土地增值税清缴是什么意思？有什么作用？

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• 157****5801

  答：（一）土地增值税清算过程中符合清算的条件难界定
  符合纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积比例在85%以上这一清算条件，税务机关难以准确测量，不能识别相关资料的真实性；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的项目，如不经过纳税人自主要求清算，税务机关是很难监控的。经主管地方税务机关进行纳税评估发现土地增值税清算工作存在诸多问题，其中房地产开发企业不能完整提供开发项目前期成本费用票据的问题，是清算不能全面进行的原因之一。
  （二）土地增值税清算过程中成本费用的票据难规范
  根据国税发[2006]187号文件规定，允许计入扣除项目的应当是合法有效的凭证，计算土地增值税**重要的一个环节就是核算扣除成本费用项目，但是在土地增值税清算的过程中，企业往往有相当数额的成本费用无票据或票据不规范，存在纳税人提供税前扣除的成本费用票据与建造工程不相关、材料款并非用于房屋建造、票据使用不真实、将多个项目工程款发票混淆开具等问题。很多企业在清算中存在不能准确划分管理人员工资，不能完全提供真实的交易凭证，在实际提供工资发放表时，存在简单粗略的现象，使土地增值税清算存在一定税收风险。
  （三）土地增值税清算过程中工作清算的资料难审核
  鉴于我国土地增值税清算对象的规定，部分纳税人通过收入的少计和开发成本的虚增来降低部分征税额，土地增值税税收征管的清算技术相对较复杂，导致房地产企业调节税基的手段多样化。大部分房地产企业的清算资料是由会计、审计、财务咨询公司等中介机构、有资格出具与建筑相关的报告机构、房屋建造的政府隶属部门出具的，无形中加大了税务机关审核资料报告的广度和难度。第三方提供的证明材料是否真实需要进一步调查落实，税务机关需要花费大量的时间和人力去核实清算资料。
  （四）土地增值税清算过程中查补的税款清缴难及时
  （五）土地增值税清算过程中相关政策的规定难执行
  （六）土地增值税清算过程中企业的纳税意识难提高

  查看全文↓ 2018-12-13 19:06:15
• 142****7145

  一、定义：
  
  　　土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
  
  　　二、清算条件：
  
  　　纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
  
  　　（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
  
  　　（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
  
  　　（三）直接转让土地使用权的。
  
  　　对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
  
  　　（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
  
  　　（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
  
  　　（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
  
  　　（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
  
  　　对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
  
  　　三、征收方法：
  
  　　（1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%；
  
  　　（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；速算扣除系数为5%；
  
  　　（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；速算扣除系数为15%；
  
  　　（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%；速算扣除系数为35%；
  
  　　（5）房地产企业建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。
  
  　　财法字[1995]第6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定。其计算公式为：
  
  　　应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数征收办法。

  查看全文↓ 2018-12-13 19:06:09
• 143****1327

  一.如果是房地产企业依据《土地增值税清算管理规程》要求，土地增值税的清算条件为：第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
  　　（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
  　　（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
  　　（三）直接转让土地使用权的。
  　　第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
  　　（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
  　　（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
  　　（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
  　　（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
  　　对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
  　　纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
  　　二.企业所得税一般是按月（季）度预缴，预缴在月（季）度终了后十五日内；年度汇算清缴，汇缴在年度终了后五个月内。

  查看全文↓ 2018-12-13 19:06:00
• 155****5148

  1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
  2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
  3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
  4.省税务机关规定的其他情况。

  查看全文↓ 2018-12-13 19:05:55
• 157****6687

  根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定，有下列情况之一的，免征土地增值税： 　　
  （一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税，增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

  查看全文↓ 2018-12-13 19:05:50

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  这个计算方法是一种速算法，也可以用分档计算的方法，也就是对不同的增值额采用不同的税率进行计算，但计算速度较慢。一般采用上述的速算的方法。举例也来，例如一个房产项目进行清算扣除项目金额为100万元，计算出来的增值额为60万元，那么增值额中的50万元为50%以内的增值额，这部分用30%的税率，（60-50）10万元属于50%以上100%以下的部分，使用40%的税率，那么应纳税额为=50*30% *5%=19万元。

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