房地产租赁评估是怎么做的？

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• 132****9437

  一、房地产租赁评估业主需提供的资料清单：
  1.住宅：联系人及联系电话，房屋所有权证（包含每一页，平面图、附记），国有土地使用证（包含每一页，宗地图、附记）
  2.商业、办公：营业执照副本，联系人及联系电话，房屋所有权证（包含每一页，平面图、附记），国有土地使用证（包含每一页，宗地图、附记）、租赁合同
  3.工业：营业执照副本，联系人及联系电话，房屋所有权证（包含每一页，平面图、附记），国有土地使用证（包含每一页，宗地图、附记）、租赁合同（如有）
  4.在建工程：营业执照副本，联系人及联系电话，国有土地使用证，土地规划许可证，项目规划设计要点，总平面图，工程规划许可证，工程施工许可证，商品房预售许可证，抵押窗口表，工程进度表，楼书等
  二、项目操作流程：
  接受项目 签订协议 → 现场勘查 收集资料 → 预评估 → 出具正式报告
  三、正常工作时间：
  勘察现场0.5-1天；出具测算报告0.5-1天；出具正式报告1-2天。根据项目工作量和委托方要求会有适当调整。

  查看全文↓ 2019-01-18 00:03:33
• 135****6087

  租赁价格评估收费标准，应该还是按照《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》（计价格〔1995〕971号1995年7月17日）第五条进行收费。
  根据《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》（计价格〔1995〕971号1995年7月17日）
  一、凡依法设立并具备房地产中介资格的的房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等中介服务机构，为企事业单位、社会团体和其他社会组织、公民及外国当事人提供有关房地产开发投资、经营管理、消费等方面的中介服务，可向委托人收取合理的费用。
  ……
  五、房地产价格评估收费，由具备房地产估价资格并经房地产行政主管部门、物价主管部门确认的机构按规定的收费标准计收。
  以房地产为主的房地产价格评估费，区别不同情况，按照房地产的价格总额采取差额定率分档累进计收。具体收费标准见附表。
  附表：
  以房产为主的房地产价格评估收费标准计算表
  档次 房地产价格总额（万元） 累进计费率（‰）
  1 100以下（含100） 5
  2 101以上至1000 2.5
  3 1001以上至2000 1.5
  4 2001以上至5000 0.8
  5 5001以上至8000 0.4
  6 8001以上至10000 0.2
  7 10000以上 0.1
  六、房地产经纪收费是房地产业经纪人接受委托，进行居间代理所收取的佣金。房地产经纪费根据代理项目的不同实行不同的收费标准。
  房屋租凭代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。
  房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5％—2.5％计收。
  实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但**高不超过成交价格的3％。
  土地使用权转让代理收费办法和标准另行规定。
  房地产经纪费由房地产经纪机构向委托人收取。
  七、上述规定的房地产价格评估、房地产经纪收费为**高限标准。各省、自治区、直辖市物价、房地产行政主管部门可依据本通知制定当地具体执行的收费标准，报国家计委、建设部备案。对经济特区的收费标准可适当规定高一些，但**高不得超过上述收费标准的30％。
  同时，根据《国家发展改革委、住房城乡建设部关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》（发改价格[2014]1289号），《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》（计价格[1995]971号）中有关房地产咨询和经纪服务收费的规定同时废止。

  查看全文↓ 2019-01-18 00:03:26
• 137****6947

  （一）市场法
  　　市场法是房屋租赁市场公开、租赁信息充分时首选的一种方法。评估时应广开信息渠道，可查阅有关报刊中租赁信息，收集房地产交易展示会资料，了解房地产中介租售行情等。在调查房地产租赁市场交易实例时，不仅应了解交易实例的租金及房地产状况，如坐落、面积、结构、交通条件等，还应记录其租赁期限、租赁用途、租赁支付方式等情况。这些因素都是房屋租赁双方进行市场比较时的不可或缺的比较项目。只有全面而准确地选取可比实例及其实例比较项目，并在此基础上进行适当修正调整，才可能得出反映市场价值标准和估价对象特点的租赁价格。
  　　（二）收益法
  　　收益法是在租赁房屋预期收益可预测或可确定的情况下常用的估价方法。收益法评估房屋租赁价格的关键仍然是年净收益的计算和报酬率的选定。租赁净收益为租赁收入（主要为有效毛租金收入及租赁保证金、押金等的利息收入）扣除维修费、管理费、保险费和税金等四项税费。四项税费的取舍，应根据租赁契约规定的租金含义决定。如四项税费全部由出租方承担，应将其全部扣除。如部分为出租方承担，则只扣除出租方承担部分。在选定报酬率时，应考虑不同地区、不同用途、不同时期的租赁房地产风险程度。
  　　（三）成本法
  　　在市场难以提供类似估价对象的可比实例，也不易准确预测净收益时，成本法可以作为主要的估价方法。成本法是采用成本累加的方法计算房屋租赁价格的一种方法。成本法评估房屋租赁价格由八项因素构成：折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租和利润。采用该方法估价时，应先求取建筑物的重置价格。一般通过政府公布的房屋重置价格标准确定；也可采用按工程造价估算等方法求取。
  　　［案例3-7］
  　　××市××区××巷××号办公用房房地产租赁价格评估结果报告（节选）
  　　一、委托人（略）
  　　二、估价机构（略）
  　　三、估价对象
  　　委估房屋位于宁波市××区××巷××号，为一幢六层砖混结构房屋，该地段系宁波市一类地段，房屋西面紧临××巷，东面为××住宅小区内的绿地，南、北面为住宅小区，交通便捷，附近公共配套设施齐全，主要以商业服务业为主，有宁波市××广场办公大楼、宁波市××××办公大楼、宁波市××××大厦等。
  　　该房屋建于九十年代中期，水、电；卫齐全，有室内楼梯一部，卫生间每层共用。委估房屋位于第一层至第三层，三层以上为普遍多层住宅，房屋共计建筑面积936．55㎡，每层建筑面积相等，房屋坐东朝西，东、西朝向。房屋完损等级为基本完好房，工程质量和维护保养状况较好。该房屋现空置，房屋所有权人为甲公司，目前无租赁、抵押、担保等他项权利的设定。该房屋原为甲公司的办公用房，1996年作简单办公装修，目前装修已非常陈旧。来源建设工程教育网
  　　委估房屋占有范围内的土地系国有划拨取得，土地用途为办公用地，国有土地使用权面积为148．5㎡，由于占有范围内的土地使用面积较小，空场地小，停车位较紧张。
  　　四、估价目的：为委托人了解房地产的租赁价格作参考
  　　五、估价时点：2006年1月6日
  　　六、价值定义
  　　本报告评估的是宁波市××区××巷××号国有出让办公用地上936．55㎡办公用房的中长期（6～8年）的月市场租金，以人民币为价值标准。
  　　七、估价依据（略）
  　　八、估价原则（略）
  　　九、估价方法
  　　由于宁波市该类房地产在近期有一定量的租赁实例，故本估价报告采用市场法评估。同时，该房地产属收益性房地产，所以也可用收益法来评估。
  　　具体评估时先假设估价对象为国有出让办公用地上的办公用房，用市场法和收益法评估出国有出让土地上房地产的租赁价格，再计算出租赁价格中所含的因国有划拔土地而需上交国家的土地收益值。
  　　十、估价结果
  　　本估价公司根据评估目的、遵循估价原则、按照评估工作程序、选取科学的评估方法、在认真分析现有资料的基础上，经过周密、准确的测算，并结合估价经验和对影响房地产价值的因素分析，确定宁波市××区××巷××号办公用房，建筑面积为936．55㎡房地产在估价时点2006年1月6日的租赁价格为：人民币25812元/月，大写人民币贰万伍仟捌佰壹拾贰元每月，单价：27．56元/㎡?月。其中所含的土地收益值为4451元/月，大写人民币肆仟肆佰伍拾壹元每月，该土地收益值由房地产管理部门代收代缴。
  　　十一、估价人员（略）
  　　十二、估价作业日期
  　　2006年1月6日至2006年1月20日
  　　十三、估价报告使用期限
  　　本估价报告使用期限自出具之日起为六个月。如超过该期限，本估价报告的房地产价值应作相应调整或重新评估。
  　　十四、有关说明
  　　由于宁波市出租房屋土地收益金的收取还按市房［1995］127号文件的规定执行，根据该文件计算的土地收益值为936元/月，和本公司评估计算的4451元/月相距甚远，这主要是由于1995年至今已有十多年，房地产价格已发生了巨大的变化，如仍沿用1995年的土地收益金收取标准，将造成国家土地收益的大量流失。所以本公司对租赁价格中所含的土地收益值进行了重新评估，供委托人及房地产管理部门参考。
  　　宁波市××区××巷××号办公用房房地产租赁价格评估技术报告
  　　一、个别因素分析
  　　该大楼建于九十年代中期，为一幢多层住宅下面的一至三层砖混结构办公楼，总建筑面积为936．55㎡，有一部室内楼梯，卫生间每层共用，层次偏低，环境一般，办公大楼前空地较少，停车困难，但旁边有××广场的停车场。
  　　办公楼内部设施较简单，仅有水、电、卫、电话、宽带。内部布局古板且难以改变，所以总体上该办公楼档次较低。
  　　根据委托人的要求，本公司评估的是估价对象整体出租6年至8年的租赁价格，整体出租面积较大，年限较长。租赁对象可以定位为需要大面积办公场所的长期租赁客户。由于租赁期限较长，承租人会对房屋作一定的装修、装饰。
  　　二、区域因素分析
  　　该地段为宁波市一类地段，处于××区××社区内，附近公共配套设施齐全，主要有××广场、××中心、××商座等高档的办公大楼，但估价对象处于××巷的小巷中，小区位状况较差，又处于住宅区中，整体档次不高。
  　　根据估价对象的区域特点，租赁对象可以定位为对地段要求较高，办公场所闹中取静的外界干扰较少的企事业单位。

  查看全文↓ 2019-01-18 00:03:12

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• 问 房地产怎么做
  答

  想要进入房地产行业工作，简单入门的就是房地产销售这个职业，也就是俗称的卖房子。这对销售员的口才以及能力有相当高的要求，但如果知道了房地产销售技巧和话术是什么，不仅能够提高销售员的能力，而且工作起来也会更加简单。做一个合格的房地产销售你必须对自己销售的房产了如指掌，要知道周边的房子的情况。除此以外还要具备一些相关的房地产知识，再介绍的时候才可以得心应手。特别是一些房子的质量问题，以及贷款等相关业务问题，这些问题我们必须了如指掌，知道自己应该怎么样应付，做到随时能够解决客户的疑问。作为一个房地产销售的话，你一定要知道自己的服务性质，同时自己的服务一定要到位，让顾客感受到你是诚意帮助他们，毕竟一套房子的价格不菲，你的服务不到位很可能失去客户。

• 问 怎么做房地产
  答

  想要做房地产，那么首先要具备以下几点的能力：1.要有亲和力，让客户乐意和你打交道，并且愿意让你向他们推荐房屋。2.必须了解与建筑相关的知识，如建筑结构，建筑材料，所售楼宇的建筑风格，与众不同之处，及销售政策，房型特点，采光等卖点，来促进成交。如果想要做好房地产，那么有以下这几个事项，可以进行参考：1.尽可能多地打电话。在寻找客户之前，永远不要忘记花时间准确地定义你的目标市场。如此一来，在电话中与之交流的，就会是市场中有可能成为你客户的人。如果仅给有可能成为客户的人打电话，那么联系到了有可能大量购买产品或服务的准客户，尽可能多打电话。2.电话要简短。打电话做销售拜访的目标是获得一个机会，通话时间持续大约3分钟，而且应该专注于介绍房屋的卖点。

• 问 房地产怎么做
  答

  培养你的亲和力所谓亲和力，就是销售人员和客户交流沟通的能力。销售人员的工作性质是直接面对面地与客户打交道，怎么才能更好地与客户沟通，让客户认可你，必须通过规范你的言行举止来实现。在售楼的过程中，语言是沟通的桥梁。对销售人员而言，语言应该是一门应酬与交往的艺术，不仅要注意表情、态度、用词，还要讲究方式和方法，遵守语言礼仪，是顺利达到交往效果的“润滑剂”。在人际交往中，约有80%以上的信息是借助于举止这种无声的“第二语言”来传达的。行为举止是一种不说话的“语言”，包括人的站姿、坐姿、表情以及身体展示的各种动作。一个眼神、一个表情、一个微小的手势和体态都可以传播出重要的信息。一个人的行为举止反映出他的修养水平、受教育程度和可信任程度。在人际关系中，它是塑造良好个人形象的起点，更重要的是他在体现个人形象的同时，也向外界显示了作为公司整体的文化精神。语言的礼仪不是天生就会说，优美的举止也不是天生就有的，这些都是通过长期正规训练出来的。只要通过每天自己抽5分钟来练习，自然而然地养成良好的仪容仪表、举止姿态习惯，自然地使用礼貌用语，和自然的情感表达。这样训练出来的销售人员才具有亲和力。提高你的专业性水准房地产产品的特殊性要求销售人员有较深的产品知识与专业知识。产品知识和专业知识是销售人员自信的基础，也是销售技巧的保证。楼盘产品知识的掌握是正式进入推销的第一步，你有再好的心态与自信心，可对楼盘的产品知识一无所知，客户向你咨询楼盘特点、户型、价格、装修标准等等的时候，你即一问三不知，客户就根本不会买你推荐的楼盘。我们都知道楼盘的销售规律，新盘开盘上市的时候，因为地域需求、新盘上市、从众心理、**期望、炫耀需求、投资获益等等消费需求，是新盘上市迅速进入销售的高速增长时期，这一阶段通常持续三个月左右，三个月以后，楼盘销售进入平稳时期，约半年后销售进入逐步下降时期。通常，楼盘40%到60%的销售量是在销售的高速增长时期完成的，楼盘销售进入平稳时期的三、五个月，应该完成20%到30%销售量，即楼盘80%以上的销售业绩应在八个月内完成，一年内完成整个楼盘90%以上的销售量。

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• 问 房地产维权怎么做？
  答

  现在很多楼盘都没办法准时交房，开发商不按时交付房屋，这是令购房者颇为头疼的事。很多业主就是为了更快住进新房，而延期交房后不少开发商却以各种”不可抗拒“的理由推脱责任，这让很多购房者气愤不已，却又不知该如何维权，们一起来学习一下，维护自己的正当权益。第一步：购房者在实际验收房屋时，应当注意水、电、气是否开通，是否达到基本入住条件，规划是否被擅自更改，同时应当要求开发商出示商品房综合验收备案证明并提供《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》等材料第二步： 不可抗力非全免责。开发商原因并不等同于不可抗力。根据《合同法》的规定：不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。在没有特别约定的情况下，只有发生不可抗力的情况，开发商才能免除延期交房的赔偿责任。而要主张延期交房是不可抗力造成的，开发商应当提供相关机构的证明文件，证明该情况符合法律认可的条件。第三步、保留相关证据材料。不论在与开发商协商过程中还是在提起诉讼时，都能够明确其违约事实，既可以按照合同条款主张约定的违约金，在实际损失超过约定的违约金的情况下，也可以要求开发商按照购房者的实际损失承担赔偿责任，从而以事实为依据充分地维护自身的合法权益。第四步； 注意诉讼时效。鉴于房屋延期交付的时间存在不确定性，购房者应当注意诉讼时效问题。根据法律规定，购房者应当自约定的交房之日起两年内向开发商索赔延期交房的损失。如果在诉讼时效期限内向开发商主张上述权利，则新的诉讼时效就自主张之日起重新计算两年。以上是开发商逾期交房该怎么处理的4个步骤，还应该注意的是购房者在解决延期交房纠纷时，应保留向开发商提起索赔的证据，如通过书面函件以邮寄方式索赔，以避免因索赔超过诉讼时效而得不到法律的保护。

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• 问 是房地产评估专业毕业！以后怎么从事房地产评估工作？
  答

  房地产评估公司

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