房地产如何缴税

已有3个回答

• 156****9726

  卖方1、非普通住宅未满5年 总额5.65%的营业税 总额2%个人所得税
  2、普通住宅未满5年 总额5.65%的营业税 总额1%个人所得税
  3、非普通住宅满5年非家庭唯一住宅, 差额5.65%的营业税 总额2%个人所得税
  4、非普通住宅满5年家庭唯一住宅,差额5.65%的营业税 个税免征
  5、普通住宅满5年非家庭唯一住宅,营业税免征 总额1%个人所得税
  6、普通住宅满5年家庭唯一住宅, 营业税免征 个税免征买方:
  1、首次购买90平米以下普通住宅 1%契税
  2、首次购买90平米以上普通住宅1.5契税
  3、除以上两种情况外都是3%契税

  查看全文↓ 2018-06-30 15:00:47
• 137****7824

  公司转让房产会面临高额税费，包括土地增值税、营业税、印花税和企业所得税。据介绍，土地增值税计算的依据是增值额，分为4个级次，即：
  1、增值额未超过扣除项目金额50%的部分，增值税的税率是30%；
  2、增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分，土地增值税的税率是40%；
  3、增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分，土地增值税的税率是50%；
  4、增值额超过扣除项目金额200%的部分，土地增值税的税率是60%。
  
  如果能够提供原来的购房发票，营业税按照差额的5.6%缴纳，印花税按照成交价全额的0.05%缴纳。此外，作为公司出售房产收入，还应缴纳企业所得税，即差额的25%。如此看来，转让一套房产公司看似赚了不少，但是其税费大概占到收益率的一半以上。
  

  查看全文↓ 2018-06-30 15:00:00
• 141****8061

  　你可以参考下：
  　　问：我卖办公楼要交营业税及附加费,还有什么税,比如说土地增值税要交吗?如何交的?
  　　答：除了营业税及附加费，还有企业所得税、印花税、土地增值税，另外，营业税如果是公司自己建的，要交两道营业税，一道是建筑营业税，一道是销售不动产营业税。土地增值税按土地的增值额计算。
  　　问：还有我方出土地,买方出钱建楼,又该怎么交税？
  　　答：《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》国税函发[1995]156号文第十七条对合作建房征收营业税的问题作了明确规定： (二)以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业——租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条规定的核定顺序是：（一）按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；（二）按纳税人**近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；（三）按下列公式核定计税价格：计税价格=营业成本或工程成本*（1+成本利润率）/（1-营业税税率）。
  　　问：怎么样才能合理的少交税 ？
  　　答：职业问题，不能公开回答。只能告诉你，依法纳税才是公民的义务。
  　　一般来说，内资房地产企业在所得税上“做手脚”多采用虚假成本的方式避税，而外资房地产企业则擅长运用“转让定价”的手法避税。所谓“虚假成本”，就是通过虚增成本，尽量使房地产开发项目产生的利润降至**低甚至亏损来逃避所得税的征收。
  
  　　一位有过六年房地产从业经验的人士透露，调整报表转移利润的行为在房地产行业非常普遍。如广州某房地产公司想转移利润到国外，对其会计说弄个“海外业务接待费2000万元”。另一个房地产企业，则将一些设计工作交给海外自己的关联公司来做，将设计费用定得很高，以此转移利润。一位曾在广东一家大型房地产公司的财会人员透露，这家公司的全资文化公司、技术咨询公司等就有三个，号称多元化经营，实则利用这些公司进行关联交易完成利润转移。其下属各公司一年收到的所谓宣传策划、咨询费高达上亿元，然后再通过购买所谓的艺术品作为文化公司的固定资产，以完成**后的利润转移，因为这些艺术品是从母公司老板手中买来的，根本就不值钱，不过是个道具而已。2004年，国家税务总局公布的“2003年度中国纳税百强排行榜”中，没有一家房地产企业。即使是专为房地产企业设置的“2003年度房地产开发经营行业纳税十强”里，房地产企业的纳税总额也并不乐观。
  
  
  　　二、避税具体方法
  
  　　一)是预售购房款挂在往来账面。将预售购房款记账，使得应该马上缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃营业税和企业所得税，这是房地产开发企业较为普遍采用的一种手段。
  
  　　二)是预收房款开具收据,不开具发票,隐瞒收入或不按收入原则确认收入。预售商品房收取的预收款，只给购房者开据《收款收据》，在帐务处理上不做预收处理，或根本就另外记一套流水账，内部掌握。
  
  　　三)是不按照合同约定的时间确认收入。以各种理由诸如未清算、未决算或者是商品房销售没有全部完毕等原因拖延缴纳企业所得税。
  
  　　四)是随意调整税款申报数额。有些房地产开发企业由于资金紧张，在年度内随意调整税款的申报数额，通常做法是年初、年中减少申报数额，年末全部缴清。
  
  　　五)是钻政策"空子"，不及时清算土地增值税。开发项目应在全部竣工结算销售后清算土地增值税，而部分开发商迟迟不结算或者是故意留有一两套尾房，结果无法进行整个项目的结算，影响了土地增值税的及时足额入库。
  
  　　六)是虚列开发成本,任意扩大成本开支范围,虚列工程成本。企业预收的售楼款甚至收取的全部售房款，不记收入或帐外循环，从而少纳或不纳销售不动产营业税及附加等。
  
  　　七)是以房抵债、商品房自用不按收入原则确认收入。以商品房抵顶工程款，只在与工程队的往来帐上记载，而不做相应的收入调整。将代理销售商手续费支出直接从售楼款收入中抵减，而从代理商处收取的楼款净增额为计税营业额，以此少缴营业税。
  
  　　八)是扩大拆迁安置补偿面积，减少可售面积，多结转经营成本。
  
  　　九)是降价。无正当理由降低销售商品房价格，从而达到少缴营业税和企业所得税。
  
  　　十)是故意拖延项目竣工决算和完工时间,躲避土地增值税清算。
  
  　　三、税务部门如何核查房产企业税收
  
  　　为全面加强房地产业的税收征管，堵塞征管漏洞，要从以下几方面入手。
  
  　　一）规范税收日常管理，夯实房地产业征管基础。一是建立健全房地产企业征管基础资料。房地产企业征管基础档案应涵盖房地产企业从土地取得、项目立项、工程招投标、工程预（概）算、商品房预售等一系列与税收密切相关的涉税资料。二是实行项目管理。要按开发项目进行纳税登记，建立项目纳税台帐，并按项目进行税收跟踪管理，按项目核查发票取得情况和监控纳税进度情况。三是加强源头控管。与开发建设主管部门加强联系，定期取得建设主管部门控管的建设项目信息；委托房管部门在办理房屋权属登记时，实行"先税后证"，防止税源流失。四是推行房地产和建安企业纳税评估。将涉税资料的日常审核与纳税评估有机结合起来，建立本辖区行业利润率、行业税负率、营业税负担率、企业所得税负担率等预警值指标体系，通过票表比对、票额比对、逻辑相关分析等将低于警戒值的纳税人作为评估及税收跟踪重点对象，及时发现漏洞，实施税务约谈、函告等手段及时排查和纠正，督促纳税人主动自查纳税。五是加强对房地产企业的税收稽查。要适时开展房地产税收专项检查，配合征管开展有针对性的重点检查，对典型偷税案件要通过新闻媒体公开曝光，充分发挥税务稽查的震慑作用，达到以查促管的目的。
  
  　　二）把好征收方式认定关，管好两个所得税。房地产开发经营的特点是投入资金多，开发经营时间长，按税收的法理原则来说，所得税实行查账征收无疑是一个**佳选择，也符合税收公平原则，因而应积极研究和推行房地产开发企业依法依规建账建证，并按实申报缴税的征管措施，这是加强税收征管的总体方向和目标。但从调查结果看，房地产企业财务核算不规范，向税务机关披露的会计信息不真实是普遍存在的现象。鉴于这种情况，当前在税收征管中一方面要采取措施积极推进房地产企业规范账证，财务核算真实；另一方面又要想方设法防止纳税人做假账、报假数、少缴税。要对房地产企业的所得税征管统一实行所得税**低负担率与查账征收相结合的办法，即对房地产企业收入实行按**低负担率预征加纳税人按实申报，预征的企业所得税与营业税同步征收入库，对纳税人实行**低负担率预征后，若企业实际应缴所得税超过已预征所得税的，要按规定的纳税期限及时向税务机关申报，并按实补税。
  
  　　三）加强房地产营业税征管。对已完工交付销售的开发项目，应及时督促房地产企业在取得竣工验收报告的一年内进行工程结算并取得税务发票。对故意拖延不结算的企业，应按税收有关规定，采取核定计税价格征收建安营业税。要根据本地建安造价水平，制定**低计税价格。加强市区房地产建安工程税收控管，统一房地产税收和建安工程税收管辖权，将税收管辖权归并给房地产开发企业的主管地税机关。加快房地产业税收信息化管理，通过建筑业税收信息管理系统，对房地产企业的税务登记、纳税申报、税款征收、发票管理、税源监控、税源分析、情报交换、信息采集等进行全程跟踪、监控和管理。对于销售不动产营业税要发挥好以票管税的作用，房地产企业预收定金、预收房款时必须开具《商品房销售（预收款）票据》，要加大对不动产转让（销售）专用发票的审核和管理力度，对纳税信誉较差、欠税的房地产企业，不宜售给《不动产转让（销售）专用发票》，需开具发票的一律到税务征收窗口开具，并认真做好开发项目税收的预结算，做到税票两清，真正做到以票控税。
  

  查看全文↓ 2018-06-30 14:58:07

相关问题

• 问 房地产公司出售无产权车位应如何缴税?
  答

  房地产企业销售地下人防无产权车位不属于土地增值税征收范围，不交土地增值税，也不能列入房产土地增值税扣除。

  全部3个回答>
• 问 房地产公司出售的无产权车位应如何缴税?
  答

  一、 土地增值税转让无产权的地下车位取得的收入，应该与销售商品房一起进行土地增值税清算，其收入、成本并入对应的项目类型，计算土地增值税。政策依据如下：1、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。第四条 条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。说明：“以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为”，这里的其他方式，应该是出售所有权以外的方式，包括转让永久使用权。2、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发[2006]187号 “四、土地增值税的扣除项目”（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、**、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； 3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。说明：该文件明确说明了，停车场（库）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用，与有无产权没有关联。3、《江苏省地方税务局公告关于土地增值税若干问题的公告》（苏地税规[2015]8号）“四、关于车库（车位、储藏室等）问题”（二）不能办理权属登记手续的车库（车位、储藏室等），按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第（三）项的规定执行。说明：江苏省的规定进一步明示不能办理产权的车库（车位、储藏室）按照187号文执行。二、营业税营改增前，销售地下车位（包括无产权）时，一般开具不动产销售发票，并按规定预缴营业税。政策依据如下：《营业税税目注释（试行稿）》（国税发[1993]149号）“九、销售不动产[本条股权转让部分失效]”销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。不动产，是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物，销售其他土地附着物。（一）销售建筑物或构筑物销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。（二）销售其他土地附着物销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。说明：转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，地下车位的使用年限与土地使用权的年限相当，购买者拥有其使用、处分的权益，可以转让、变卖，房地产开发企业不再保留其控制权。三、增值税营改增后，房地产开发企业销售开发产品应缴纳增值税，根据“《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税【2016】36号）”的规定，销售地下车位的使用权，应该缴纳增值税。《附件1附：销售服务、无形资产、不动产注释》三、销售不动产转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。四、所得税根据企业会计准则和税法的相关规定，销售无产权地下车位的使用费收入应作为一次性收入计入当期应纳税所得额缴纳企业所得税。即使不考虑上述合同的性质，根据企业会计准则和税法的规定，上述合同规定的使用费收入应作为一次性收入计入当期应纳税所得额缴纳企业所得税。政策依据如下：1、《企业会计准则第14号-收入（2006）》（财会（2006）3号）第二条 规定:“收入，是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。本准则所涉及的收入，包括销售商品收入、提供劳务收入和让渡资产使用权收入。”地下车位使用权收入应为让渡资产使用权收入。该准则第十六条 规定:“让渡资产使用权收入包括利息收入、使用费收入等。”销售地下车位使用权收入应为使用费收入。该准则第十八条 第二款 规定:“企业应当分别下列情况确定让渡资产使用权收入金额:（一）……（二）使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。”

  全部4个回答>
• 问 土地使用权投资非房地产企业如何缴税记账？
  答

  不好意思，建议去税务局进行查询，我门多这个不是很专业！

  全部3个回答>
• 问 房地产如何
  答

  根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第七条明确规定：房产税按年征收、分期缴纳。一、定义：房产税，是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。二、征收范围：称房产税“课税范围”，具体指开征房产税的地区。房产税暂行条例规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税范围，由各省、自治区、直辖市人民政府确定。三、征收税率：1、按房产余值计征的，年税率为1.2%；2、按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。

  全部3个回答>
• 问 如何办理分割房地产的《房地产证》?
  答

  分割的房地产必须是能在实地分割清楚的，如按层登记的房地产分割为按套登记等。由分割人填写《房地产其它登记申请书》，分割后的房地产需要进行查丈的，还要申请查丈。 该项登记仅需缴纳登记费。

  全部2个回答>