按揭买房哪种还款方式更划算

145****7179 | 2018-07-10 15:18:40

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138****1986
买房贷款，就涉及到贷款方式和还款方式的选择。贷款方式主要有公积金贷款、商业贷款和组合贷款；还款方式主要有等额本金和等额本息。那么，贷款方式和还款方式，到底该怎么选？我们来看看不同贷款方式和还款方式的区别吧！

一、贷款方式

（一）公积金贷款

优点：

1、公积金贷款的利息低于同期商业贷款，能省去不少总利息。

缺点：

1、按照各地政策，职工缴满一定期限的公积金才能申请公积金贷款。

2、贷款额度与职工公积金账户余额、缴存额度多少有关，且有**高贷款额的限制。

3、公积金贷款在贷款流程、手续上，要比商业贷款复杂一些，审批时间也较长。

4、贷款的房产性质有一定限制，仅限普通住宅；40年、50年产权和别墅不能使用公积金贷款。之前有公积金贷款未结清，不能再次申请公积金贷款。

（二）商业贷款

优点：

1、贷款的额度高。买新房，交付了不少于规定**比例的**款，余下房款，都可以贷款。

2、办理流程、手续简单。

3、房产产权性质无限制，非普通住宅，也可以申请商业贷款。

4、贷款对象无限制，信用好、收入稳定的买房人，均可申请商业贷款。

缺点：

1、贷款利率高，总利息高。

（三）组合贷款

优点：

1、利息适中。商业贷款部分，采用商业贷款利息；公积金贷款部分，采用公积金贷款利息。

2、由于是公积金贷款和商业贷款的组合贷款，其贷款的额度比较高。

缺点：

1、办理时间较长。因为组合贷同时涉及到公积金与商业两种贷款，所以需要进行两遍审核程序，而商业贷款部分需要抵押登记后银行见他项权利证才能放款，这也使得组合贷在办理流程上比纯商贷与纯公积金时间更长，造成很多业主对这种贷款方式的接受程度低。

二、还款方式

（一）等额本息

特点：每月的还款额相同，从本质上来说是本金所占比例逐月递增，利息所占比例逐月递减。相同的贷款年限和贷款金额，等额本息的总利息比等额本金的总利息要高出不少。

等额本息适合的人群：等额本息每月的还款额度相同，所以比较适宜有正常开支计划的家庭，特别是年青人，而且随着年龄增大或职位升迁，收入会增加，生活水平自然会上升；如果这类人选择本金法的话，前期压力会非常大。

（二）等额本金

特点：每月的还款额不同，呈现逐月递减的状态；它是将贷款本金按还款的总月数均分，再加上上期剩余本金的利息，这样就形成月还款额，所以等额本金法个月的还款额多，然后逐月减少，越还越少。

等额本金适合的人群：等额本金法因为在前期的还款额度较大，而后逐月递减，所以比较适合在前段时间还款能力强的贷款人，当然一些年纪稍微大一点的人也比较适合这种方式，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。

在我们选择贷款方式和还款方式时，一定要结合个人的实际情况，考虑不同贷款、还款方式的利弊，再进行选择。
查看全文↓ 2018-07-10 15:19:51
144****8802
很多购房者会选择向银行贷款买房，在贷款买房过程中选择何种还款方式是一个大问题。目前房贷还款方式有等额本金还款法和等额本息还款法两种方式。在买房过程中到底是哪一种还款方式更省钱呢?等额本金和等额本息的区别是什么?他们都有哪些适用人群呢?今天，所有疑问全解决！

　　什么是等额本息还款法?

　　等额本息是指一种购房贷款的还款方式，是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)，这样由于每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。

　　等额本息还款法即把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，每个月的还款额是固定的，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。这种方法是目前**为普遍，也是大部分银行长期推荐的方式。

　　等额本息计算方式

　　每月还本付息金额 =[ 本金 x 月利率 x(1+月利率)贷款月数 ] / [(1+月利率)还款月数 - 1]

　　每月利息 = 剩余本金x贷款月利率

　　还款总利息=贷款额*贷款月数*月利率*(1+月利率)贷款月数/【(1+月利率)还款月数 - 1】-贷款额

　　还款总额=还款月数*贷款额*月利率*(1+月利率)贷款月数/【(1+月利率)还款月数 - 1】

　　注意：在等额本息法中，银行一般先收剩余本金利息，后收本金，所以利息在月供款中的比例会随本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供总额保持不变。

　　等额本息还款法优缺点

　　优点：每月还相同的数额，作为贷款人，操作相对简单。每月承担相同的款项也方便安排收支。

　　缺点：由于利息不会随本金数额归还而减少，银行资金占用时间长，还款总利息较以下要介绍的等额本金还款法高。

　　等额本息还款法适用人群

　　适用人群：等额本息每月的还款额度相同，所以比较适宜有正常开支计划的家庭，特别是年青人，经济条件不允许前期投入过大，可以选择这种方式，如公务员、教师等收入和工作机会相对稳定的群体。

　　什么是等额本金还款法?

　　等额本金还款是指贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。

　　等额本金还款法是指一种贷款的还款方式，是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，贷款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。

　　也便于根据自己的收入情况，确定还贷能力。此种还款模式支出的总和相对于等额本息利息可能有所减少，但刚开始时还款压力较大。

　　所谓等额本金还款，贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。

　　等额本金还款法是一种计算非常简便，实用性很强的一种还款方式。基本算法原理是在还款期内按期等额归还贷款本金，并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。方式可以是按月还款和按季还款。由于银行结息惯例的要求，一般采用按季还款的方式(如中国银行)。

　　等额本金贷款计算公式：

　　每月还款金额= (贷款本金 / 还款月数)+(本金 —已归还本金累计额)×每月利率

　　每月还本付息金额=(本金/还款月数)+(本金-累计已还本金)×月利率

　　每月本金=总本金/还款月数

　　每月利息=(本金-累计已还本金)×月利率

　　还款总利息=(还款月数+1)*贷款额*月利率/2

　　还款总额=(还款月数+1)*贷款额*月利率/2+贷款额

　　注意：在等额本金法中，人们每月归还的本金额始终不变，利息随剩余本金的减少而减少，因而其每月还款额逐渐减少。从上面我们可以看出，在一般的情况下，等额本息所支出的总利息比等额本金要多，而且贷款期限越长，利息相差越大。

　　等额本金还款法优势

　　等额本金还款法的优势在于会随着还款次数的增多，还债压力会日趋减弱，在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下，等额本金还款法的利息总额要少于等额本息还款法。银行利息的计算公式是：利息=资金额×利率×占用时间。

　　由于每月所还本金固定，而每月贷款利息随着本金余额的减少而逐月递减，因此，等额本金还款法在贷款初期月还款额大，此后逐月递减(月递减额=月还本金×月利率)。

　　等额本金还款法适用人群

　　等额本金法因为在前期的还款额度较大，而后逐月递减，所以比较适合在前段时间还款能力强的贷款人，当然一些年纪稍微大一点的人也比较适合这种方式，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。

　　等额本金和等额本息的区别

　　等额本息还款法即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。

　　等额本金还款法即借款人每月按相等的金额(贷款金额/贷款月数)偿还贷款本金，每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清，两者合计即为每月的还款额。

　　等额本金还款方式肯定要比等额本息方式支付的利息少，两种还贷方式在提前还款时都是根据占用多少本金归还相应比例的利息来计算的，二者的差别不是很大。两种还款法比较，从某种意义上说，购房还贷，等额本金法(递减法)未必优于等额本息法(等额法)，到底选择什么样的还贷方法还要因人而异。

　　“等额本息还款法”就是借款人每月始终以相等的金额偿还贷款本金和利息，偿还初期利息支出**大，本金就还得少，以后随着每月利息支出的逐步减少，归还本金就逐步增大;“等额本金还款法”(递减法)就是借款人每月以相等的额度偿还贷款本金，利息随本金逐月递减，每月还款额亦逐月递减。

　　利息计算方面

　　等额本息贷款采用的是复合利率计算。在每期还款的结算时刻，剩余本金所产生的利息要和剩余的本金(贷款余额)一起被计息，也就是说未付的利息也要计息，这好像比“利滚利”还要厉害。在国外，它是公认的适合放贷人利益的贷款方式。

　　等额本金贷款采用的是简单利率方式计算利息。在每期还款的结算时刻，它只对剩余的本金(贷款余额)计息，也就是说未支付的贷款利息不与未支付的贷款余额一起作利息计算，而只有本金才作利息计算。

　　因此，在传统还款方式下，贷款周期越长，等额本息贷款就要比等额本金贷款产生越多的利息。所以，如果借款人无法调整(或选择)还款方式的话，贷款周期越长的借款人，越应该选择等额本金贷款。

　　两种贷款的每期还款特点

　　虽然等额本金贷款能节省很多利息，但等额本金贷款的“缺点”是它的每期还款金额都不同，而且是前期还款金额较重，后期还款金额较轻。这要求借款人的还款能力要适应这种情况。而对于等额本息贷款来讲却没有这样的“缺点”，它的每期还款金额都相同。借款人可以比较容易地根据自己还款能力，制定贷款方案。但要注意的是，等额本金贷款的每期还款额虽然不等，但它的每期平均还款金额却比等额本息贷款低很多。

　　等额本息操作更方便

　　在实际操作中，等额本息更利于客户的掌握，方便客户还款。事实上有很多客户在进行比较后，还是愿意选择“等额还款方式”，因为这种方式月还款额固定，便于客户记忆，还款压力均衡，实际与等额本金差别不大。因为这些客户也同样看到了因为时间使资金的使用价值产生了不同，简单说就是等额本息还款法由于自己占用银行的本金时间长，自然就要多付些利息；

　　等额本金还款法随着本金的递减，自己占用银行的本金时间短，利息也自然减少，并不存在自己吃亏，而银行赚取更多利息的问题。实质上，两种贷款方式没有优劣之分，只有在需求的不同时，才有不同的选择。

　　因为等额本息还款法还款压力均衡但需多付些利息，所以适合有一定积蓄，但收入可能持平或下降、生活负担日益加重、并且没有打算提前还款的人群。而等额本金还款法，由于贷款人本金归还得快，利息就可以少付，但前期还款额度大，因此适合当前收入较高者、或预计不久将来收入大幅增长，准备提前还款人群，则较为有利。

　　对于贷款买房的人来说选择合适的还款方式是非常重要的，无论是等额本金还款方式也好还是等额本息还贷方式，只要秉持省钱就是挣钱的原则，精打细算，才能早日还清房贷
查看全文↓ 2018-07-10 15:19:33
146****2351
买房贷款选择多少年合适，我和大家一样买房时也是很纠结这方面的问题，咨询多家银行中介后才下的决定，总结起来就是一句话**越少越好，贷款年限越长越好。

**近几年我们有一个比较普遍的看法，就是能贷30年就不要带29年，贷款能贷80%就不要贷79%。这个观点对于大部分的人的情况来说，我也是赞成的。因为贷款的时间越长，贷款的比例越高就**大限度的利用了货币的时间价值，对抗了通货膨胀所带来的货币贬值。

首先说下个人商业用房贷**长是10年，个人住房用贷款**长是25年（已经不是原来的30年了），男上限年龄不能超过60岁，女不能超过55岁（越临近上限年龄越有可能贷不到）。

既然是贷款大部分都是两种情况。第一，手上没钱，只能付**，房贷等着每月工资一点点还。第二，当下手上现金不多，有可能在几年内还清的。（很多第一种情况的买房人都持有第二种情况的想法）

选择短期（10年）房贷，很大程度上这部分人不喜欢欠钱，觉得欠钱不舒服总是别扭。这样的好处是节省了好多利息，但生活比较辛苦，起码还贷款这几年花钱的时候得好好想想。

选择长期（25年）房贷，一点点还不着急，寄希望于以后工资或收入越来越高，时间长了还款数额随着工资等上涨所占比例减小，但也有一部分是用余款做投资，理财等其他项目，平均下来赚的比银行利息高，这样算下来自己还赚了呢。等于是用未来财富,来归还现在的欠款是非常划算的,因为,存在通货膨胀、社会经济增长等原因,未来的钱购买力低过现在。

管选择哪种方案（5-25年，5年递增），都是可以提前还款的，只不过要交一些违约金，这点在办理贷款时一定要问清楚，看明白。

说了贷款年限，现在来说说还款方式。一般还款方式就两种，等额本息和等额本金，那么选择那种还款方式比较划算呢？

简单的说，如果你的家庭收入是比较稳定的，比如像很多的工薪族，每个月都是有稳定的收入，但是收入水平也不是很高，这类家庭我认为**理想的还款方式是选择等额本息，时间越长越好，因为这种还款方式，一方面家庭还贷的压力不会很大，另一方面又可以极大的利用了杠杆和货币的时间价值。

如果家庭收入比较高，而且拥有良好的现金流。比如有的家庭是从事经商或者是投资的。那么这类家庭我建议可以选择等额本金的还款方式，而且期限呢可以根据你的收入预期来进行适当的调整，比如如果你预期5年后，由于你的投资会获得很大的回报，完全有能力来还银行的房贷，这时候你就不必要选择太长的房贷期限。选择等额本金还款，等你的收入和现金流水平达到提前还款的条件的时候，你可以提前还款，从而**大化降低贷款的成本和家庭的负债。
查看全文↓ 2018-07-10 15:19:12

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