卖房面签注意事项有哪些

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• 143****3628

  “面签”是指买卖二手房过程中，如买家需要办理银行贷款的话，就需要买卖双方一同去银行进行面签。面签过程中有哪些注意事项，面签流程又是怎么样的呢？下文将为您详细介绍。
  很多购房者都是第一次买房，对于购房常识都不太了解，是购买二手房的流程更为复杂繁琐，需要小心谨慎。今天小编就为大家讲解二手房面签的流程和注意事项。
  二手房银行贷款面签注意事项：
  一、基本情况要在合同里列出
  买卖双方的姓名、住所、联系方式。签约时如果不是买卖双方本人到场签字，一定要看其是否有签约人的授权委托书原件，确认后方可进行签字。
  二、明确房款及房款的支付方式、支付时间
  首先，要明确房款是净得价还是含税价。
  其次，如果买方采取贷款方式支付房款的，要明确**款的比例、支付时间及买方的贷款额度。
  另外，贷款有商业贷款和公积金贷款以及组合贷款几种方式，而每种方式所需要的周期是不同的，通常商业贷款从审批到放贷所需要的时间为l5天左右，办理公积金贷款所需周期相对较长，卖方要根据自己的实际需要，慎重选择买方。如果卖方急需用钱，那么这种情况就好不要选择公积金贷款的买方了。
  再次，如果买方选择贷款方式支付房款的，要约定一个银行批贷的合理期限，若超过该期限银行没有批贷，则可约定由买方改全款支付，若在一定期限内，买方仍未支付的，每逾期一日买方应向卖方支付违约金，超过一定期限的卖方有权解除合同。
  三、明确房屋的基本情况，如果房屋有什么质量问题要向买方明示
  比如房屋的性质、房龄，结构等等，因为如果买方选择贷款方式付款，房子本身的情况(比如房屋的建成年限)会直接关系到房屋的评估价，从而决定买方的贷款额度。如果合同里约定了买方的贷款额度，到时候因房屋本身的问题导致贷款未获批准，就容易产生纠纷。如果卖方对房子的状况做了如实说明，那么即使发生纠纷，也不会归结于卖方的责任。
  四、房款的支付与产权过户、物业交割相结合
  对于卖方来讲，大的风险莫过于将房子过户给他人后，却没有收到房款，因此在签订买卖合同时要将房款的支付与产权过户、物业交割相结合，防止出现先过户、交房后收款的情况。如买方采用全款支付的，一定要在收到全款后再交房，采用贷款方式支付的，一定要在看到银行的批贷通知后再进行过户，这样就能保证一旦过完户，贷款银行能顺利地将贷款发放给卖方。
  五、如果买方选择全款支付的，为了保证卖方能在过户之后安全的收到剩余房款，可考虑在过户之前将剩余房款放在一个双方都认可的第三方，这样将防止买方取得了房产证后却不付剩余房款的情形出现。
  六、明确买方逾期付款的违约责任及买方违约时卖方的单方解除权。
  七、明确税费的承担。二手房交易过程中本应由卖方承担的税种有营业税、个人所得税、土地税等，但在实践中这些费用要么由买方直接支付，要么卖方将其转嫁到房价上：因此卖方要结合税费的承担来决定房价，如果合同里约定由买方承担的税费，那么卖方可以考虑将房价适当降低一些，如果买方不承担税费，那么房价就要提高了。

  查看全文↓ 2018-11-30 05:24:47
• 133****5260

  若您是需要办理二手楼贷款，一般是在您办理房产过户手续之前，向我行提出贷款申请。您通过联系当地柜台个贷部门提供您的具体信息以及所购房产情况，由柜台个贷部门这边审核您的综合情况后确定能否办理。二手楼贷款申请一般需要提供的申请资料：1．身份证明资料：身份证、军官证等；2．婚姻证明资料：结婚证、离婚证、未婚声明等；3．用途证明资料：所购房产原产权证明资料、购房合同、经售房人确认的**款收据（采取交易资金监管的，提供监管资金入账证明即可）；4．还款能力证明资料（提供以下一种或多种）：
  （1）收入证明所提供收入情况与其当地行业、职业、职位基本吻合，且该收入水平足以满足还款需要的客户，提供收入证明；
  （2）对于自雇人士、所提供收入情况明显高于其当地同行业同等职位收入水平的客户，必须提供还款来源辅助证明资料。包括但不限于：
  ①提供近一年任意连续三个月以上（含）银行代发工资流水或可信赖的工资清单；
  ②提供在相关机构持有股份的证明资料以及该股份分红收入的证明资料；
  ③提供家庭资产证明资料，包括金融资产或非金融资产。
  （3）我行代发工资客户可以直接提供其代发工资账户流水，无需单位另行出具收入证明；
  （4）可以提供社保账户流水或个人纳税单的客户无需单位出具收入证明，我行根据当地社保账户缴费或税收政策的相关规定计算出客户收入情况；若您的这笔贷款还需要提供其它资料，经办行也会及时通知您，您在申请贷款的时候也可以通过经办行详细确认此信息。

  查看全文↓ 2018-11-30 05:24:39
• 155****9896

  1、房屋手续是否齐全
  　　房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以**好选择有房产证的房屋进行交易。
  2、房屋产权是否明晰
  　　有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
  3、交易房屋是否在租
  　　有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
  4、土地情况是否清晰
  　　二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
  5、市政规划是否影响
  　　有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
  6、福利房屋是否合法
  　　房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
  7、单位房屋是否侵权
  　　一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
  8、物管费用是否拖欠
  　　有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
  9、中介公司是否违规
  　　有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零**的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。
  10、合同约定是否明确
  　　二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

  查看全文↓ 2018-11-30 05:24:34
• 158****3200

  所谓补充协议即是对原合同的补充或者变更。对于卖方来讲如果补充协议的条款认定模糊，很容易造成卖方违约，进而引发纠纷。
  
  
  补充协议中**常见的内容如下：
  
  一、成交价格
  
  成交价格一般是净得价，包括予以赠送或者折价的家电、装修等。
  
  二、关于定金的约定
  
  1、约定支付定金的时间和条件，及违约责任。
  
  2、约定定金的数额及支付方式。
  
  三、关于还款解押的约定
  
  明确房屋是否有抵押，如有抵押约定办理解压手续的时间及违约责任。
  
  四、**款支付方式
  
  双方需协商**款的数额、支付时间、支付方式及违约责任。
  
  五、银行面签过户
  
  1、面签：面签需买卖双方共同到场，双方需约定面签时间及条件及违约责任。
  
  2、过户：过户时需买卖双方共同到场，双方约定面签时间及违约责任。
  
  六、物业交割
  
  物业交割和交房两者不同，卖方需留意。
  
  1）约定交割时间：进行物业交割，买卖双方需约定交割时间，如“办理权属转移登记后5个工作日内”。
  
  2）约定支付方式：买卖双方可以约定自行支付或者通过资金监管进行支付。
  
  七、税费相关
  
  1）房屋基本情况：卖方需要确定所出售房屋年限、是否唯一，这关系到所需缴纳的税费。
  
  2）税费支付：买卖双方需约定税费支付由哪一方承担。
  
  3）其他税费：如果出现预料之外的其他税费，需明确税费支付方，以免发生不必要的纠纷。
  
  八、违约责任
  
  违约责任条款是补充协议中十分重要的条款，违约行为可以分为两种：
  
  1）一般违约：逾期履行本协议约定义务15日（含）内。
  
  2）根本违约：对于卖方，如果卖方提供虚假产权证明、房屋被查封、违约逾期超过15日、擅自提高价格等情况，属于根本违约。
  
  3）约定赔付金额：构成根本违约的，需赔付房屋总价款的20%。
  
  4）关于不可抗力：因为不可抗力导致合同不能履行的，如新政策出台、自然灾害等，买卖双方都不算违约，双方需协商解决。
  
  补充协议是对原合同的补充或者变更，一般要明确约定，如果补充协议条款与原合同不一致或发生冲突时，应当以补充协议为准，但原合同明示不得变更的条款，补充协议中对该条款发生的变更则不发生法律效力。

  查看全文↓ 2018-11-30 05:24:27

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• 问 买房面签注意事项
  答

         买房面签注意事项有：1、买卖双方亲自到场。2、个人征信提前确认。3、购房者的工作性质和收入要清楚。4、家庭情况要明确。　　1、买卖双方亲自到场。买卖双方需要在面签的时候都在，签订合同是确定双方的基本信息，核对个人资料，申请材料，查看申请材料的内容是否与本人一致。并且银行也会核对这些信息。　　2、个人征信提前确认。在面签前，银行会先提前查询你的征信记录，然后面签的时候工作人员会单独提问一些问题，比如是否有逾期还款的记录等，这种时候要如实回答，不会对贷款产生影响。如果申请信用卡和贷款记录太多，也会有影响，所以在面签前提前确认。　　3、购房者的工作性质和收入要清楚。面签申请贷款时，需要填写工作单位及收入，如果面签的时候资料和回答出入较大，那么银行可能会断定你存在骗贷行为，所以资料填写和回答的时候一定要对清楚。　　4、家庭情况。面签时，银行会问清楚家中的人口数量，婚育情况，是否和父母一起居住。这些问题会为贷款的审批提供参考，所以一定要如实回答。　　面签时银行审核是很严格的，各种材料都需要真实有效，千万不要弄虚作假，否则被发现后会面临拒贷的风险，还会影响到以后的贷款流程。

• 问 购房面签注意事项是哪些？
  答

  明确税费的承担。二手房交易过程中本应由卖方承担的税种有营业税、个人所得税、土地税等，但在实践中这些费用要么由买方直接支付，要么卖方将其转嫁到房价上：因此卖方要结合税费的承担来决定房价，如果合同里约定由买方承担的税费，那么卖方可以考虑将房价适当降低一些，如果买方不承担税费，那么房价就要提高了。

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• 问 买房银行面签注意事项
  答

  买房银行面签的注意事项：①收入证明准备好的收入证明，应当加盖单位的公章或者是单位人力资源的印章，尽可能的保证收入在月供的两倍以上，这样在一定程度上也就表明了有能力来偿还月供。②个人资料对于未婚人士携带户口本以及银行流水账单等相关资料，而对于已婚人士来说，夫妻双方都应当到场，而且还要携带双方的户口本以及银行流水账单等相关资料。③非首套房提供证明如果不是首套房，那么可以提供第1套房子的产权证以及结清证明等等。④网签合同通常情况下，银行会根据网签合同来评估给借款人贷款的额度，所以当房子进行了网签之后，可以将网签合同提供给银行。⑤确认违约金尽可能提前和银行确定好违约金的相关事项，如果不能按时进行贷款还款，那么违约金的计算也成为了重要的一环。

• 问 购房面签注意事项是什么？
  答

  银行贷款面签所需准备的材料一般银行贷款所需准备的材料销售人员都会给到，按照销售给到的去准备总是没错的，但是对于一些无房证明已经婚育证明也会根据不同的要求不同，具体还是要问所贷款的银行，有时候销售不走心，还是自己上心一点比较好银行面签必备材料1. 买方备件：⑴ 已婚(夫妻双方都要到场）:夫妻双方身份证、户口本、结婚证、暂住证（外地户口）、双方学历证（**以上学历需要提拱）、收入证明、流水、营业执照副本加公章（国企、事业单位、世界五百强不要）、工作证（私企单位不要）、所面签银行的卡.⑵ 未婚: 身份证、户口本、暂住证（外地户口）、学历证（**以上学历需要提拱）、收入证明、流水、营业执照副本加公章（国企、事业单位、世界五百强不需要）、工作证（私企单位不需要）、所面签银行的卡、买方需要增加担保人和借款人面签时要同时到场.注:如果是二套面签时需要提拱第一次购房时的产权证、借款合同(结清证明) ,若产权证上的物业地址与借款合同的物业地址不一致需要提拱物业或居委会开具的物业地址一致证明.2.卖方备件:⑴ 业主本人产权证（已婚的夫妻双方都要到场） 已购公房要原购房合同(如有限制性条款需要单位开具放弃优先购买权或同意出售证明)、央产房要央产上市表、身份证、户口本、结婚证、所面签银行的卡或活期存折.⑵ 卖方离婚:房产在婚姻存续期间购买的需要提拱离婚证和离婚协议或法院判决书（如产权不明晰需要原配偶到场）,若在离婚后购买的需提拱离婚证和契税票.⑶ 卖方丧偶: 需要提拱继承公证、死亡证明.银行面签注意事项其实在面签时不必紧张，只要你的资料核实可以通过就没什么问题了。稍微美化一点关于收入也是没有什么问题的。只是现在银行都会需要你购买银行产品，这个是有点霸王条款的，但是这个我们也不能选择。

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• 问 公积金面签注意事项主要有哪些?
  答

  　选择公积金贷款买房，到了面签这一步，可以说是大功告成了。但是，在面签之前，贷款者还需要注意以下事项：　　（1）贷款申请人根据电话通知的面签时间，持住房公积金贷款面签所需材料到贷款经办部门办理签字手续，对于需要缴纳评估费及担保费的借款申请人需先到指定柜台缴纳费用并领取发票。　　（2）贷款申请人及共同申请人、抵押人、出质人在贷款经办部门工作人员的指导下完成《借款合同》等相关合同单据的签字手续。

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