房地产买卖合同无效是怎么回事呢？

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• 131****9864

  房屋买卖合同中合同无效的情形有以下几类:
  与第三人恶意串通另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用导致买受人无法取得房屋的，买卖合同无效；
  无民事行为能力人签订的房屋买卖合同无效；
  限制行为能力人未取得法定代理人同意签订的房屋买卖合同无效；
  侵犯优先购买权，合同无效；
  房屋与土地分开转让，合同无效；
  商品房预售违法，合同无效；
  房屋买卖双方恶意串通，损害国家、集体或他人利益所签订的房屋买卖合同无效；
  司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利房屋的买卖合同无效；
  
  首先，无效的房屋买卖合同自成立时起就没有法律效力。所以，任何人在任何时候都可以主张该合同无效。且该无效合同自成立时起即无效，具有溯及力。但，房屋买卖合同是否无效应由人民法院、仲裁机关确认，而不是由买卖双方或一方决定。
  　　一旦，房屋买卖合同被宣告无效后，那么将产生以下法律后果：
  　　(一)相互返还。即由出卖人返还房屋价款，买受人返还房屋。
  　　(二)买受人已经实际使用房屋的，应当支付相当于房屋租金的使用费，买受人对房屋进行了装修的对于装修价值部分可由出卖人适当给予补偿。
  　　(三)有过错的一方应赔偿对方因房屋买卖合同无效所受到的损失，双方都有过错的，应当按照双方的过错大小分清双方责任，各自按照应当承担的责任分担损失。
  　　(四)在商品房买卖过程中，如涉及到开发商恶意行为而导致合同无效，则开商有可能支付已付购房款一倍金额的惩罚性赔偿责任。
  　　(五)因双方恶意串通，损害国家、集体利益和第三人权益的，应当收缴双方财产，归国家所有或返还给第三人。
  　　(六)涉及到违法犯罪行为的，则应受到行政或刑事处罚。

  查看全文↓ 2019-01-24 17:06:29
• 135****4016

  根据《深圳经济特区房地产转让条例》的规定，发生下列情形之一的， 可以变更或者解除房地产买卖合同：(一)经当事人双方协商一致，并且不因此损害国家利益和他人合法权益的；(二)因不可抗力致使房地产买卖合同无法履行或者不能全部履行的；(三)因一方违约，使房地产买卖合同履行成为不必要的；(四)出现房地产买卖合同约定的变更或者解除合同条件的。
  双方协商变更或者解除合同的，应当订立书面协议。
  一方当事人根据上述第(二)、(三)、(四)项的规定要求变更或者解除合同的，应当及时通知对方。
  因变更或者解除房地产买卖合同致使一方当事人遭受损失的，有过错的一方当事人应当负赔偿责任。

  查看全文↓ 2019-01-24 17:06:24
• 144****7461

  这个有很多哦。建议看下合同法。但是如果是因为房产新政，一般法院是不支持的哦。
  
  　　合同法主要参见以下内容：
  　　第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
  
  　　（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
  
  　　（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
  
  　　（三）以合法形式掩盖非法目的；
  
  　　（四）损害社会公共利益；
  
  　　（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
  
  　　第五十三条合同中的下列免责条款无效：
  
  　　（一）造成对方人身伤害的；
  
  　　（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
  
  　　第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
  
  　　（一）因重大误解订立的；
  
  　　（二）在订立合同时显失公平的。
  
  　　一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
  
  　　当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销
  
  　　第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：
  
  　　（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；
  
  　　（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。
  
  　　第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

  查看全文↓ 2019-01-24 17:06:18

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• 问 房地产买卖合同备案效力是怎么回事呢？
  答

  对于房屋买卖合同备案的效力问题，备案只是一种行政手段，没有备案的并不影响房屋买卖合同的效力，房屋买卖是基于买卖双方的自愿达成的，备案只是作为对抗第三人的一种措施，因此没有登记的，并不影响买卖的进行，除非这个买卖合同是无效的才会影响。

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• 问 什么是房地产买卖合同，房地产买卖合同有哪些内容？
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  因为合同是双方自愿签订的，只要用的是房产主管部门指定的《商品房买卖合同》，主管机关一般是不会干涉合同条款的，除非有明显违反国家法律的，当然如果合同违法，自然也就无效了

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• 问 在什么情况下，房地产买卖合同无效？
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  一，房地产分离出卖，合同无效。由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占有范围内的土地使用权也必须同时转让。二，产权未登记过户，合同无效。房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到市房地产交易管理所登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。三，未征得共有人同意买卖房地产，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人，非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有必须征的共有人同意，擅自出卖共有房屋的买卖行为也无效。四，侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖租出房屋时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。五，价格有欺诈行为，合同无效。买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经市房地产交易管理所同意后才能成交。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故翻悔，应按合同议定的价款，期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈，隐瞒行为或在成交后发现内在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。六，非法转让，合同无效。根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产不得转让（包括买卖）：1，以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的；2，司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；3，依法收回土地使用权的；4，共有房地产，未经其他共有人书面同意的；5，权属有争议的；6，未依法登记领取权属证书的；7，法律，行政法规规定禁止转让的其他情形。

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• 问 房地产信托基金 是怎么回事？
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  信托和基金是两个概念 房地产信托产品在信托公司买 基金是不能投资房地产的

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• 问 什么是房地产买卖合同附件？
  答

  一、附件一：房屋平面图一般情况下，开发商提供的平面图非常简单，既无尺寸也无比例，一旦发生争议，购房人明显处于劣势地位。对此，购房人可以要求开发商在房屋平面图中标明长、宽等基本数据，并尽可能要求开发商同时提供电器、供水、照明以及其他线路和装修的平面图。这既是购房人的一个基本知情权，也是今后解决争议的主要依据。二、附件二：关于商品房的装饰、设备标准的约定对于购房人而言，此约定的关键是要把装修标准具体化。要避免采用诸如“高级面砖”、“高级外墙涂料”、“高级木地板”之类的模糊性名称。专家提醒，应当尽量写清装饰材料和设备的商品品牌及其质量标准。三、附件三：有关公共部分与公用房屋分摊建筑面积的构成说明这里购房者需要注意的是，凡不是为所购房屋所在的楼宇单独服务的建筑设施，均不应计入该构成面积。双方应约定，卖出人违背该分摊原则的，应退还不应计入分摊面积部分的相应价款，并按该价款的10%支付违约金。四、附件四：双方自由约定的补充协议有些开发商事先拟好了补充协议，对此，购房人要仔细阅读、审查，防止有的开发商利用补充协议擅自变更主合同的条款而单方加重购房人的义务。购房人还要充分利用该补充协议把自己关注和担心的一些事项在补充协议中详细约定。例如，在前期物业管理中，由于业主委员会尚未成立，此阶段的物业管理公司是由开发商自行组建或单方面选聘的，为了保证前期物业管理的质量及合适的收费标准，购房人应当与开发商就前期物业管理的期限、收费标准和服务范围与标准等事项做出具体约定。五、附件五：关于计价方式与付款的约定目前许多购房人采取向银行按揭贷款的办法支付房款。一般来说，因为开发商与银行事先都签订了合作协议，因而绝大多数的购房人都能如期取得贷款。但这并不排除由于种种原因，银行没有批准购房人贷款的情况出现。一旦这种情况出现，购房人将有巨大的付款压力，难以继续履行购房合同，面临违约风险。有鉴于此，建议购房人在附件五中，除了约定好付款方式及期限外，还要明确约定：“如果购房人的贷款申请未获银行批准，则购房人有权与出卖人协商，采取购买人可承受的分期付款方式支付房款或者选择退房。购买人因此退房时，出卖人应将购买人已付房款全额返还给购买人。”

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