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墙壁用手敲击墙壁，从声音判断墙面是否空鼓，目测是否存有裂缝。如何验收毛坯房及毛坯房验房的注意事项2房顶从地面取四五个点，用卷尺测量房高，若数值不一致，说明房顶倾斜。如何验收毛坯房及毛坯房验房的注意事项3管道使劲晃动暖气管和上水管，检查是否牢固。下水管有可能存在建筑垃圾，因此要打开水阀看排水是否流畅。如何验收毛坯房及毛坯房验房的注意事项4厨房烟道将纸点燃后灭火使其冒烟，放在烟道口下方，看烟是否上升到烟道口就立即被吸走。如何验收毛坯房及毛坯房验房的注意事项5管道煤气用冒烟的纸放在报警装置附近，检查装置是否灵敏，同时检查进气电磁阀是否方便使用。如何验收毛坯房及毛坯房验房的注意事项END毛坯房验房的注意事项验电A：开关箱内的各分路开关应有显著的标示。加入没有或不明白，马上改正。B：开关应安装稳固，每个都要用力左右晃动检查，假如发现松动，应紧固或改换。C：检查有线电视插座，宽带插座，插出来有无松动或插不进景象。D：检查弱电插座数目。E：检查可视对讲对讲、紧迫呼叫按钮能否任务正常。F：检查入户门门铃：带2节5号电池测试门铃，能否不响或响了不停。视镜（猫眼）入户后视察猫眼，是否松动、不清楚、视线不全或因有异物无法看清楚等景象，修复或改换。测高度用盒尺检验房顶，取4-5个点，进行测量，房高均为2.5米左右，证明房顶没有倾斜。测墙壁空中用长尺，靠墙壁空中，检查是否平坦，同时视察是否有划痕裂纹，墙面是否有爆点。镜子用镜子放到门顶部和门底部，检查这些平常看不到的地方是否刷过油漆。楼道窗户是否有纱窗，假如没有，应及时提出检查防盗门有无划痕，门边是否变形，门与框的密封是否周密，门和锁开关是否灵巧。检查门窗密封是否良好，可用一长纸条放在密封点上，关门压住纸条用力抽出，多点实验看密封条的压力是否平均。9窗户推拉纱窗和窗扇，推进灵巧互相无碰撞10卫生间A：卫生间在楼道内有窗户的应按安装防盗网。B:如若没有窗户，则应有通风孔。设在吊顶上面。C：离通风孔**近的插座是防水插座。
全部3个回答> 商品房验收怎么验收
145****5137 | 2018-07-13 21:43:58
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135****1693
新房的验收
查看全文↓ 2018-07-13 21:45:06
在拿到房子之后，很多人都不知道如何验收，也有一些人认为质检站都已经验收了，业主再验收有多此一举之嫌。其实，在很多情况下，你验不验收，房子你都得要下的了。只是在签字前发现问题，你会比较方便追究发展商的责任。
作为外行人，如何验收房子呢？当然，这里面所列的项目，对于验收任何类型的房子都是起作用的，包括验收商用办公室。
1、 看墙壁。
不知道从什么时候开始，看墙壁竟然成为房屋验收的首要问题。其实即使是在20世纪80年代建的房子都没有现在的房子那么弱不禁风。我看过**严重的一栋房子，窗户在雨天发现有渗水现象，一问，才知道整栋楼的所有窗户下面的墙壁都渗水。遇上台风来临之时，更是令人提心吊胆，而更使人惊诧的是，这栋还是一个区的国土局建的，真可怕。所以，验收这个，**好是在房子交楼前，下过大雨的第二天前往视察一下。这时候墙壁如果有问题，几乎是无可遁形的。
墙壁除了渗水外，还有一个问题，就是墙壁是否裂纹。有一个朋友曾反映过他的家有一个门形的裂缝，后来追问发展商，才知道原来是施工时留下的升降梯运货口，后来封补时，马虎处理以致留后患。
2、 验水电。
首先是验一下房屋的水电是否通了。当然，对于一些高级装修来说，多数的水电后期都要更换的了，所以有时候这些内容倒不是关键的了，但如果你不打算更换水电的话，那么这些东西就必须认真验收了。
验电线，除了看看是否通了电外，主要是看是不是电线是否符合国标质量。再就是电线的截面面积是否符合要求。一般来说，家里的电线不应低于2.5平方，空调线更应达到4平方，否则使用空调时，容易过热变软。当然，这是一种理想的配置,多数土建的电线会差一个等级。
3、 验防水。
这里所说的防水，指的是厨卫的防水。当然，目前交付的房子，有一些事先已经声明没有做防水，这就需要装修做了。如果在交付时已经做了防水，那么我们就不得不对防水是否做好做出验证了。如果在装修前不试一试，那么在你装修好时再发现漏水什么的，那么维护工程就大了。你不得不拆除已经装修一新的地面来做一层新的防水层。验收防水的办法是：用水泥沙浆做一个槛堵着厕卫的门口，然后再拿一胶袋罩着排污/水口，再加以捆实，然后在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。主要的漏水位置是：楼板直接渗漏；管道与地板的接触处。
4、 验管道
这里所指的管道，指的是排水/污管道。犹其是阳台之类的排污口，验收时，预先拿一个盛水的器具，然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流走。为什么要验收这个呢，因为在工程施工时，有一些工人在清洁时往往会"偷"这个工。把一些水泥渣倒进排水管流走，如果这些水泥较粘的话，就会在弯头处堵塞，造成排水困难。
还有一种情况，不过就与验收没关了。那就是看看排污管是否有蓄水防臭弯头。按照经验而言，如果排污管没有蓄水防臭弯头，那么整体房屋质量也就得打十二分的精神了。为什么排污管需要这种弯头，因为弯头会蓄水，这样来自下层管道的臭味气味就会被挡在这层之下。而没有弯头的话，洗衣间和厕所的排水口就会散发一种异味。也许会有发展商会认为用防臭地漏就行了，工程的实践证明，防臭地漏远远不能满足实际需要。而正因为这种小地方，往往**能体现建筑商的施工质量的。
5、验地平
其实验收这个，对于普遍用户是有一定难度的。验地平就是测量一下离门口**远的
室内地面与门口内地面的水平误差。验这个，很多时候也可以体现发展商的建筑质量。 ]
因为作为业主方，根本是不可能去验收主体结构的。那么就只能从这些细节来看质量
了。测量的方法如果你不嫌麻烦，那么方法也是挺简单的。
去五金店买一条小的透明水管，长度约为20米左右吧，然后注满水。先在门口离
地面0.5米或1米处画一个标志。然后把水管的水位调至这个标志高度，并找个人固
定在这个位置。然后把水管的另一端移至离门口**远处的室内。然后看水管在该处的
高度，然后再做一个标志。然后用尺测量一下这个标志的离地高度是多少。这两个高
度差就是房屋的水平差。你也可以通过这种办法如此类推，测量出全屋的水平差度。
一般来说，如果差异在2厘米左右是正常的，3厘米在可以接受的范畴。如果
出这个范围，你就得注意了。我见过**严重的水平差度达到7厘米的，测量后我还以
为我测量错了呢。以上工作是有点烦琐的，如果你有朋友拥有激光扫平仪，这个问题就好解决多了。
6、验层高
如果你的合同有这一个条款。那么你是应该测量一下楼宇的层高的。方法很简单，把
尺顺着其中的两堵墙的阴角测量（这是**方便放置长尺而不变弯的**佳办法），你应该测量户内的多处地方。一般来说，在2.65米
左右是接受的范围，如果房屋低于2.6米，那么房屋就得考虑了。这种房屋将使你日
后不得不生活在一种压抑的环境里。做矮层高对于发展商来说，是非常有效的一种节
约成本的方法的。1)减少总承重，这样基础部分的成本就可以节约一部分。2)虽然在
只减了10公分左右，但是总体算起来，成本节约也是很多的，犹其对于成片开发的住
宅区。3)在一定的高度中，降低层高可以建设更多的层数。
7、验门窗
这里犹其以验收窗为主。验收的关键一点是验收窗和阳台门的的密封性。窗的密封存
性验收**麻烦的一点是，只有在大雨天方能试出好坏。但一般可以通过查看密封胶条
是否完整牢固这一点来证实。阳台门一般要看阳台门的内外的水平差度。曾经看过一
种情况，阳台的水平与室内的水平竟然是一样的，这样，就很难避免在大雨天雨水渗
进的问题了。
8、其他项目
事实上，除了上述的项目外，其他的验收，都需要有比较专业的知识才行的。你不妨带一个熟悉工程的朋友去验收房屋，这也是唯一可能的东西了。除此之外，你只能是依靠质检部分的认真了。 -
148****1467
一、正确的房屋验收程序
查看全文↓ 2018-07-13 21:44:47
1、查看三书一证一表。《住宅质量保证书》(可带走)、《住宅使用说明书》(可带走)、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”是指《竣工验收备案表》。根据国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目竣工后，经验收合格后，方可交付使用”。
2、验收。一般收房过程中，业主在验房前，物业会催促业主交付物业费及其他相关费用。业主可同他们交流，验收好后，再交付费用。从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表等几把。注意：不交费、不签字、先验房。发现问题后更不能交费、签字。应先修房，同时取证，为日后举证奠定基础，特别保存好验房问题备案单。
3、核查房屋总面积。套内面积减少、公摊面积增加的情况很多。收房时，确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。(先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为2%误差，但是不超过5%比较好)以双方签定合同为准。
4、签相关文件。签业主公约、前期物业管理合同时，看好条款，不能放弃自己的权利。
5、交合理费用。这里的合理费用包括：物业管理费应有物价局批文、装修押金、垃圾清运费。
二、验房需准备的工具
正常验收房子时间一般是持续1～2个小时，需要带的工具包括：
塑料洗脸盆：用于验收下水管道；
小榔头：用于验收房子墙体与地面是否空鼓；
塞尺：用于测裂缝的宽度；
5米卷尺：用于测量房子的净高；
万用表：用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通；
计算器：用于计算数据；
水笔：用于签字；
扫帚：用于打扫室内卫生;
小凳子和一些报纸、塑料带、包装绳：用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。
三、验房内容及方法
目前，开发商提供的验收表中并没有针对公共设施进行验收的内容，很多公共设施成为验收的盲点。业主应要求开发商对公共设施进行验收，并将验收结果写在交接书中，对于不符合合同的部分或质量出现问题，有权利要求开发商维修。
外部：外立面、外墙瓷砖、涂料、单元门、楼道。
检查墙体：平整度、是否渗水、是否有裂缝：特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。
检查防盗门：有无划痕，门边是否变形，门与框的密封是否严密，门和锁开关应灵活。
视镜(猫眼)：入户后观察猫眼，是否松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现象，修复或更换。
检查入户门门铃：带2节5号电池测试门铃。是否不响或响了不停。
楼道窗户：是否有纱窗，如果没有，应及时提出。
检查门窗的密封：是否良好，可用一长纸条放在密封点上，关门压住纸条用力抽出，多点试验验看密封条的压力是否均匀。
窗户：推拉窗上的纱窗和窗扇，推动灵活，相互无碰撞。窗户外窗框上应有防堵帽，防止异物堵塞影响排水，导致下雨时窗户进水。双层玻璃里外都擦不干净时应提出拆换玻璃清洁，否则以后不易解决。
高度：用盒尺检查房顶，取4～5个点，进行测量，若数值一致，比如房高均为2.5毫米(或者2.6毫米)说明房顶没有倾斜。
墙壁地面：用厂尺(或者带有水平的专用直尺)，靠墙壁地面，检查是否平整，同时观察是否有划痕裂纹，墙面是否有爆点(爆点：生石灰在发成熟石灰时因搅拌不均没发好，抹在墙上干后就会形成爆点。)
乳胶漆质量：墙面天花板是否平整，周围光线暗时带大功率灯泡(200瓦)照射，灯一亮，墙壁天花板是否平整立刻通过光线阴影看出，如果不平，要提出重新补腻子刷漆，如果局部刷漆(修补过)会与墙壁原色产生差异。
空鼓：手锤垫上几层纸(避免留下锤印)敲击墙壁，检查墙面空鼓。专用钢针小锤(10克)测墙砖空鼓。
一般情况下，有空鼓的地方会有“咚咚”的声音，如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。
管道安装、通畅和密封：用手使劲晃动暖气管和上水管，应固定牢固。如果松动，应重新固定。打开水阀看排水是否流畅(否则下水管被建筑垃圾堵塞)，放水同时用卫生纸擦拭上下管道底部有无渗透。
厨房和卫生间：是瓷砖到顶的，要检查阴角阳角角度达90度，四角无磕碰(房顶四角和地面四角)，地砖墙砖无变形开裂和空鼓。用小锤划击地砖和墙砖，有空洞声音，说明没有铺设好，这样时间久了可能会出现瓷砖开裂和脱落，应重新铺设。
厨房烟道：用纸卷点火后灭火冒烟，放在烟道口下十公分左右，看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走。
管道煤气：用冒烟的纸卷放到报警装置附近，看报警装置是否灵敏动作，报警声光提示同时关闭进气电磁阀。如果不能动作，及时修复。
闭存水试验、水表空转试验：(重要检验项目)打开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二、来试试排水速度。(一般新房子会配一个简易龙头给业主)。用万用表测量各个强弱电是否畅通。
下水情况：先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。
地面下水情况：在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花板。
卫生间：卫生间在楼道内有窗户的应该安装防盗网。如若没有窗户，则应有通风孔。通风孔设在吊灯下面。离通风孔**近的插座是防水插座。
卫生间通风：应在吊顶下留通风口。留在吊顶上面时要用手灯查看是否具备安装性，同时用上法测抽力。烟道、通风口中用手电看是否存有建筑垃圾。
暖气片：暖气片上方应有排气孔，使用时应拧动将气体排掉。如果拧不动就需要修理解决，否则气体排不出来，暖气片不热。还要注意暖气片安装时进水管和回水管的坡度符合要求，否则影响采暖。
镜子：用镜子放到门顶部和门底部，检查这些平时看不到的地方是否刷过油漆。如果是卫生间的门，顶部和底部的油漆没有刷全，时间一长，因环境潮湿，卫生间的使用率又高，会使门底部过早腐烂损坏。
电器管线等：
A、检查插座：五孔插座上分别插上带有指示灯的插排，灯亮，表示有电，此时拉下总开关箱内的插座开关(应有标示)，指示灯灭，频繁测试几次证明开关、接线良好，插座安全。如果开关拉下，插座指示灯仍亮或仍在闪烁，说明开关质量有问题或接线有误，立即修复，否则误触电时无法及时断电危机生命。插座还应用摇表来测试对地绝缘情况是否良好。
B、开关箱内的各分路开关应有明显的标示。如果没有或不明确，立即纠正。开关箱内开关应安装牢固，每个都要用力左右晃动检查，如果发现松动，应该紧固或更换。否则日后使用中出现接触不良打火现象时，会造成更大危险。
C、检查有线电视插座、宽带插座，插进去有无松动或插不进的现象。
D、检查弱点插座数目。
E、检察可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。
检查完这些工作，如果没问题的话，可以在验收交接书上签字；若有问题，需要同物业人员确定解决方案和解决日期，看解决结果是否影响收房，若影响，需要进行交涉了。 -
158****6040
建议收房日期:一般房产商通知我们小业主交房时间会比较早，建议大家不要在第一、第二天去收房，因为在那两天，同时来收房的人会很多，而陪同验收房子的人不会有太多时间仔细的陪同你去看房子，**好是第三天或第四天比较好，需要带的工具： 1）1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道 2）1只小榔头--用于验收房子墙体与地面是否空鼓 3）1只塞尺--用于测裂缝的宽度 4）1只5米卷尺--用于测量房子的净高 5）1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通 6）1只计算器---用于计算数据 7）1只水笔--用于签字 8）1把扫帚--用于打扫室内卫生 9）1只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳--用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：30去。正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：30去。 过程 1）去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验： A房屋的《住宅质量保证书》--可带走 B《住宅使用说明书》--可带走 C《竣工验收备案表》 D面积实测表 E管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）--可带走 如果房产商准备充分的话，一般10分钟即可查看完资料。 2）核实面积、合同及价钱多退少补问题。 确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。（先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为2%误差，但是不超过5%比较好）以双方签定合同为准。一般这个时间因人而变，时间为30--40分钟 验收房子 看完那些资料后，基本就可以去验收房子了，凯文顾问提示:暂且先不要交付一些物业费用及相关费用，此时物业会催促你来交付，可同他们交流，验收好后，再交付费用. 从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表（若有远程抄表另）等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。（记得拿那些工具哦） 1）详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象；（阳台裂缝危险大） 凯文顾问提示：由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清楚后就可以看了 2）检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝，凯文顾问提示：特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。 3)仔细检查地面，仔细检查地面有无空壳开裂情况。 凯文顾问提示：如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。 4）水电煤畅通情况 4）水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二、来试试排水速度。（一般新房子会配一个简易龙头给业主）。用万用表测量各个强弱电是否畅通。 提示：关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。 5）验收下水情况 5）验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。 提示：做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水（如台盆下水、浴缸下水、马桶下水）拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实（记得留一可拉扯掉的位置）。 6）验收地面下水情况 验收地面下水情况。在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。 凯文顾问提示：在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。 7）核对买卖合同上注明的设施 核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符； 凯文顾问提示：通常在这方面，应该没什么大问题，但是确实要仔细核实。 8）测量一下楼宇的层高 测量一下楼宇的层高，用5米卷尺即可，采样数据来源地点与具体数据，**好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。 **后 好了，检查完这些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧；若有问题，需要同物业人员确定解决方案和解 决日期，看解决结果是否影响收房，若影响，需要进行交涉了。 重要，**佳收房流程，请版主置顶... ---腾野 核验业主材料→业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明→交纳剩余房款→业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》→业主做综合验收→业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案→开发商与业主协商并达成书面协议→根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议→业主签署《入住交接单》。 同时要求，开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。 第一：是房产开发商必须已经取得《建筑工程竣工备案表》，这是国家强制要求的，我国的《合同法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》都规定了建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收 不合格的标志取决于是否取得《建筑工程竣工表》。因此，不管购房者和开发商在买房合同中是否约定将开发 商取得《建筑工程竣工备案表》作为交房条件，开发商交房时都应提供。 第二：是我们常说的“两书”———“质量保证书”和“使用说明书”，这是建设部2001年6月1日开始实 施的《商品房销售管理办法》中要求的，现在交房时开发商都应提供。 第三：是开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，看是否与购房合同中约定的有出入，以便尽早获得解决。 若符合交房的法定即合同约定的条件，购房人应做些什么？江南楼市法律顾问中矗律师事务所的刘良欢主 任给出了建议： 核对合同首先在接到入住通知后，应判断开发商是否如期交房，若逾期交房，则应提出处理意见，并根据开发商的答复决定是否前往收房，按通知上约定的时间前往收房，收房时，先检查开发商所提供的文件是否符合上述要求，然后对要接收的房屋进行实地验收，在与开发商交接时应注意以下问题： 1、检查入住的房屋是否是自己所购买的房屋如与购房合同、附件及补充协议不符，入住前要向开发商提出 ，如不符合则应进行更换； 2、判断面积有无发生误差以及误差比是否超过3％，应在入住前根据合同的约定向开发商提出自己的意见，是否退房； 3、自己对房屋质量进行检查，如发现结构问题，应和开发商提出，并向政府有关部门反映；如发现非结构 性问题，应和开发商交接时如实做好双方签字的书面记录，并要求开发商承诺在一定的期限内进行维修； 4、按购房合同、附件及补充协议的约定对房屋内的设备进行清点，检查水、电、气、热等设备完好程度及使用状况，如有不符或缺损，应在交接时要求开发商在交接清单上注明，并要求开发商书面确认具体更换和配齐的日期； 5、对开发商提供的物业交付核验单或交屋单中无法确定的事项，应注明“暂不清楚”或“无法认定”，并 由双方在注明处签字或盖章。 要注意房屋的保修期根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定：在正常使用条件下，房屋建筑工程的**底保修期限为： 1、地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； 2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为五年； 3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； 4、电气管线、给排水管道、设备安装为2年； 5、装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。房屋建筑工程保修期从工程竣工验 收合格之日起计算。买尾房或现房的买房人，收房时一定要注意保修期的时限，避免错过保修时间。
查看全文↓ 2018-07-13 21:44:35
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在商品房买卖中，房屋交付纠纷是比较常见的，目前通行的《商品房买卖合同》范本所约定的作为交房条件的“验收合格”和“综合验收合格”的约定过于简单，而相关立法又较为模糊，由此易导致纠纷的复杂化。 1、“验收合格”---建设单位组织验收后持有的《工程竣工验收表》验收合格的结论是否为合同约定“验收合格”交付条件？ 《建设工程质量管理条例》（下简称《条例》）第十六条规定：“建设工程经验收合格的，方可交付使用。”同时该条还对竣工验收应当具备的条件作出了规定： （一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容； （二）有完整的技术档案和施工管理资料； （三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告； （四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件； （五）有施工单位签署的工程保修书。 《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》（下简称《暂行规定规定》）对竣工验收组织、条件及程序作了进一步明确的规定，在《条例》规定的基础上，进一步明确竣工验收还必须具备：建设单位已按合同约定支付工程款；城乡规划行政主管部门对工程是否符合规划设计要求进行检查，并出具认可文件（《暂行规定》第五条第九项）；有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件等（《暂行规定》第五条第十项）。 对于验收的程序，《暂行规定》规定：施工单位向建设单位提出竣工验收报告→建设单位组织验收组→通知工程质量监督机构→建设单位组织竣工验收→出具工程（合格）竣工验收报告。 在有些商品房买卖纠纷中，开发商单凭一份结论为“合格”的《竣工验收表》，以此作为达到了《商品房买卖合同》中约定的“验收合格”的条件，显然是缺乏法律依据的，在工程竣工实行由建设质量监督管理机构负责验收向建设单位组织验收备案制度后，建设单位持有的《竣工验收表》或《竣工验收报告》即使结论为合格，也没有达到“验收合格”的交房条件，《条例》中虽然未明确规定，但《暂行规定》第五条第九、十项里分别规定了必须符合规划、消防、环保的相关要求，这在《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第五条也对办理竣工验收备案应提交的文件作了明确的规定，而这些文件必须从相应的行政管理机关获取，不象《竣工验收表》或《竣工验收报告》可以完全在建设单位的主导下产生。而且广东省建设厅已在《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》（粤建办房函〔2003〕63号）明确： ＜＜广东省商品房买卖合同＞＞（示范样本）第八条第一款中的＂该商品房经验收合格＂，是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。” 即使，退而求其次，依合同文本解释，不要求开发商以竣工验收备案为“验收合格”的交房条件（是否成功备案有赖于行政效率等因素），开发商也应该提供符合竣工验收条件的相关文件，证明其实质已达到“验收合格”的标准。 2、“综合验收合格”-----如果双方约定交付条件为“综合验收合格”，开发商是否可以以非强制性要求来抗辩？ 《中华人民共和国建设部城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第二条规定：“本办法适用于建设用地规模在2万平方米以上的新建住宅小区及组团（以下简称住宅小区）。”该法第六条规定：“住宅小区竣工综合验收必须符合下列要求： （一）所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并满足使用要求； （二）住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全； （三）各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合批准的规划设计要求； （四）施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部拆除清运完毕，达到场清地平； （五）拆迁居民已合理安置。” 可见“综合验收合格”的要求高于“验收合格”的要求， 是对包括主体工程、基础设施、公共配套设施、绿化等进行的整体验收，其实质条件是满足使用要求。但国务2004年5月19日发布的《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（院国发〔2004〕16号），将“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”的行政审批项目予以取消，这就意味着“综合验收合格”不再是房屋交付使用的强制条件，但双方约定的交房条件却是“综合验收合格”，开发商是否可以以“综合验收”为非强制性要求为由提出抗辩，以“验收合格”为交付条件呢，我认为依合同意思自治和诚实信用原则，既然双方约定了“综合验收合格”为交付条件，而且《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》仍然现行有效，该规章对综合验收应达到的实质条件有明确的规定，开发商就应对照该标准证明小区已达到了综合验收的实质条件，并履行交付义务。结论：为减少商品房交易中的纷争，建设部门应站在公共安全和利益的角度对交房条件作出明的规定，在未有相应规定出台之前，开发商或业主可以对交房条件作出明确的约定。
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问 商品房怎么验收?答
检查楼地面是否平整，地面不平整的，如果很不平整，就要查看高突的位置是否有空气，是否是空的。检查墙面检查墙面是否平整的同时，还需要看墙面是否有裂痕(常见的四大裂痕：强度裂缝、沉降裂缝、温度裂缝、变形裂缝)、是否有外漏的铁丝网、钢筋。如果在验房时发现以上的墙面问题，可以要求开发商帮忙修补后在签字。检查门窗在门窗检查方面，**主要的就是检查门窗的轨道是否顺畅。特别是平开窗的亲们，一定要注意能否关严实。否则会有风进入房内，特别是在寒冷的北方，那么在冬 天你们就惨了。如果再验房时发现的这些问题，直接通知开发商，他们会很快就修理好了，如果你已经签字后，再找开发商处理这些问题。那么他们的办事效率就是 龟速了。第二个方面，就是在检查新房的门窗玻璃是否有破损。窗框是否有变形。如有发现异常，抓紧找开发商解决，这个是非常需要你们注意的事项，特别是各个房间的门窗都要仔细检查好，避免不必要的破财。检查防水检查卫生间防水是否已做，验收到房后肯定要再做一遍防水的，但是还是要检查，毕竟防水多做一次效果会更加好，你也会更加踏实检查供暖系统 看地暖，暖气是否进出水压力正常，很多业主因为刚入住新房，心情愉悦于是放松对新房的验收标准，结果为后期的装修以及使用带来诸多不便，而暖气管道的验收，往往会被许多人忽略。如果在收房时这个环节没有把握好，一旦入住开始供暖，很可能会发生泡坏家具、弄脏墙壁、暖气不足等各种各样的麻烦。1.检查暖气片的阀门，管道的完好情况。2.对暖气管道及暖气片进行充水试压，保证暖气管道高于6个大气压24小时后，检查是否有渗漏情况检查给水是否配套齐全在检查给谁方面的注意事项，主要是看房间的各个水管的龙头是否有水的供给，是否配套齐全，(包括楼道里的管道井中的水龙头)。检查电气是否与买的数量一致电气方面的检查首先是要检查电卡、水卡中的水量、电量是否与买的数量一致。检查强电、弱电在检查强电弱电的时候，主要是看电闸及电表其是否能控制室内的灯具及室内各插座，检查开关、插座的牢固程度。检查强电弱电垂直距离是否超过一米，否则日后会影响电视的收看效果。(这个很重要哦)，用电笔/小灯泡测量各个强弱电是否畅通。通过拉闸后户内是否完全断电，户内有分闸的，也同样分别检查。就可以知道电闸及电表其是否能完全控制室内电源，对于插座，一定要是保险插座(距离地面 30厘米高的插座都必须带保险装置)，卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施，卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座，洗手盆的上方不应有插座。检查留洞是否合理首先要查问客厅、南、北卧室的空调机位和孔洞。特别是在检查空调孔时，一定要看是否里高外低。如果是外面高里面低，下雨的时候雨水就会灌进来，这可是比 较麻烦的事，尤其是空调孔开在北面的，灌水非常严重。如果发现这个问题，坚决要求房地产把原来的口子堵上，并重新打孔。
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1、检查墙面。首先要检查一下墙面状况，看墙面是否平整，不能有很明显的起伏，墙面是否出现空鼓现象，如果墙面有空鼓，日后可能会造成墙面基层材料龟裂甚至脱壳，所以验房时一定要仔细检查。2、检查裂缝。要认真检查房屋是否有斜缝，发现斜缝说明楼体有沉降，说明存在结构性质量问题，如果是与房间横梁平行的裂缝，修补后不会妨碍使用，问题不大，如果是垂直于梁的裂缝比较细小，这个没有什么大碍，如果是裂缝比较大，说明存在安全隐患，一定要及时修补，以免里面的钢筋受到侵蚀，影响整体房屋安全。
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建议收房日期:一般房产商通知我们小业主交房时间会比较早，建议大家不要在第一、第二天去收房，因为在那两天，同时来收房的人会很多，而陪同验收房子的人不会有太多时间仔细的陪同你去看房子，**好是第三天或第四天比较好，需要带的工具： 1）1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道 2）1只小榔头--用于验收房子墙体与地面是否空鼓 3）1只塞尺--用于测裂缝的宽度 4）1只5米卷尺--用于测量房子的净高 5）1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通 6）1只计算器---用于计算数据 7）1只水笔--用于签字 8）1把扫帚--用于打扫室内卫生 9）1只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳--用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：30去。正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：30去。 过程 1）去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验： A房屋的《住宅质量保证书》--可带走 B《住宅使用说明书》--可带走 C《竣工验收备案表》 D面积实测表 E管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）--可带走 如果房产商准备充分的话，一般10分钟即可查看完资料。 2）核实面积、合同及价钱多退少补问题。 确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。（先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为2%误差，但是不超过5%比较好）以双方签定合同为准。一般这个时间因人而变，时间为30--40分钟 验收房子 看完那些资料后，基本就可以去验收房子了，凯文顾问提示:暂且先不要交付一些物业费用及相关费用，此时物业会催促你来交付，可同他们交流，验收好后，再交付费用. 从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表（若有远程抄表另）等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。（记得拿那些工具哦） 1）详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象；（阳台裂缝危险大） 凯文顾问提示：由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清楚后就可以看了 2）检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝，凯文顾问提示：特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。 3)仔细检查地面，仔细检查地面有无空壳开裂情况。 凯文顾问提示：如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。 4）水电煤畅通情况 4）水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二、来试试排水速度。（一般新房子会配一个简易龙头给业主）。用万用表测量各个强弱电是否畅通。 提示：关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。 5）验收下水情况 5）验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。 提示：做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水（如台盆下水、浴缸下水、马桶下水）拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实（记得留一可拉扯掉的位置）。 6）验收地面下水情况 验收地面下水情况。在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。 凯文顾问提示：在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。 7）核对买卖合同上注明的设施 核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符； 凯文顾问提示：通常在这方面，应该没什么大问题，但是确实要仔细核实。 8）测量一下楼宇的层高 测量一下楼宇的层高，用5米卷尺即可，采样数据来源地点与具体数据，**好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。 **后 好了，检查完这些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧；若有问题，需要同物业人员确定解决方案和解 决日期，看解决结果是否影响收房，若影响，需要进行交涉了。 重要，**佳收房流程，请版主置顶... ---腾野 核验业主材料→业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明→交纳剩余房款→业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》→业主做综合验收→业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案→开发商与业主协商并达成书面协议→根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议→业主签署《入住交接单》。 同时要求，开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。 第一：是房产开发商必须已经取得《建筑工程竣工备案表》，这是国家强制要求的，我国的《合同法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》都规定了建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收 不合格的标志取决于是否取得《建筑工程竣工表》。因此，不管购房者和开发商在买房合同中是否约定将开发 商取得《建筑工程竣工备案表》作为交房条件，开发商交房时都应提供。 第二：是我们常说的“两书”———“质量保证书”和“使用说明书”，这是建设部2001年6月1日开始实 施的《商品房销售管理办法》中要求的，现在交房时开发商都应提供。 第三：是开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，看是否与购房合同中约定的有出入，以便尽早获得解决。 若符合交房的法定即合同约定的条件，购房人应做些什么？江南楼市法律顾问中矗律师事务所的刘良欢主 任给出了建议： 核对合同首先在接到入住通知后，应判断开发商是否如期交房，若逾期交房，则应提出处理意见，并根据开发商的答复决定是否前往收房，按通知上约定的时间前往收房，收房时，先检查开发商所提供的文件是否符合上述要求，然后对要接收的房屋进行实地验收，在与开发商交接时应注意以下问题： 1、检查入住的房屋是否是自己所购买的房屋如与购房合同、附件及补充协议不符，入住前要向开发商提出 ，如不符合则应进行更换； 2、判断面积有无发生误差以及误差比是否超过3％，应在入住前根据合同的约定向开发商提出自己的意见，是否退房； 3、自己对房屋质量进行检查，如发现结构问题，应和开发商提出，并向政府有关部门反映；如发现非结构 性问题，应和开发商交接时如实做好双方签字的书面记录，并要求开发商承诺在一定的期限内进行维修； 4、按购房合同、附件及补充协议的约定对房屋内的设备进行清点，检查水、电、气、热等设备完好程度及使用状况，如有不符或缺损，应在交接时要求开发商在交接清单上注明，并要求开发商书面确认具体更换和配齐的日期； 5、对开发商提供的物业交付核验单或交屋单中无法确定的事项，应注明“暂不清楚”或“无法认定”，并 由双方在注明处签字或盖章。 要注意房屋的保修期根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定：在正常使用条件下，房屋建筑工程的**底保修期限为： 1、地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； 2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为五年； 3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； 4、电气管线、给排水管道、设备安装为2年； 5、装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。房屋建筑工程保修期从工程竣工验 收合格之日起计算。买尾房或现房的买房人，收房时一定要注意保修期的时限，避免错过保修时间。
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