什么叫商业房产呢？

153****0745 | 2018-12-06 14:32:57

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132****3544
简单定义就是地产商做商业，商业与房地产的结合。地产商在拿到地以后进行合理规划，并通过专业团队进行市场调研、商家招租及后期的商业运营简称商业地产。商业地产按种类分：郊区经纪总部、大型城市综合体、度假休闲式商业、主题性商业等等商业地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。
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【商业服务用房】是指各类商店、门市部等从事商业和为居民生活服务所用的房屋。
（一）按房屋用途分类
房屋用途应按设计所规定的用途进行划分。如果与住宅、商业经营用房有关的兼有两种以上用途的房屋，应按设计规定的用途分别计算建筑面积。如一栋住宅楼的地下室不住人，一层为商店，其余为家属住宅，则应将地下室面积计入其他用途，商店面积计入商业营业用房，其余面积计入住宅，如一座厂房带有生活间、办公室，可都计入厂房面积。
1、住宅
【住宅】是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。
【成套住宅】是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的房屋。
住宅按套统计。两户合用一套的住宅，按一套统计；一户用两套或两套以上的应按实际套数统计。
【非成套住宅】是指供人们生活居住的但不成套的房屋。
【集体宿舍】是指机关、**、企事业单位的单身职工、学生居住的房屋。
2、工业、交通、仓储用房
【工业用房】是指独立设置的各类工厂、车间、手工作坊、发电厂等从事生产活动的房屋。
【公用设施用房】是指自来水、泵站、污水处理、变电、燃气、供热、垃圾处理、环卫、公厕、殡葬、消防等市政公用设施的房屋。
【铁路用房】是指铁路系统从事铁路运输的房屋。
【民航用房】是指民航系统从事民航运输的房屋。
【航运用房】是指航运系统从事水路运输的房屋。
【公交运输用房】是指公路运输、公共交通系统从事客、货运输、装御、搬运的房屋。
【仓储用房】是指用于储备、中转、外贸、供应等各种仓库、油库用房。
3、商业、金融和信息用房
【商业服务用房】是指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋。
【经营用房】是指各种开发、装饰、中介公司等从事各类经营业务活动所用的房屋。
【旅游用房】是指宾馆、饭店、乐园、俱乐部、旅行社等主要从事旅游服务所用的房屋。
【金融保险用房】是指银行、储蓄所信用社、信托公司、证券公司、保险公司等从事金融服务所用的房屋。
【电讯信息用房】是指各种邮电、电讯部门、信息产业部门，从事电讯与信息工作所用的房屋。
4、教育、医疗卫生和科研用房
【教育用房】是指大专院校、中等专业**、**、**、幼儿园、托儿所、职业**、业余**、干校、党校、进修院校、工读**、电视大学等从事教育所用的房屋。
【医疗卫生用房】是指各类医院、门诊部、卫生所（站）、检（防）疫站、保健院（站）、疗养院、医学化验、药品检验等医疗卫生机构从事医疗、保健、防疫、检验所用的房屋。
【科研用房】是指各类从事自然科学、社会科学等研究设计、开发所用的房屋。
5、文化、新闻、娱乐、园林绿化、体育用房
【文化用房】是指文化馆、图书馆、展览馆、博物馆、纪念馆等从事文化活动所用的房屋。
【新闻用房】是指广播电视台、电台、出版社、报社、杂志社、通讯社、记者站等从事新闻出版所用的房屋。
【娱乐用房】是指影剧院、游乐场、俱乐部、剧团等从事文娱演出所用的房屋。
【园林绿化用房】是指公园、动物园、植物园、陵园、苗圃、花圃、花园、风景名胜、防护林等所用的房屋。
【体育用房】是指体育场、馆、游泳池、射击场、跳伞塔等从事体育所用的房屋。
6、机关事业办公用房
【机关事业办公用房】是指党、政机关、群众团体、行政事业单位等行政、事业单位等所用的房屋。
7、军事用房
【军事用房】是指中国人民解放军军事机关、营房、阵地、基地、机场、码头、工厂、**等所用的房屋。
8、其他用房
【涉外用房】是指外国使、领馆、驻华办事处等涉外所用的房屋。
【宗教用房】是指寺庙、教堂等从事宗教活动所用的房屋。
【监狱用房】是指监狱、看守所、劳改场（所）等所用的房屋。
（二）按房屋产别分类
【国有房产】是指归国家所有的房产。包括由政府接管、国家经租、收购、新建以及由国有单位用自筹资金建设或购买的房产。国有房产分为直管产、自管产、军产三种。
【直管产】是指由政府接管、国家经租、收购、新建、扩建的房产（房屋所有权已正式划拨给单位的除外），大多数由政府房地产管理部门直接管理、出租、维修，少部分免租拨借给单位使用。
【自管产】是指国家划拨给全民所有制单位所有以及全民所有制单位自筹资金购建的房产。
【军产】是指中国人民解放军部队所有的房产。包括由国家划拨的房产、利用军费开支或军队自筹资金购建的房产。
【集体所有房产】是指城市集体所有制单位所有的房产。即集体所有制单位投资建造、购买的房产。
【私有（自有）房产】是指私人所有的房产，包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人所投资建造、购买的房产，以及中国公民投资的私营企业（私营独资企业、私营合伙企业和私营有限责任公司）所投资建造、购买的房屋。其中部分产权：指按照房改政策，职工个人以标准价购买的住房，拥有部分产权。
【联营企业房产】是指不同的所有制性质的单位之间共同组成新的法人型经济实体所投资建造、购买的房产。
【股份制企业房产】是指股份制企业所投资建造或购买的房产。
【港、澳、台投资房产】是指港、澳、台地区投资者以合资、合作或独资在祖国大陆举办的企业所投资建造或购买的房产。
【涉外房产】是指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业、外国政府、社会团体、国际性机构所投资建造或购买的房产。
【其他房产】是指凡不属于以上各类别的房屋，都归在这一类，包括因所有权人不明，由政府房地产管理部门、全民所有制单位、军队代为管理的房屋以及宗教、寺庙等房屋。
（三）按房屋建筑结构分类
【钢结构】是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。
【钢、钢筋混凝土结构】是指承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的。
【钢筋混凝土结构】是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。
【混合结构】是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。
【砖木结构】是指承重的主要构件是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。
【其他结构】是指凡不属于上述结构的房屋都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等。
（四）按房屋建筑楼层分类
【房屋层数】房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。
假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。
【地下室】是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在2.2m以下的半地下室）。
【假层】是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于1.7m，面积不足底层的二分之一的部分。附层（夹层）是房屋内部空间的局部层次。
【搁楼（暗楼）】一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层。
【低层住宅】指一层至三层的住宅。
【多层住宅】指四层至六层的住宅。
【中高层住宅】指七层至九层的住宅。
【高层住宅】指十层及十层以上的住宅。
（五）按房屋建筑年代分类
房屋建成年份是按房屋实际竣工年份计算，拆除翻建的，按翻建竣工的年份计算；扩建的房屋，面积超原房屋面积的，按扩建竣工年份计算，未超过的按原房屋竣年份填写。
【1949年以前的房屋】指1949年（含1949年）以前建成的房屋。
【五十年代的房屋】指1950年至1959年期间建成的房屋。
【六十年代的房屋】指1960年至1969年期间建成的房屋。
【七十年代的房屋】指1970年至1979年期间建成的房屋。
【八十年代的房屋】指1980年至1989年期间建成的房屋。
【九十年代的房屋】指1990年至1999年期间建成的房屋。
（六）按房屋建筑质量分类
【完好房屋】指主体结构完好。不倒、不塌、不漏。庭院不积水、门窗设备完整，上下水道通畅，室内地面平整，能保证居住安全和正常使用的房屋，或者虽有一些漏雨和轻微破损，或缺乏油漆保养，经过小修能及时修复。
【基本完好房屋】指主体结构完好，少数部件虽有损坏，但不严重，经过维修就能修复的房屋。
【一般损坏房屋】指主体结构基本完好，屋面不平整、经常漏雨，门窗有的腐朽变形，下水道经常阻塞，内粉刷部分脱落，地板松动，墙体轻度倾斜、开裂，需要进行正常修理的房屋。
【严重损坏房屋】指年久失修，破损严重，但无倒塌危险，需进行大修或有计划翻修、改建的房屋。
【危险房屋】是指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。

“配套用房”就是居住区公共服务设施配套，是为居住区全体居民或更大范围居民提供服务便利的配套设施。一般包括教育设施、康乐设施、医疗卫生设施、社区服务设施、商业服务设施等。

查看全文↓ 2018-12-06 14:34:01
154****9825
商业地产,顾名思义, 作为商业用途的地产.以区别于以居住功能为主的住宅房地产,以工业生产功能为主的工业地产等. 商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。
以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。
查看全文↓ 2018-12-06 14:33:47
136****9932
作为商业用途的地产.以区别于以居住功能为主的住宅房地产,以工业生产功能为主的工业地产等. 商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。
商业地产的形式多样，主要包括购物中心、超级购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、写字楼的统称。工业园区一般不划为商业地产。实际上大家看到很多地产形式，是融合了住宅地产、商业地产、工业地产、旅游地产等的复合地产。界限不一定划分的那么明确。比如酒店，可以划为商业地产，也可以划为旅游地产。理解的时候，不要为这些概念所拘泥。
查看全文↓ 2018-12-06 14:33:40
136****2134
商业地产如何定义：
作为一个出现在住宅地产开发之后的地产家族新成员，也是商用地产**重要的成员，商业地产（commercialproperty）的概念**早出现在中国是2000年，首先从北京、上海、广州几个经济高度发达地区开始，并逐步蔓延到全国。
现在的一个问题是对于商业地产没有一个完整、准确的定义：在媒体的引导下，仿佛商铺或者底商就是商业地产了。但我们应该首先廓清这个概念：商铺绝对不应该是商业地产的全部，一个成熟的商业地产模式必然是包括商铺、餐饮、写字楼、娱乐休闲场所、公寓，甚至工厂园区等非住宅形态在内的极为广泛的概念。
1、商业地产是一种结合体
商业地产具有地产、商业与投资的三重特性，它既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。同时，这三方面的特性既相互独立又相互作用，形成了商业地产较为明显的特征——环环相扣，系统性极强。
简单地说，商业地产是一种结合体。首先它是地产与商业的结合体，把不动产范畴与商业类型的两种特性有机嫁接起来；其次它是商务办公与住宅的结合，符合人们的生活快节奏的时代要求；再次它是商业零售与传统百货的结合，开发运营商通过引进主力百货店和世界知名连锁超市来带动其它小商业零售店的这种商业运作模式目前为世界各国普遍采用；此外，它还是贷款与融资的结合体，一个大规模的商业地产项目仅仅依靠银行贷款是无法支撑的，良好的资金链条至关重要，没有支撑后期的管理和运营费用是致命的；**后它是旅游、休闲、娱乐的结合体，一站式的生活配套满足了人们的不同需求，使项目成为一个个附属于城市的卫星城。
住宅类项目在推广过程中将业主作为主要受众不同，商业地产推广中的投资特点和商业特点表现较为明显，更多地针对投资者为受众。此外，住宅的开发本身可以通过滚动开发的模式回收资金，因而资金压力相对比较轻；而一个大型的商业计划，要通过投资建成商业气氛就要求开发商有雄厚的资金储备和抵御风险的能力，要有大的资金投入，多数情况下，其建设维护成本及单价较之住宅要高出许多。
在商业发展成熟地区，一般来讲商铺住宅价格比维持在4：1到5：1之间。这种情况造成了商铺开发及投资总额相对较大，因而风险相对较大，从规避风险的角度考虑，将会出现多个利益主体共同分担风险的局面，因此其相关的利益主体较之住宅类产品明显要多。在商业地产的运作中，**基本的利益主体将由发展商、投资者、经营者、消费者等构成；各个利益主体都有其明显的利益要求，因此，商业地产在推广中必须要根据各个利益主体的不同关注侧重点，选择主诉求点。
商铺投资虽然并不等同于商业投资，但事实上仍占其绝大多数的份额。目前商铺投资方式主要有返租式、自营式两种：返租式投资方式即由大商家租赁商铺并从事商业经营，商铺产权人获得稳定的高额租金回报，投资者无须参与经营管理，收益稳定，因为降低了置业门槛而吸引了更多中小投资者；而自营式投资方式指投资者在投资商铺后是作为商铺的经营者而出现的，投资者必须亲自参与经营管理，收益的稳定性不如返租式，此外对投资者的经营能力也有较高要求。随着近几年中国房地产业的持续升温，商铺地产作为房地产中**具专业化的开发形态，以其惊人的价值提升速度，成为房地产市场中**受关注的投资热点。人们用手中的富余资金购买商铺，然后或返租获取固定回报，或单独出租获取租金，或出售赚取差价，博取更多收益。
商业地产中另外一类是仓库和工业楼。它们占用土地的面积较大，可分割成小块空间以租给零散的租客，也可大面积地租给主流租客。
投资仓库或工业楼的优点是：首先，业主只须负有限责任，通常只负责大楼结构和屋顶之维修，而租户则须负责内部的维修等事宜；其次，业主只须支付大楼立体结构的保险费用，而租户则须支付其他所有开销；**后，购买仓库或工业大楼的投资者通常可以用较少的头期款即可获得贷款，用**少的投入（包括头期款）而获得**高的利润，这是一切投资者遵循的守则。
投资仓库或工业大楼也有明显的局限：例如，环境保护方面的要求甚严，业主在这方面必须谨慎，尽量避免连带责任；此外，如果分割成小块空间出租给分散的租客，通常签署租约不会太长，租客流动性大，导致费用增加，也容易产生收租困难、资金周转不灵等问题；也要考虑到，若租给主流租客，固然带来稳定的租金收入，但若主流租客移出他处，则会造成整个仓库或工业楼100%空置。
2、商铺投资的要素
对于商业地产主要形态的商铺，投资者该如何预测及评估其投资的潜在价值呢？
第一，在投资返租式商铺时，投资者的风险取决于经营管理者是否具有长期、稳定经营的能力，所以选择有实力的开发商是关键
应该充分了解开发商以前所开发项目的业绩及市场评价；如果开发商开发项目多且保留了其开发的项目中的大多数商业面积时，则可以比较确认开发商有经济实力，能做到以出租为主，其承诺的投资回报就会比较有保障
第二，专业的商业运营机构进驻商业物业以后可以保证投资者实现投资回报
开发商将商业物业委托商业管理公司全权经营，而商业管理方再依靠自己的商业管理优势组织商家进场经营。因此产权式商场在权属结构上变得更加合理：所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌控、入场经营商家拥有物业使用权，三权分立是科学经营和稳定投资回报的保证。
第三，副商圈商铺投资有保障
城市商业地产中除去那些发展多年、商业成熟、具有大区辐射力的中心一级商圈，就是正在发展壮大的城市副商圈，这一类型的地段主要依附大型住宅区或者商务中心区，拥有足够的消费体量，并且为了避免城市集中消费带来的不均衡发展，处于发展阶段的次一级商圈往往会得到政府政策上的引导与支持，在远景规划、政策导向上拥有明显的优势，因此这样的区域周边的房地产住宅市场发展势头旺盛，拥有不少地标性高档写字楼建筑。
第四，消费群体、消费能力、消费观念、消费习惯对商业前景的重要性
在投资商业地产中，“人”，也就是所投资商铺周边的消费群体情况是**重要的影响因素。一个区域主要消费群体是哪些人，他们的消费能力、消费观念、消费习惯都是需要关注和了解的，很多时候并不能仅仅只看人流量大，还应当做更深层次的分析。所投资区域的消费人群的消费结构对区域的消费市场的繁荣起着极其重要的作用，对投资者来说，把握住这一因素，才能更好地进行投资。
第五，交通设施、道路状况对提升商业的人流量、商业人气至关重要
现代社会交通是城市的动脉，便利的交通基础设施对商业运营和商铺的价值有着异常重要的作用，便捷、发达的交通能够输送大量的客流，从而使得周围的地段以及物业具有不断增值的巨大潜力，值得引起投资者的充分关注。
以上所列举的是投资商业地产的几大外部客观要素，对于投资者来说，如何针对不同类型商业地产的投资特点，做出理性分析，进行策略性的投资，做到有效控制成本，降低投资风险，才是自身决策**重要的问题。
3、通晓国际规则
这些年来，在中国房地产投资市场中经常出现盲目追随的跟风现象，“拍脑袋”的决策方式往往取代了对于项目盈利可行性的理性分析和论证，造成了大家蜂拥而上争相投资一类项目，出现了恶性竞争无人得利的状况。这种情况主要是由于相当多的房地产从业人员没有经受过系统、科学的专业教育所致。须知，对于房地产投资的财务分析、市场分析和用户分析，以及结合实际的综合案例分析等等，都是一整套有规律可循的知识体系，蕴含着丰富的操作技巧。此外，随着越来越多的外国投资者抢滩中国房地产市场，尽快熟悉国际通行的市场交易规则也变得空前重要；须知，倘若不能掌握准确的国际房地产商业语言，必然无法与国外基金、投行等各种机构投资者有效对接，而在当今中国宏观调控趋紧的背景下，资金链条若出现断裂，不能获得支撑项目进行的融资资金，则企业很难继续运营。
今后中国房地产业的发展必将符合国际同业发展规律，顺应以资本为主导、以开发为组织、代理职业化以及交易专业化的大趋势。只有掌握了投资的通用语言，才能缩短与投资者对话的距离，从而大大提高商业交易的成功几率！考虑到这些，解决中国当今房地产投资市场上的无序、混乱竞争问题，首要的就是要树立科学、理性、健康的投资观念，并通过规范的房地产教育培训，构建能够沟通国内业界与国外成熟地产投资机构的桥梁，引入国外发展的宝贵经验和教训，进一步健全中国房地产交易市场。
查看全文↓ 2018-12-06 14:33:33