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1.格局:基本上是要求方正,买房子之前一定要先考虑一下你现有的东西或是你要买的家具放的下吗??若是买预售屋,注意一下梁柱位置,以及搞清楚实际室内尺寸.但是如果碍于价位或者其他因素考量,看可不可以透过装潢方式修饰, 2.方位:中国人对坐北朝南房屋特别喜好--冬暖夏凉,因为冬天是吹东北季风.但如果有信风水不妨问一下地理老师看朝哪一方位适合你.3.环境:如果是年轻人当然要考虑到学区和市场及交通的便利性,如果无法兼得那就看自己**需要哪一方面.住家要安静,店面要热闹.4.买卖流程:一般买卖分成四次交付款项,因有无贷款及买卖双方贷款金额不同,以下付款金额仅供参考,实际以当时状况调整.a.签约--买卖契约成立.支付款项为总价一成b.用印--双方准备过户文件,地政士就政府的公契盖印鑑章,并申报契税和土地增值税.支付款项为总价一成c.完税--契税单及土地增值税单核发后三日内交付款项.同时买方缴契税,卖方缴土地增值税.之后向地政申报过户手续.付款项为总价一成d.尾款--于过户完成,贷款核拨后交付.付款项为总价七成.同时办理交屋.
全部3个回答>商品房换房要注意什么?
132****3802 | 2019-01-04 09:04:04
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143****9165
换房涉及的问题及程序繁杂，对于换房者来说要考虑以下四点：1.选择哪种换房方案；2.换房时机；3.换房风险；4.注意事项。
查看全文↓ 2019-01-04 09:04:47
一、换房方案
1、先买后卖
先买后卖是先锁定你要买的房子，然后再出售自有的房产。这种方式是首先推荐换房客户选择的，尤其在这样稳步微涨的市场，先定下房再去操作您的房屋会让您经历一个高卖低买的过程，有看上的房源不会因为犹豫不决而错过，劣势是如果您对自己房子的心理价位过高而短时间卖不出去，造成违约。
2、先卖后买
先卖后买是先出售自己的房产，然后再去找想要买的房子。这种方式比较中规中矩也是我建议的第二种，尤其是对于本小区换房，你了解户型，价位。优势是您可以掌握资金，不用担心满足不了业主的条件，但是根据经验，这样的客户必须抓紧时间定房，达到换房目的。如果迟迟犹豫不决，长时间找不到满意的房屋，逐渐市场上涨，您的心理价位如果不涨很难买到合适房源，您的购买力越来越低。
3、边买边卖
在实际的操作中，如果让卖旧房和买新房这两个过程同步进行，就能极大地缩短换房战线，是平稳安全度过过渡期的选择。然而，买卖双方很难步调一致，如果有客户想买您的房子，您总是用没有合适的房子为由签不了合同，而丧失一个优质客户，买房那边肯定又是以自己的房屋没有出售而不敢定喜欢的房源。
案例：A的房子在挂售期间，同时看了许多房子，期间有有许多房子合适，但是由于自己的房子没卖，也不敢定房。有人要买自己的房子，价格都谈好了，但是因为当时没合适的房子不敢签合同，好几个客户都买了别的房子。
二、换房时机
1、先买后卖的时机
当市场处于上行的阶段，建议采取先买后卖的方式。
如：2015年5月，深圳房价飞涨，有些小区甚至达到每平米涨2万元的程度，如果把房子卖了之后，再买可能买不到理想的房子。
还有一种情况适合先买：就是要买的房子，可能是同小区的房源，竞争比较大，等不到你卖房之后再来买它，这种情况下，可以先买后卖的方式。
案例：
A买B的房，A先和B签了合同定下房子，约定4个月后过户，A是商业贷款，算了下时间，后续手续紧凑一点是一个月左右，再加上A的房子卖了会有后续也是一个多月的时间，也就是A的房子只要在将近两个月的时间去出售，（只要价格接近市场价，99.99%的房子在两个月内都可以成功出售），A在经纪人的建议下成功出售，换到了自己心仪的房屋。
2、先卖后买的时机
当市场处于下行的阶段，可以采取先卖后买的方式。
市场比较低迷，可以先考虑把房子卖掉，然后再找个合适的机会，买到预算的房子。这样有利于规避周期风险，在这个过程中，周期比较灵活，在卖房的时候，更有利于主动地位，会卖到有更合适的价格。
案例：
A的房屋在某中介挂售，挂售期间也没有看房，卖完之后疯狂看房，由于前期经验不足，耽误了很长时间，**终选择了一个相对合适的房子，但不是特别中意。建议：卖了后尽快定房，不要犹豫，更不要忘了当初卖房初衷，减少差额。
三、换房风险
1、交易复杂，一个步骤出问题，整个交易无法进行下去。
涉及多个买房人和卖房人，连环单，顾名思义就是多个交易连在一起，只有各环节都能顺利进行，才能保障整个交易安全通畅完成。而实际操作过程中，各购房者的具体情况并不同。且由于客观因素，购房者对于自身交易关注多，而对连环单其他交易不了解，但是实际上交易的成功与否，被捆绑在一起。其中一单交易的小环节出现问题很有可能影响两单交易。
2、连环单交易资金牵涉两单交易，资金安全性，及时性关系交易成败。
二手房交易过程中，利用买房的部分房款还款解抵押是一种常见现象，但是如果一个连环单中遇到了这种情况的话，其复杂性和潜在风险都会比普通交易高。因为一个环节的违约，就会导致后续几单成交无法进行，造成连续违约，多个购房者的资金受到影响。
3、更常见的是由于业主对于提前还款解抵押的流程不熟悉，导致周期拉长的情况。
在连环单交易中各环节的办理时间越长会给整个交易带来很多不确定性。例如，如果业主“卖一买一”，卖房的房款迟迟不到位，导致无法支付购房房款，导致原本就很长的周期进一步拉长，而期间如果房屋价格上涨，则有可能出现一房二卖的情况。二套房贷解禁、公积金贷款额度升级等政策利好，让改善型换房需求迅速增长，但只有政策利好是不够的，“一卖一买”连环交易的换房客户，在换房期间仍然面临诸多问题。
四、注意事项
根据实操经验，无论做哪种选择，“时间”都是一个关键因素，对时间有底，尽可能大的争取“时间差”，可以做这些动作：
1.对价格和时间，心中有数。
既然打算换房，就要先了解自己房子的市场价和成交价，大概的成交周期。在北京，一套房子从“挂牌”到“签约”，一般在一个半月左右。只要房子不存在瑕疵，卖不出去无非两个原因：价格高；中介不给力。
有的中介为了多拿佣金，给你的房子定价很高，还做各种保证房子能卖出去，切勿被蒙蔽，一定要了解市场行情，结合手里资金给房子定一个合理的价钱，这样的房子才能成交。
2.碰到满意的房子，尽可能争取时间。
在挂牌开卖的同时，寻摸房子。如果看到非常满意的房子，必须要做的一件事，和业主聊周期。一定要把从签约到过户这个时间段的周期能拉多长就拉多长，至少6个月以上。
如果卖家能给的周期在6个月以上的，而自己房子的报价在市场价，那么就可以先买后卖。
3.更有效率换房：
a.购房前做好准备工作，如看房、议价等，一旦自己的旧房进入交易程序，马上启动新房购买程序；
b.出售旧房时根据市场行情合理定价；
c.购房还价时，也不要狮子大开口，这样交易成功的可能性便会增加；
d.尽量与大型的房产机构合作。因为大型的房产中介经纪人综合素质较高，同时拥有大量真实的信息，能够提供较为完善的服务，这也会为买、卖同步提供一定保障。
当然，如果一直也没有看到合适的房子，而有合适的买家对自己的房子感兴趣。可以先卖，但商量好，说明你换房的情况。是不是可以等“换好房子之后”，再搬家。
总结一下，换房总要有一个开始，先买或者先卖，多去看房，把自己房子挂出来多让客户看，你自己看好了别犹豫定下来，跟业主谈一定的时效，如果卖你房子的业主同意那就OK，然后卖自己的房子，心里预期不要太高，符合上一个同户型的成交价就好，或是遇到看上您家房子的客户要定房，那就快速收定金然后拿着定金去定您想要买的房子，总之遇到哪一步就决定有哪一步，心态要好，换房肯定成功。 -
157****2046
一、对价格和时间做到心中有数
查看全文↓ 2019-01-04 09:04:37
既然打算换房，就要先了解自己房子的市场价和成交价，大概的成交周期。
一般来讲，一套房子从“挂牌”到“签约”，一般在一个半月左右。
对于房子的定价，过高或者过低，都要多加留意。可以以同地段的均价作为参考，充分了解市场行情，结合手里的资金给房子定一个合理的价钱。
二、碰到满意的房子，尽可能争取时间
在挂牌开卖的同时，寻找房子。如果看到非常中意的房子，必须做的一件事情，就是跟业主聊周期。
一定要把从签约到过户的时间段周期尽量拉长，至少6个月以上。
如果卖家能给的周期在6个月以上，而自己房子的报价在市场价，就可以先买后卖。
三、更有效率地换房
1、购房前做好准备工作，如看房、议价等，一旦自己的旧房进入交易程序，马上启动新房购买程序。
2、出售旧房时根据市场行情合理定价。
3、购房还价时，也不要狮子大开口，增加交易的可能性。
4、尽量与大型的房产机构合作。因为大型房产中介经纪人综合素质较高，同时拥有大量真实的信息，能够提供较完善的服务，这也为买、卖同步提供一定的保障。
5、如果一直没有看到合适的房子，而有合适的买家对自家的房子感兴趣。可以先卖，然后双方商量好，说明换房情况，可不可以等“换好房子之后”，再搬家。
四、根据市场形势决定先买后卖还是先卖后买
1、先买后卖
当市场上行的阶段，采取先买后卖的方式。比如房价飞涨的时候，如果着急把房子卖了，再买可能买不到理想的房子。
还有时候，如果想买的房子是小区的稀缺房源，竞争较大，等不到你卖房之后再来买它，这种情况下，可以先买后卖。
2、先卖后买
当市场下行的阶段，可以采取先卖后买的方式。市场比较低迷，可以先考虑把房子卖掉，然后再找个合适的机会，买到预算的房子。这样有利于规避周期风险，在卖房时更处于主动地位，会卖到更合适的价格。
对于换房者来说，买卖的时机和顺序都很重要，由于买与卖之间都需要一定的消化周期，因此，稍不留神就可能掉进了“空档期”，换房者应该根据自身需求及条件作出抉择，将买卖之间的风险降到**低，将损失减到**小。 -
148****9476
随着收入水平的提高，人们对居住需求也有了更高的要求。有了存款，为了让家里人住的舒适一些，当然就会考虑换房的问题，但是换房也不是一件容易的事，换房涉及的问题及程序繁杂，潜在诸多风险，因此换房者一定要注意以下几种风险，尽可能将损失降到**小。
查看全文↓ 2019-01-04 09:04:27
一、换房中的时效风险
1、付款时效
换房者与卖方约定，需要用自己卖房所得部分房款来支付购房的**款。但在约定时间到期后，旧房仍未卖出，导致换房者不能在约定时效内及时付款。因此，具体付款金额及交付日期需要在合同的补充协议中明确下来并注明违约后果。
2、交房时效
购房者在卖房环节需要注意如果没有按照合同中约定的时间交房，就会面临违约。同样，在买房环节要明确交房的时间以及违约责任，一定要具体到某一个时间，比如，过户后1个工作日，切勿做口头约定，必须落实到合同中。
二、换房中的资金风险
1、交易资金安全问题
从交易顺序来看，换房者在买房付款环节一般包括：定金、**款、尾款、税费等几笔，购房者在这个阶段上一定要特别注意资金的安全交易，以避免造成资金损失的局面。购房者可以和卖方进行协商，通过资金托管来保障资金安全，当然，这也是规避资金交易风险的一个良好对策。
2、资金无法按时到位，签订购房合同，旧房卖不出，购房资金难到位
换房者近期打算换房，已交付定金并且与卖家签署购房合同，合同中约定在旧房卖出后支付购房尾款，但旧房迟迟卖不出，导致购房款迟迟不能到位，面临着违约。
如何降低风险？
1、防备资金风险，保护资金安全
换房所涉及的资金量相当大，因此资金安全是首要防范的问题。尤其在二手房资金交易中，每一笔款项支出数目都不小，选择第三方的资金托管就好似加了把安全锁，能够更好的保障资金安全，也是规避资金交易风险的良好对策。
2、要在合同上落实具体的节点、时间及违约后果
为了防止风险，建议在合同上需确认卖房环节房款到账时间、买房环节的税费金额、房屋交付时间、原户口迁出时间和对购房资质产生的影响。如无购买二套房的资质，买卖双方需签署《换房后取得资质的声明》。
3、买房准备充足，寻找合适房源
换房是一个并行的流程，买卖同时进行的，在挂牌出售的时候，也要根据时间情况看房选房。然后根据自身的需求，找到合适的房屋户型。
如果已经找到了合适的房源，看好了想要买的房子，价格又恰到好处，建议可以在支付了新房的定金之后，与开发商或者卖房者进行协商，将付款的周期尽量拉长，以便有足够的时间将旧房子卖掉，来及时支付新房的房款以免造成违约。
相关问题
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明辨商品房 新房子并不等于商品房。根据司法解释，商品房是由房地产企业开发的，向社会公众销售，并将房屋所有权转移给买方的再建或已竣工的房屋。这类房屋的核心要素有两个：一是必须由房地产企业开发建设，二是必须向社会公众销售。 经济适用房、集资建房等政策性或福利性住房，其购买人都被严格限制在特定的范围，销售价格比商品房市场价格低。消费者在选择购房时，不能贪图便宜，要关注交易的合法性，否则会招来不必要的麻烦。 认购先查四证 四证是指《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》。合法的商品房开发建设项目在具备四证的前提下才可开工建设，也仅在具备四证的前提下，方可领取《商品房销售(预售)许可证》，从而成为已经合法交易的商品房。 “认购协议”非“买卖合同” 认购、预订之类的协议往往较为简单，通常不被认为是“商品房买卖合同”，而仅仅是一个“预约”。由于签订认购、预订协议时，开发商的商品房建设项目往往还是“纸上谈兵”，存在一定的不确定性。所以签订这类协议时，双方都具有一定风险。 如果未经确定的商品房交易内容，因为不能归责于当事人双方的事由，在缔约时刻来到时不能达成一致的，可以解除认购，归还定金。反之，如果任何一方违背认购协议的内容，拒绝订约的，应该承担违约责任。 土地使用年限要搞清 我国的城市国有土地除了个别特殊情形外，均实行有偿、有相应使用期限的出让制度，不同性质的建设用地具有不同的**高使用年限。居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。购房人要对照约定的房屋使用功能，考量买卖合同中约定的土地使用年限的合法性。 销售公司口头承诺莫轻信 销售公司卖房时做出空头承诺，开发商也不知情，事后不予承认。还有一些分明是一个前台白脸，一个后台不照面。对此，建议购房人一是要搞清售楼人员的身份，二是**好不要轻信口头承诺。有要求、有想法，**好明明白白写进合同，对待口头承诺也要适当留一手，不妨将这些美言留在录音机里。 “得房率”要补进协议 商品房交易中，契载面积与实际交付面积有差异，是**常见的一类纠纷。法律上，处理此类纠纷的基本原则是“按约定办理。”还有一类面积差异纠纷比较特殊，现行规定并未明确涉及，那就是公摊面积大了，使用面积小了，但是建筑总面积差异不大。建议购房人将“得房率”写进补充协议，并约定相应处理办法。
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商品房买卖须知购房人认购商品房前，敬请仔细阅读本《预售商品房买卖须知》及开发商展示的相关资料，认真理解、反复斟酌条文内容，谨慎购房。一、预售商品房买卖的必要条件预售商品房必须取得《通化县商品房预售许可证》才能进行销售。房地产开发企业未取得商品楼(房)的《商品房预售许可证》，不得向购房者收取登记费、诚意金、认购费等任何含有预订款性质的费用。购房人不能购买没有取得《预售许可证》的预售商品房，否则购房人的权益得不到保障。二、商品楼(房)预售必须明示的证件和资料房地产开发企业必须在售楼处张贴该项目预售楼(房)的《通化县商品房预售许可证》原件、《项目总体规划平面图》及本《买卖须知》购房人认购前，应看清《商品房预售许可证》上的内容，核实预售楼宇在项目平面图上的位置与实际是否相符;仔细阅读“明示的证件和资料”，慎重考虑。三、商品房买卖合同的签订和备案1、购房人应在售楼现场仔细阅读《商品房买卖合同(示范文本)》的合同条款，并注意条款与售楼广告书(或宣传资料、售楼员承诺)所明示的内容是否相符。房地产开发企业发布的预售商品房广告和宣传资料所明示的事项，以及商品房买卖过程中双方承诺的事项，当事人应当在商品房买卖的有关合同(协议)中约定。商品房买卖双方当事人根据上述合同示范文本及相关补充条款，协商拟订《商品房买卖合同》。合同签定后，《商品房买卖合同》房地产开发企业在30天内将《商品房买卖合同》和《商品房合同备案登记证明书》送房地产管理处办理合同备案手续。合同备案后(同时办理按揭手续的，《商品房合同备案登记证明书》由房管部门保存)。2、购房人在签订认购书或买卖合同时，要确认签约对方必须是《商品房预售许可证》中注明的开发企业，而不是代理机构或投资商，以保障个人合法权益。四、商品房交付使用商品楼(房)竣工，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或验收不合格的，不得交付使用。房地产开发企业向购房人交付预售的商品房时，应向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。五、办理房屋所有权证由购房人办理，但购房人也可委托房地产开发企业或其它中介机构代办。房地产开发企业应当自商品楼(房)竣工验收合格之日起三十日内到房地产管理处申请确认产权，办理产权登记领取《房屋所有权证》;在房地产开发企业领取《房屋所有权证》后，购房人凭《商品房买卖合同》销售不动产发票、契税完税证、身份证及复印件、夫妻关系证明、共有权人身份证及复印件、单位购买还需提供《营业执照》、组织机构代码、法人身份证及复印件。申请办理确认产权登记，领取《房地所有权证》。
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一手房必须是又预售许可证的,二手房不需要。看看你签得是什么合同。
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审查 购房的必要准备 一、审查房地产开发企业的开发资质 二、审查房地产开发企业的经营范围 三、审查五证：1、国有土地证书，2、建设用地规划许可证，3、建设工程规划许可证书，4、开工许可证，5、商品房预售许可证书。 四、审查所要购买的房屋是否已作抵押。 签约 重中之重 谨防陷阱 一、慎签认购书 大多数开发商是以签定认购书为一促销手段。买房者在签定认购书时需分清出定金与订金的区别.<<合同法>与<<担保法>>规定定金的数额不的超过合同总价款的百分之二十,当事人履行债务后定金应该抵做价款或收回,给付定金的一方不履行债务不履行债务无权收回定金,收受定金的一方不履行债务应该双倍返还定金.关于订金只是一种预付款的性质.如果商品房买卖合同没有签定,按照法律规定订金应该退还.因此在约定定金或约定订金不与返还的情况下购房者有可能处于不立的状态,如果发现所选的商品房不满意或认为商品房买卖合同条款不平等时,要么接受开发商的不平等条约,要么拒绝与开发商签定《商品房买卖合同>>接受定金或订金不返还的违约处罚条款.因此,提醒购房者慎签<<房屋认购协议书>>.注意定金或订金的区别并审查有无其他约定. 二、填写《商品房买卖合同》文本空白处的应该注意事项 第一、关于合同双方当事人的空白事项应该填写完整，清楚，如果出卖方有委托代理机构或买受人有代理人也应该填写清楚并有授权委托书。如果是父母或监护人代理未成年人签定合同那么应该有经过公证的该代理人是未成年人的证明文件。 第二、合同中关于应该填写的相关许可证书即1、国有土地证书，2、建设用地规划许可证，3、建设工程规划许可证书，4、开工许可证，5、商品房预售许可证书。等内容应该与原来审查的证书的内容时间文号相一致。 第三、应该弄清建筑面积、使用面积、套内建筑面积、的概念以及相互关系。 第四、出卖人关于基础设施和公共配套设施正常运行的承诺中，除了水、电、暖、气在入住时正常开通外，其他的电话、燃气、网络、等如有可能也可以写明。 第五、合同的附件不容忽视 合同的附件是合同的有效组成部分应该认真仔细审查。 付款 明明白白掏钱 选择一次性付款可能会得到开发商一定的优惠,但是当房屋出现延期交付或质量问题时买房者就处于被动了.**好是分期付款.按照商品房建设进度来给开发商支付款项.直至商品房验收合格后才支付尾款**好. 按揭 贷款 一、按揭的含义 我们现在一般说按揭是指个人买房抵押贷款，按揭作为担保的法律关系为：在期房的预售合同中购房者先支付部分房款给卖方，其余部分由买方通过银行贷款支付给卖方，在房产证办理完毕之前由卖方通过协议将买方房产的期权让与给银行来作为偿还贷款的担保。待房产证办理完毕后，卖方解除担保，买方将依合同取得的期权让与给银行作为贷款的担保。买方还完所有贷款及利息后可将期权收回。取得房产证.如果买房在贷款期内没有偿还贷款.银行有优先处理楼房并得到优先赔偿. 二、按揭的条件 各银行都要求按揭贷款的对象应该是具有完全民事行为能力的自然人。同时具备以下条件：1、具有城镇长住户口和有效证件。2、有稳定的职业和收入。信用良好，有按期还款本息的能力。不享受购房补贴的，不低于购买住房款20%作为**购房款。享受购房补贴的，一个人承担部分的20%作为购房**款。3、有银行认可的资产作为抵押或质押，或有完全能够偿还贷款的个人或单位作为保证。4、具有购房协议并有银行认可的基本价。 在按揭时一般需要以下材料1、身份证（户口本或其他有效的身份证明）2、银行认可的相关部门出具的贷款人的收入证明和偿债能力证明。3、符合规定的购房合同或协议书。4、抵押物或质押物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押质押的证明和抵押物估价证明。5、保证人同意保证的书面证明和保证人的资信证明文件。 收房纠纷多多 主要有如下纠纷1、延期交房2、房屋质量问题3、小区基础设施房屋配套设施不齐全运转不正常。4、承诺的规划与事实不一致。 房屋产权证 一、房屋产权证书的重要性 房屋所有权证是受国家保护的唯一合法证书。取得所有权证书的人有依法出租、抵押、使用、收益的权利。任何人不得侵犯。 二、开发商有义务协助办理产权证书 退房 可以退房的几种情况1、延期交房三个月以上2、开发商证照不全，这种情况合同自始无效。3、开发商任意改变合同约定的设计。4、无法获得贷款5、开发商的原因无法办理产权证6、房屋面积误差超过3％7、开发商不能提供竣工备案表，或者房屋质量不合格，导致合同目的没有实现。8、签约后开发商将房屋抵押或卖给第三人。 购房者买房前可能有几种担忧：一是交付的预购房款，开发商能否真正用于商品房的建设，而不被挪作他用；二是商品房能否如期建成；三是预售商品房的价格是否合理，房屋是否会增值保值；四是实际交付的房屋是否符合合同的约定等。因而，购房时，要有一定心理准备，并把握自己的需要，选择有实力、讲诚信的开发企业。购房者如需了解房地产开发企业的资质状况，可登陆市建委网站查阅。购买预售商品房，需现场查看开发企业有没有在售房处显眼的地方挂《商品房预售许可证》和附图的原件；所选购的住房是否已被抵押、查封；如由房地产中介公司代理销售的，应了解该公司是否具有房地产中介资质等。房屋质量方面，建议到现场查看有无墙体裂缝、漏水、渗水、偷工减料、管道渗漏等问题。 认购书在定性上为商品房买卖的预约合同，是独立合同。签订认购书时要了解上面提到的问题；再看认购书条款的具体内容。 认购书的内容一般包括：（1）双方当事人的基本情况；（2）房屋基本情况（含房屋位置、面积等基本情况）；（3）价款计算；（4）签署契约的时限规定。看清楚其中内容是否有违反平等、公平的原则。例如，关于认购书定金的约定。一是开发商向购房者收受定金作为订立商品房买卖合同的担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同的，购房定金的处理按照法律关于定金的规定解决。二是开发商订立商品房买卖合同之前向商品房买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用抵作房价款。
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