申报缴纳。本期销项税额减去进项税就是本期应缴纳的增值税。推迟确认收入，可以减小本期应纳增值税额，推迟纳税期间。

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• 问 房地产怎样避税
  答

  房地产企业避税可操方法 一般来说，内资房地产企业在所得税上“做手脚”多采用虚假成本的方式避税，而外资房地产企业则擅长运用“转让定价”的手法避税。所谓“虚假成本”，就是通过虚增成本，尽量使房地产开发项目产生的利润降至**低甚至亏损来逃避所得税的征收。避税具体方法： 一、是预售购房款挂在往来账面：将预售购房款记账，使得应该马上缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃.营业税和企业所得税，这是房地产开发企业较为普遍采用的一种手段。 二、是预收房款开具收据,不开具发.票,隐瞒收入或不按收入原则确认收入。预售商品房收取的预收款，只给购房者开据《收款收据》，在帐务处理上不做预收处理，或根本就另外记一套流水账，内部掌握。　　三、是不按照合同约定的时间确认收入。以各种理由诸如未清算、未决算或者是商品房销售没有全部完毕等原因拖延缴纳企业所得税。　　四、是随意调整税款申报数额。有些房地产开发企业由于资金紧张，在年度内随意调整税款的申报数额，通常做法是年初、年中减少申报数额，年末全部缴清。　　五、是钻政策"空子"，不及时清算土地增值税。开发项目应在全部竣工结算销售后清算土地增值税，而部分开发商迟迟不结算或者是故意留有一两套尾房，结果无法进行整个项目的结算，影响了土地增值税的及时足额入库。　　六、是虚列开发成本,任意扩大成本开支范围,虚列工程成本。企业预收的售楼款甚至收取的全部售房款，不记收入或帐外循环，从而少纳或不纳销售不动产营业税及附加等。　　七、是以房抵债、商品房自用不按收入原则确认收入。以商品房抵顶工程款，只在与工程队的往来帐上记载，而不做相应的收入调整。将代理销售商手续费支出直接从售楼款收入中抵减，而从代理商处收取的楼款净增额为计税营业额，以此少缴营业税。　　八、是扩大拆迁安置补偿面积，减少可售面积，多结转经营成本。　　九、是降价。无正当理由降低销售商品房价格，从而达到少缴营业税和企业所得税。　　十、是故意拖延项目竣工决算和完工时间,躲避土地增值税清.

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• 问 精装修怎样避税?房地产企业如何合理避税？
  答

  编著：湖北春园律师事务所实习律师：赵传先 一、总论 一般来说，内资房地产企业在所得税上“做手脚”多采用虚假成本的方式避税，而外资房地产企业则擅长运用“转让定价”的手法避税。所谓“虚假成本”，就是通过虚增成本，尽量使房地产开发项目产生的利润降至**低甚至亏损来逃避所得税的征收。 一位有过六年房地产从业经验的人士透露，调整报表转移利润的行为在房地产行业非常普遍。如广州某房地产公司想转移利润到国外，对其会计说弄个“海外业务接待费２０００万元”。另一个房地产企业，则将一些设计工作交给海外自己的关联公司来做，将设计费用定得很高，以此转移利润。一位曾在广东一家大型房地产公司的财会人员透露，这家公司的全资文化公司、技术咨询公司等就有三个，号称多元化经营，实则利用这些公司进行关联交易完成利润转移。其下属各公司一年收到的所谓宣传策划、咨询费高达上亿元，然后再通过购买所谓的艺术品作为文化公司的固定资产，以完成**后的利润转移，因为这些艺术品是从母公司老板手中买来的，根本就不值钱，不过是个道具而已。２００４年，国家税务总局公布的“２００３年度中国纳税百强排行榜”中，没有一家房地产企业。即使是专为房地产企业设置的“２００３年度房地产开发经营行业纳税十强”里，房地产企业的纳税总额也并不乐观。 二、避税具体方法 一)是预售购房款挂在往来账面。将预售购房款记账，使得应该马上缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃营业税和企业所得税，这是房地产开发企业较为普遍采用的一种手段。二)是预收房款开具收据,不开具发票,隐瞒收入或不按收入原则确认收入。预售商品房收取的预收款，只给购房者开据《收款收据》，在帐务处理上不做预收处理，或根本就另外记一套流水账，内部掌握。三)是不按照合同约定的时间确认收入。以各种理由诸如未清算、未决算或者是商品房销售没有全部完毕等原因拖延缴纳企业所得税。四)是随意调整税款申报数额。有些房地产开发企业由于资金紧张，在年度内随意调整税款的申报数额，通常做法是年初、年中减少申报数额，年末全部缴清。五)是钻政策"空子"，不及时清算土地增值税。开发项目应在全部竣工结算销售后清算土地增值税，而部分开发商迟迟不结算或者是故意留有一两套尾房，结果无法进行整个项目的结算，影响了土地增值税的及时足额入库。

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• 问 房地产税应该怎么缴 房地产税如何合理避税
  答

  之前有消息指出，房地产税或在2017年实行，究竟何时开征、要不要设“免征额”等具体措施还没有明确的规定。据权威信息， 房地产税将由各地地方税务局征管，全部税收收入将划归地方，成为地方税源的重要补充。房地产税将由现行的房产税和城镇土地使用税合并而成。 关于房产税，老百姓**为关心的就是开征之后，税收负担会不会增加？ 目前，重庆、上海开征房产税的试点，也可为这个答案提供一定佐证。   2011年1月28日，上海、重庆两市作为试点城市开始房产税征收。从实施方案看，在上海，家庭人均住房建筑面积少于60平方米的，给予免税；在重庆，纳税人在房产税征收施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米，新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。这些规定，实际上将大部分的老百姓“排除”出了缴税群体。   几教你合理避开房产税  1、套数不要贪多   对于按照家庭拥有房屋的套数征房产税，专家普遍的观点是首套房免征。因此，手里房子有多，不住人，不准备留给儿子娶媳妇，留给女儿招女婿的，在房地产税开征前**好可以找个合适的时机卖了。   2、避免过大面积 此前，在上海和重庆试点的房产税，均划定了“豁免征收面积”，使得其**终变成了奢侈品税。此次改革将不同于以往，既然要有庞大的基数支撑，不可能给予人均60平米的豁免面积，有30平米就不错了，甚至零蛋都有可能。因此，想省钱的话，别搞太大。   3、买普通住宅  不久前网传“100万的首套房每月或缴房产税400元”。不少专家出来辟谣，并称首套房应该会免征，但只是“应该”而已。如果首套免征的话，根本无法起到“土地财政的替代者”的作用，因此“应该”的不靠谱系数很高。   4、适度郊区购房  通过税率高低来引导购房者选房区域，上海早已有先例，未来很有可能会得到推广。若每年评估一次并进行征收，毫无疑问，适度郊区一点的房子被征税的数额显然要少得多。当然，靠郊区的地方产业集合度不高，工作机会少，往市中心上班的成本会高很多，需要算清楚。   5、先买房再结婚  根据《上海市征收房产税试点的暂行办法》，房产税的征收对象为本市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房，以及非上海市居民家庭在本市新购的住房。而居民家庭是以夫妻双方及未成年子女为单位的。   尚未购买房产的男女朋友正准备购房结婚，并且婚后有计划再行购买房屋的，双方可以单独购买一套房屋后再行结婚，如此该家庭即可拥有两套房屋而无须支付任何房产税。当然，这只有在一套房免征税的情况下才适用。   6、多生孩子，攒面积   如果人均可以享受60平米的免征权，那么如果家庭里多添一个孩子自然就拉低了人均住房面积，继而可以逃掉房产税。可是，现在养育一个孩子的成本那是相当的巨大，如果你恰巧想多要一个孩子，那恭喜，如果仅仅为了逃避房产税，那请三思。