3组客户别墅怎么开盘

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• 145****2985

  别墅不用推，开盘前就会被抢光的。如只是把洋房当别墅去卖，下列挑好的去忽悠，不好的就不说啦。
  　　别院、别堡、别宅、别苑、别阁、别庭、别舍、别府、别邸、别园 ......
  　　美墅、湖墅、林墅、山墅、院墅、御墅、绣墅、雅墅、碧墅、园墅 ......
  　　像很多洋房、排屋高档住宅都是按这样的方式取的名，虽不是别墅，但又没有说楼盘是别墅，包装后很诱导购房的消费者的。
  　　国土资源部对别墅的定义：是指独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积又相当大，容积率又非常低。
  　　别墅是包括地下层在内的**多三层的独栋住宅形式，带室内车库。像很多亚别墅、类别墅，如：“四层单栋洋房”、“双拼、联排排屋”、“叠加小高层”都是高档住宅，也叫排屋、洋房，不属于别墅。
  　　别墅（Villa）：“口”
  　　双拼（Two Family House）：“日”
  　　排屋（Town House）：“目”
  　　排屋有公摊面积，中间有共体墙。别墅是没有公摊面积的，别墅花园占地面积在房地证上有土地使用权面积的。
  　　别墅的买卖双方合同一般都有注明：
  　　1、本商品房户型为：别墅；
  　　2、独立别墅所属地块（包括别墅占地）占地面积???平方米。
  　　容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。
  　　规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层低密度住宅容积率不大于1.2；排屋（Town House）容积率不大于0.7；别墅（Villa）容积率不大于0.35。
  　　2006年5月31日，国土资源部发布通知，“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。”同时明确，联排、双拼以及Town House等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。随着土地资源的稀缺，政府对市场供应量的控制必将引发别墅（Villa）在售项目的价格高涨。
  　　自停批别墅用地的政策出台以来，土地资源的稀缺性便成为别墅的**大卖点。而兼得城市生活便利与低密度住宅形态双重特点的别墅，更是日趋绝版之势。土地资源的不可再生，决定了别墅产品相对其它住宅产品而言，更能保值增值。尤其是高尔夫别墅产品，在国家对“别墅和高尔夫用地双禁”政策下，高尔夫别墅资源更显严重稀缺，使其更具大幅度的**潜力。在美国、澳大利亚、东南亚等地区，高尔夫别墅的平均**幅度是其他别墅项目的6倍。
  　　中国各级城市都已经没有新建或者在建的别墅楼盘了，以前拿了土地还没开发的，已没有了。目前因不能开发别墅项目，也只能开发排屋、洋房类的高档住宅。 所以，把别墅定义搞清楚就知道了。
  　　现在有开发商采用外观以别墅整体设计的2套双拼，卖给客户后再改成1套别墅，来规避政策上带来的风险及稀缺问题。特别是外观设计整栋的二层双拼，整栋二层双拼容积率低于三层的别墅容积率，这个方法也很不错，但容积率低的整栋双拼改造别墅也会比容积率高的别墅品质及价值要高。
  　　别墅价值体现不单是按每栋建筑面积，价格差关键是容积率大小，如：容积率0.30左右比容积率0.60左右的别墅，每平方米价格要高出一倍左右。

  查看全文↓ 2018-07-17 03:47:09
• 145****4931

  方法如下：1. 先去别墅的销售部看房，多留几位售楼小姐的电话，私下约出来吃饭一般可以拿到。或者能过售楼小姐引荐其它相关的人员来拿联系电话；
  2. 在小区门口等邮局送信件报纸的工作人员，跟他们谈谈，一般可以拿到小区的一些联系人的信息。当然，你也可以让他帮你夹着报纸发些宣传资料；
  3. 别墅旁的房产中介一般也有这些信息，但留的联系人多是炒房的人。

  查看全文↓ 2018-07-17 03:46:51
• 143****3388

  想什么呢，只能看运气。别墅客户会直接跟开发商打招呼。我们就做做住宅就行。商品房按揭贷款的基本条件
  1、借款人具有稳定的职业和收入，信用良好，确有偿还贷款本息的能力；
  2、所购住房座落在城镇（包括市区、县城、大集镇）且原则上为借款人现居住地或工作、经商地；
  3、已与开发商签订了《商品房买卖合同》，根据个人信用情况，并已支付了银行规定的**款比例，**低为30%以上；
  4、贷款金额根据借款人的信用情况、职业、教育程度、还款能力、所购住房变现能力等情况确定。
  5、同意先办理预购商品房抵押登记，并承诺在所购买的住房竣工并取得房地产权证后，以购买的住房作贷款抵押且重新办理抵押登记手续；

  查看全文↓ 2018-07-17 03:46:37

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• 问 如何寻找别墅客户?找卖别墅客户要去那里找
  答

  定位和需求别墅的购买者一定是有豪车的，没有绝对的精准，但在高档4S店得合作营销一定会相对较准

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• 问 如何寻找别墅客户
  答

  有效的客户来源自己的平时跟进。想找别墅客很简单：一、盘里，一些卖中高端公寓房的房东，这些人一般卖房子都是置换，因为他卖掉的房子属于中高端，置换一套别墅，基本没问题。二、出租或出售别墅的房东，这些人不用我介绍了吧，有的是钱，看你怎么说服他。三、租高端住房的客户，而且又不用自己掏钱的境内人士，这些人有才又有财，对房产投资了解很少，好忽悠。四、在网站上发布各类低价别墅，介绍要相当吸引人，那样你才有电话，一般都以房东出国发展为由（体现他这套房子风水好）。五、对于以上高端客户，切勿群发短信，这些人排斥很大，直接打电话，礼貌点，效果会出乎意料，而且每打一个电话，你必须要有一个主题，跟他们沟通5分钟左右。比方：张先生，您现在出租或自住的这套别墅，可以卖一个很好的价格，你考虑出手吧？这样，客户基本都会疑惑，价格能好到哪里，然后你在引导着他的思路回到买房问题上。 希望对你有所帮助追问很好的见解，谢谢追答经验而已

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• 问  楼盘开盘客户**怎么做分录
  答

  如果有内外账，就从内账上走。确实要从外账上走，你这没发票，都是不好入的或用其他发票，从福利费中走（可按工资总额14%内，税前抵扣）或有类似返佣的合同。证明下，或看同行业是怎么操作的。我们的老带新是采取的发放购物卡（发票报销）和老业主要求直接将奖金优惠到新业主房费中（上级审批优惠）两种方式。以老带新是种营销方法，据市场情况来看“老带新”在节约营销成本，容易操作，促进口碑传播，提升项目品牌上均是**行之有效的方式之一。任何一个楼盘想买的好都离不开“老带新”，甚至一些楼盘在强销期就不用做大平台推广了。不要忽视老带新的能力，可以办一个现场**，100%有小礼品的推介会吧。准备一个场地，几辆大巴，接人到你们销售处，先每人发张**券，再销售人员带着把楼盘转一转，再回来一边准备**，一边看看有没有人有意向然后**，抽出大奖后再宣传一下，**后每人发个带logo的小礼品走人。或者推出特价房抢购，或者请人参观样板房。

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• 问 如何通知客户开盘
  答

  要客户记住，就要让客户深入了解，对你们的楼盘产生感情。你们对自己楼盘的个人感情会传染给客户。也就是说，你们自己要觉得楼盘是**好的，自己非常想买，然后把这个感情通过举止真诚地表达出来传给客户。本人心理学专业，非营销人员，仅供参考。 现在价格还没出来。知道了就通知您。

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• 问 3层别墅有产权证吗？谁知道呢？
  答

  　办理别墅房产证只要20W左右，真是这样的话，那是政府大赦，天上掉下来的馅饼，一定要抓紧时间去办理。别墅价值不单是按每栋建筑面积，价格差关键是容积率大小，如：容积率0.30左右比容积率0.60左右的别墅，每平方米价格要高出一倍左右。

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