私人买卖土地需要注意什么事项和细节?

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• 153****6842

  一、土地是不能买卖的，买卖土地是违法的。你说的私人土地买卖，应该是土地使用权的转让。
  
  二、签订土地转让合同时，买家应当注意以下几点：
  
  1、转让合同的形式
  
  国有土地使用权转让应当签订转让书面合同，明确双方的权利义务。
  
  2、国有土地的权属调查和资信能力调查
  
  ①、转让合同签订之前，要对转让方的转让主体资格进行核实。
  
  ②、转让方也要认真审查受让方的资信能力，包括银行资金证明、有无重大债务纠纷等，以免造成土地使用权转让后资金无法收回的结局。
  
  3、转让价格评估事宜
  
  在转让前，应该对土地转让价格进行评估。因为土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。
  
  4、国有土地使用权转让的担保
  
  ①、拟转让的国有土地使用权是否存在瑕疵问题，是受让方必须关注的重点。转让合同签订之前，必须去国土部门、房地产主管部门进行调查，核实有无抵押与被采取司法限制。
  
  ②、鉴于有无土地权属及相关争议不易调查，加之受让方的履约能力难以判断，应明确双方相互提供担保。
  
  5、有关税费
  
  转让合同签订之时，双方应对有关应缴纳的税费项目、标准及数额进行咨询，并对税费负担问题进行明确。
  
  6、土地用途及相关用地条件的变更
  
  ①、国有土地转让往往涉及土地用途变更问题，划拨土地使用权转让尤为突出。土地用途及相关条件能否变更、变更程序及费用负担应在转让合同中约定清楚。
  
  ②、转让前的土地大多是工业用地、办公用地等，转让后多为商业或住宅开发用地，不仅要经规划部门变更土地用途，补缴土地出让金，且须缴纳相关配套费用。
  
  7、土地使用权转让时地上建筑物、其他附着物所有权归属问题
  
  ①、土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
  
  ②、国有土地使用权转让的效力及于地上建筑物，无约定的，推定包含。国有出让土地未达到规定开发程度不得转让，划拨国有土地无地上建筑物不得转让。
  
  ③、土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按照规定办理过户登记。
  
  8、权属变更程序与支付转让价款问题
  
  因国有土地使用权转让须经合同签订、国土部门审批、补办相关手续、登记办证等多个环节，有时还涉及抵押权解除等程序，故转让费的支付应采用分期付款方式。
  
  9、国有土地使用权设定抵押后的转让问题
  
  国有土地使用权设定抵押后，并非不能转让。可通过与抵押权人协商，以其他担保方式置换或以转让费支付借款的方式解除抵押等方式，实现转让目的。
  
  三、《中华人民共和国土地管理法》第二条 中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
  
  ①任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。
  
  ②国家为了公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。
  
  ③ 国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。土地使用权转让的具体办法，由国务院另行规定。
  
  ④国家依法实行国有土地有偿使用制度。国有土地有偿使用的具体办法，由国务院另行规定。
  
  五、《中华人民共和国土地管理法》第四十七条 ：
  
  买卖或者以其他形式非法转让土地的，没收非法所得，限期拆除或者没收在买卖或者以其他形式非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，并可以对当事人处以罚款；对主管人员由其所在单位或者上级机关给予行政处分。

  查看全文↓ 2018-12-02 20:49:58
• 157****0251

  土地不能买卖可以转让使用权，在签订土地转让合同时，买家应当注意以下几点：
  　　一是，做适当的事前调查，包括所要购买的土地是否已经办理了使用权变更登记；到现场考察一下，土地是否已经交由其他人占有开发等等；
  　　二是，尽量根据上述优先性规则，尽快办理土地使用权变更手续或者让卖家交付土地，谨防卖家恶意违约；
  　　三是，尽量明确约定较大数额的违约金，一方面能够增加卖家恶意违约的难度，另一方面，一旦无法获得土地，仍然能够基于转让合同要求卖家赔偿损失。在此，有一点值得注意：**高人民法院曾就商品房买卖出台过一个《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其中第8条对于开发商“一房二卖”的行为加重了其赔偿责任，增加了“不超过已付房款一倍”的惩罚性赔偿责任。相比之下，此次“解释”对于卖家“一土二卖”的赔偿责任仅仅只规定适用《合同法》的相关规定.
  

  查看全文↓ 2018-12-02 20:49:48
• 149****1973

  购买农村房屋时，必须满足上述购买农村房屋的主体要件，除此之外，还应该注意以下事项： 　　
  一、房屋买卖应经集体即村民委员会书面同意。 　　
  二、如系共有房屋，必须征得其他共有人同意。 　　
  三、应提交户口簿、居民身份证及土地证、房产证等相关材料的原件。 　　
  四、应到产权登记部门查看房屋产权是否存在瑕疵：如是否存在抵押等担保、是否有人民法院采取查封等财产保全措施。 　　
  5、应订立书面买卖合同、并办理审批、过户等手续。房屋买卖合同应由相关职能部门审批，并办理“宅基地证”或“集体土地使用证”的过户更名手续;还应到房产管理部门依法办理“房产证”的过户更名手续

  查看全文↓ 2018-12-02 20:49:42
• 148****0282

  进行土地转让，要到当地国土局去备案、审批，严格依据法定程序进行，必须签订土地转让合同，合同中一定要明确权利义务关系、转让期限、转让面积、违约责任等内容。
  土地买卖即以土地作为商品进行买卖、租赁、抵押和交换等的活动，是在相对开放的平台下进行的活动，只有在开放公平的环境下进行才能完善土地交易的规则制度。国家禁止土地买卖行为，土地使用权可以通过签订转让合同，依法进行转让。

  查看全文↓ 2018-12-02 20:49:38
• 153****5208

  我国土地所有权为两级公有制，国有土地属国家所有，集体土地属三级集体所有；土地使用权可以有条件转让。具体来讲，就是通过出让获得的土地使用权在土地使用年限内可以转让，土地转让合同一般为格式合同，双方签订需在当地国土资源部门鉴证。

  查看全文↓ 2018-12-02 20:49:33

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