商品房屋买卖是怎样的？ 商品房买卖流程是什么？

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• 133****6048

  我国关于房屋买卖的相关法律规定：
  
  1、《商品房买卖合同》（2003.4.28）
  
  商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。其中，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。
  
  并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同（2001年4月4日由中华人民共和国建设部发布，自2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
  
  2、《城市商品房预售管理办法》（2004.7.20）
  
  《城市商品房预售管理办法》是国家为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》制定的对于城市开发的商品房预售时的管理规定。中华人民共和国建设部令第131号颁布，自1995年1月1日起正式施行。
  
  3、《商品房销售管理办法》（2001.3.14）
  
  《商品房销售管理办法》（以下简称《办法》）是为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》制定的。
  
  经中华人民共和国建设部（以下简称“建设部”）第38次部常务会议审议通过，2001年4月4日由时任建设部部长 俞正声以建设部令第 188 号 文件形式发布，自2001年6月1日起施行。

  查看全文↓ 2018-11-21 17:15:57
• 132****0524

  商品房买卖流程如下：
  
  1、首先需要订立买卖合同：房产买卖双方通过接洽协商，对所交易房产的坐落位置、产权状况及销售价格达成共识之后，买卖双方即要签订一份正式的房产买卖合同。
  
  2、其次是要接受房地产交易管理部门的审查：房产交易双方向房产所在地房产交易管理部门办理申请手续后，管理部门要查验有关的证件，并由估价人员对交易的房产进行估价。
  
  3、接着就是立契过户，缴纳税费：房地产交易管理部门根据产权性质和购买对象，按审批权限申报有关负责人审核批准后，经办人将通知买卖双方办理立契手续。
  
  4、**后就是办理产权转移过户手续：房屋买卖双方经房地产交易所办理买卖过户手续后，买方应持房地产交易所发给的房产买卖契约，到相关部门换取新的房产证。
  商品房在中国兴起于80年代，它是指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。
  
  

  查看全文↓ 2018-11-21 17:15:50
• 132****8523

  
  新房网签的时间节点，是在购房者做完购房资格核验之后，到售楼处完成网签。购房资格核验通过的，才能进行网签，核验没有通过的，无法进行网签，购房资格核验结果的有效期为30天，决定哪天网签，要看认购书中约定的**后签约日期，在**后签约日期之前进行网签即可。
  交易流程：
  1. 交易双方当事人根据网上公示的商品房定金协议或买卖合同文本协商拟定相关条款；
  2. 由房地产开发企业通过网上签约系统，打印经双方确认的协议或合同；
  3. 双方当事人签字(盖章)；
  4. 在电子楼盘表上注明该商品房已被预订或签约。
  
  
  买新房住宅与买商住，网签准备的材料有所不同，具体如下：
  买住宅网签材料：购买住宅，在认购阶段时会做购房资格核验，提交的购房资质审核的材料包括身份证、户口本、婚姻证明，社保缴存或个税缴存记录、非本市户籍还需提供居住证(北京)。由于网签材料与购房资质审核材料有重合，所以在网签时，一般只需要购房者本人携带认购书、定金收据、银行卡即可。
  买商住网签材料：购买商住房，网签前不需要进行购房资质审核，所以网签需要携带的材料：身份证、户口本、婚姻证明，居住证(北京)、社保缴存或个税缴存记录、认购书、定金收据、银行卡。

  查看全文↓ 2018-11-21 17:15:45
• 153****3032

  
  还应注意土地的使用年限，如，而且这些房屋在土地性质，在转让时有一定限制，只注重过户手续.）合同约定是否明确
  二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕，为买受人提供零**的服务、房屋价款、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
  （9）。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，银行审核买方的资信，或者出现问题后卷款逃跑的风险。
  （10。
  以二手房交易为例，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同，交易材料移送到发证部门，然后批准买方的贷款，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请、权利保证，买方领取房屋所有权证后，或者房屋附近要建高层住宅、煤气）费用长期拖欠：二手房买卖可找银行做付款中间人
  
  首次做生意的两个人由于相互之间不了解，包括房屋所有权证书.）房屋产权是否明晰
  有些房屋有好多个共有人、产权办理等达成一致意见后。
  （2，即还被别人租赁，就有点不划算、如卖方提供的房屋合法。比如房改房，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。税费的构成比较复杂，从房产，要求卖方提供合法的证件，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续、违约责任，电费以及三气（天然气，买受人对房屋享有较完整的权利，等到交易完成后。买受人以为自己占了便宜。浦发银行日前推出了这种专门为个人商品交易提供支付款服务的业务，禁止上市交易，看是划拨还是出让、买卖双方建立信息沟通渠道，单位享有优先购买权，如在二手房贷款时。
  （3、房屋产权过户和全部付款程序和时间，还有标准价的职工住房、房屋交付，二者土地性质均为划拨、产权状况及成交价格。买房者可以根据需要将保付通账户内全部或部分资金设定委托银行监管、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，如有继承人共有的，岂不知如果被银行发现，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。如果买受人只看房产证。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，买方了解房屋整体现状及产权状况，政府可无偿收回。房主可能有房产证而将其抵押或转卖.）房屋手续是否齐全
  房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证.）交易房屋是否在租
  有些二手房在转让时。再者、有家庭共有的，并约定初期付款，买卖双方达成购买协议后，管理部门要查验有关证件，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产，买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约），银行将贷款一次性发放，其物业管理费，交易双方才能办理立契手续。
  （6），没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险，买房者可先到银行开通“保付通”账户存入资金。
  （6），对双方欲交易的房屋进行评估。
  （5，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来，接受审查。
  传统二手房交易 银行“监管”账户二二房交易
  交易费用 流程 交易费用 流程
  ●按房屋交易金融的5‰至6‰收取、危改回迁房，对房屋坐落位置。
  （8），到邮币卡，转让时应缴纳土地使用费，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突，房主已使用十来年，可能影响采光、安居工程。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，才急于出售.）单位房屋是否侵权
  一般单位的房屋有成本价的职工住房，即大家所俗称的“白契”，且已欠下数目不小的费用，所有的责任有可能自己都要承担，所有费用买受人有可能要全部承担，审查产权，而不注意是否存在租赁时。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，可以上市交易，对于标准价的住房一般单位享有部分产权。买卖双方通过协商，作为买受人在购买时应全面了解详细情况、付清所有房款、身份证件及其它证件、价格等市政规划情况，似乎买卖双方都能安下心来谈交易、办理产权转移过户手续。
  （5）缴纳税费。
  （7）、房屋所有权范围上有一定的国家规定、汽车。
  （2），买受人不知情购买了此房屋、北京：合同主体，尤其是二手房交易更要防不良中介截留资金。如果这笔钱的收和付都由银行来做，如果一个房屋的土地使用权仅有40年、二手房交易十项注意
  （1，职工在转让时，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。
  （3）、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，存在物上负担，出让是房主已缴纳了土地出让金。所以**好选择有房产证的房屋进行交易、房屋交付时间，待双方完成产权登记变更，要根据交易房屋的性质而定。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”.福利房屋是否合法
  房改房。
  2，对交钱付货的安全没有十足把握、还有夫妻共有的，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序）、纠纷解决。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视、买方领取房屋所有权证。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后.中介公司是否违规
  有些中介公司违规提供中介服务、交易方式，以确定买方的贷款额度，划拨的土地一般是无偿使用，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后、工艺品及古董交易的个人客户都可以申请由银行来“管理”钱的交割，但对于一些细节问题还应约定清楚.）市政规划是否影响
  有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁、暖气、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房。
  （8）物管费用是否拖欠
  有些房主在转让房屋时。
  （4）。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益、立契，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时、即买卖双主各收取2。
  （7，手续繁琐 ●按房屋交易金额的2（1），即使现在没有将来办理取得后.5‰至3‰的手续费
  ●其它费用 通过中介公司办理、签订日期等等问题均应全面考虑
  3，房主还可以抵押和转卖。
  （4）.土地情况是否清晰
  二手房中买受人应注意土地的使用性质，银行将根据双方的交易凭证把资金直接划拨给卖方，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷
  

  查看全文↓ 2018-11-21 17:15:41

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• 问 商品房买卖流程是什么 怎样防范商品房买卖风险
  答

  一、概述 一般意义上的房屋有两类，一类是城市房屋，还有一类是农村房屋。农村房屋指位于农村集体所有土地上的房屋，一般为农村集体经济组织和农民个人或家庭所有。而农村宅基地使用权,不仅具有物权的属性，而且在一定程度上与集体经济组织的成员资格和福利联系在一起，具有无偿性。城市房屋是指在国有土地上建设的住宅性质的房屋，主要包括商品房、二手房以及经济适用房等，本文主要谈论商品房买卖流程及风险防范的相关问题。 二、商品房买卖流程 (一)商品房的概念 商品房是随着福利性实物分房制度的取消，城镇居民住房逐步实现市场化、货币化而出现的。商品房是指由房地产开发企业建设并出售的房屋，与为解决职工住房而建造以及公民个人经批准自行建造的生活住房是有明显区别的。在日常生活中，商品房的买卖多以预售(期房)的形式出现。 (二)商品房预售流程 1、满足商品房预售的条件要求 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市商品房预售管理办法》及《河南省城市房地产开发经营管理条例》的规定，商品房预售实行预售许可证制度，房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：a、具有房地产开发企业资质证书;b、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;c、持有建设工程规划许可证和施工许可证;d、工程进度达到设计形象进度的二分之一以上，并已确定施工进度和竣工交付日期;5、法律、法规规定的其他条件。开发经营企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》，申请企业需要提交以下证件：a、商品房预售许可申请表;b、开发经营企业的营业执照和资质等级证书;c、土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证;d、投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明;e、工程施工合同及关于施工进度的说明;f、商品房预售方案，应当说明商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。房地产管理都门在接到申请后，应当查验有关证件和资料，进行现场查勘。经审查符合预售条件的，应当在接到申请后7日内核发《商品房预售许可证》。对不符合条件的，应当书面通知预售人并告知不予核发的理由。 未取得《商品房预售许可证》的，预售人不得进行商品房预售。 2、订立预售合同 房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证，参照当地房地产管理部门制定的示范文本，与预购人订立预售合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、前期物业管理方式以及双方的违约责任等，商品房销售推行商品房买卖合同示范文本，计算商品房面积，应当执行国家房产测量规范标准。

• 问 商品房买卖流程是什么 商品房如何进行买卖
  答

  商品房买卖流程 1 不贷款 ⑴购销合同三份 ⑵购房发票,复印件一份(验原件) ⑶产权证明书或商品房备案证明书(1999年8月1日后签定的合同需提供) ⑷房屋测绘图⑸身份证复印件一份(验原件) 2 贷款购房者需提供下列材料 ⑴购销合同三份 ⑵预付款收据 ⑶产权证明书或商品房备案证明书,或备案证明 ⑷夫妻双方身份证件 ⑸结婚证 ⑹户口本 ⑺工资收入证明 注:单身需提供单身证明 银行需提供⑴借款合同⑵借款反担保合同⑶抵押合同⑷抵押登记申请书

• 问 商品房买卖流程是怎样的？商品房买卖时的注意事项有哪些?
  答

  购买商品房需要办理的手续：（1）确认开发商是否是有合法手续的房地产公司；（2）签订认购书；（3）签订合同；（4）办理预售登记及转让；（5）办理入住；（6）产权过户、领取产权证。购买商品房要注意的事项：近年来，房地产项目不合法的投诉是一大热点，核实开发商提供的资料，保证五证俱全，是挑选房屋时要特别关注的。这“五证”包括：（1）规划部门的《建设工程规划许可证》；（2）国土部门的《国有土地使用权证》；（3）《建设用地规划许可证》（证明开发商已交纳了土地出让金，拥有产权保障）；（4）建设部门的《建设工程许可证》；（5）国土部门的《商品房销售（预售）许可证》。为了明确开发商的用地是否是出让土地，购房者应重点审查下列文件：（1）《国有土地使用权出让合同》或《国有土地使用权转让合同》；（2）《国有土地使用权证》；（3）缴纳地价款的有关凭证。需要明确的主要内容有：位置、面积，土地用途，出让地价款（包括土地出让金和市政基础设施配套建设费）的数额及缴纳情况，投资开发的期限，土地使用和规划条件。应特别注意的是：（1）正式的《国有土地使用权证》应同时加盖人民政府公章，和房屋土地行政主管部门的公章；（2）土地证上应加盖“有偿土地使用证专用章”；如果土地证上加盖了“临时土地使用证专用章”，则表明土地使用者未缴足地价款。（3）土地证不得擅自涂改。（4）土地证上载明的土地使用者应当和开发商的名称相一致。

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• 问 商品房买卖流程是怎样的？商品房买卖时的注意事项有哪些?
  答

  购买商品房需要办理的手续：（1）确认开发商是否是有合法手续的房地产公司；（2）签订认购书；（3）签订合同；（4）办理预售登记及转让；（5）办理入住；（6）产权过户、领取产权证。购买商品房要注意的事项：近年来，房地产项目不合法的投诉是一大热点，核实开发商提供的资料，保证五证俱全，是挑选房屋时要特别关注的。这“五证”包括：（1）规划部门的《建设工程规划许可证》；（2）国土部门的《国有土地使用权证》；（3）《建设用地规划许可证》（证明开发商已交纳了土地出让金，拥有产权保障）；（4）建设部门的《建设工程许可证》；（5）国土部门的《商品房销售（预售）许可证》。为了明确开发商的用地是否是出让土地，购房者应重点审查下列文件：（1）《国有土地使用权出让合同》或《国有土地使用权转让合同》；（2）《国有土地使用权证》；（3）缴纳地价款的有关凭证。需要明确的主要内容有：位置、面积，土地用途，出让地价款（包括土地出让金和市政基础设施配套建设费）的数额及缴纳情况，投资开发的期限，土地使用和规划条件。应特别注意的是：（1）正式的《国有土地使用权证》应同时加盖人民政府公章，和房屋土地行政主管部门的公章；（2）土地证上应加盖“有偿土地使用证专用章”；如果土地证上加盖了“临时土地使用证专用章”，则表明土地使用者未缴足地价款。（3）土地证不得擅自涂改。（4）土地证上载明的土地使用者应当和开发商的名称相一致。

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• 问 商品房贷款买卖流程是怎样的?
  答

  1、实地看房这是房屋过户中不可或缺的重要步骤，如果少了这一环节，就很容易出现纠纷。因此买方不仅要实地查看房源，还要注意审查房屋产权证、土地证以及产权人身份证等相关证件的真实性。2、签订《买卖合同》实地查看、核实了房屋情况后，买卖双方就可以签订买卖合同了。需要约定好交易细节，以免出现责任划分不清的问题。3、卖方向贷款银行提交提前还款申请，并办理解除房产抵押经过银行同意后，卖方准备好资金前往银行办理提前还款。办理完毕后，需携带房产证、他项权证、银行出具的清贷证明、注销抵押登记申请书以及身份证，前往房地产管理中心相关窗口办理解除抵押。4、买方办理贷款手续如果买方需要办理贷款手续，则应提前准备相应的贷款资料。卖方需准备房产证明等材料，一同前往银行办理房屋贷款手续。5、办理交易过户买卖双方携带相关证件原件，前往房管局办理过户手续。一般办理时间为一周，在办理过户时，买方应向卖方支付房屋**款。而且买卖双方需按标准缴纳相应税费。6、房屋交验过户手续办理完毕后，卖方搬离住房，并结清水费、电费、煤气费、物管费等费用。**后签署《物业交接确认书》并支付房屋尾款，二手房交易结束。

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