买房几年免税? 买房满五唯一免税 时间如何确定？

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  规定卖家持有住房满2年的，过户可以免增值税5%， 卖家持有住房满5年，又是卖家唯一住房的，过户再免1%个税，。 其他税费评估费，印花税和契税，手续费，不能减免。

  查看全文↓ 2019-04-15 13:45:39
• 142****4122

  2006年7月《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）规定：对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税，该政策被称为“满五唯一”。但在适用“满五唯一”的免税政策时，购房时间又该如何确定，是按实际购买时间计算，还是以取得的房屋产权证明或契税完税证明上注明的时间计算？我们将通过以下一则案例，为大家进行分析。
  
  案件争议焦点
  
  享受“满五唯一”的减免税款政策的购房时间应如何确定？
  
  北京的A某1998年购买了房产，但因个人原因直至2014年才办理房产证。同年A某将该套房屋转让。税务部门的工作人员按规定对A某提交的申报材料进行审核后认为，A某于2014年4月缴纳契税，2014年9月5日取得房产证，购房时间应从办理房产证的当年开始计算。因A某转让该处房产时购房未满5年，所以不能享受“满五唯一”的减免税款政策，即购买住房时间按规定不符合免征营业税及个人所得税的条件。为此税务部门要求A某全额缴纳高达79万余元的税金，A某不服起诉至法院，要求确认税务部门所开具的税单违法。
  
  律师分析
  
  关于享受“满五唯一”的减免税款政策的购房时间《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发[2005]89号)规定个人购买住房以取得的房屋产权证明或契税完税证明上注明的时间为其购买房屋的时间。

  查看全文↓ 2019-04-15 13:45:35
• 138****2648

  　　根据现行政策规定，个人除了按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定购房日期享受个人所得税免税政策外；个人购买的其他住房，均以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定购房日期享受免税政策。
  
  
  
  　　本案中，桑女士购买的商品房虽在1996年取得购房发票，但未按规定缴纳契税和办理房产证，直到2014年4月1日才缴纳契税，并于9月5日取得房产证。中国税网认为，税务机关将契税完税凭证日期作为桑女土购房日期，认定转让该住房，不满5年，不能免征营业税、个人所得税，是符合现行规定的。
  
  
  
  　　税收征收行为的依据为规范性文件，又可否作为法院判决依据？让我们拭目以待。
  
  
  　　房产交易中“满五唯一”的免税政策，购房时间如何确定，是按实际购买时间算，还是以“取得的房屋产权证明或契税完税证明上注明的时间”算？由于与地税部门理解不同，家住北京的桑女士售房时比预想多付了许多钱，缴纳税款近80万元。昨天下午她与地税部门对簿公堂，请求法院判决撤销北京市海淀区地方税务局作出相关决定书，确认海淀区地方税务局第二税务所作出的税收缴款书中所列税种及税款不当。
  
  
  
  　　由于此案涉及北京市出台的“满五唯一”购房政策中“满五”的认定问题，而税收征收行为的依据为规范性文件，又可否作为法院判决依据？上述争议引发社会广泛关注。
  
  
  
  　　买房十多年 去年才办证
  
  
  
  　　“当时我是抱着‘自住五年以上，享受税收优惠’来交易的，但被告并没有落实税收优惠。按照常识来判断，购房时间就是购买时间。我有购房发票、印花税发票等，都证明我购房的时间是1998年，符合‘满五’政策规定。但被告以部门规范性文件为根据，强调我不享受‘满五’政策。”年过五旬的桑女士说。
  
  
  
  　　购买位于紫竹院路的房屋是在1998年，可为何去年才办理相关完税及房产证？法官当面提问。桑女士回答：“2003年开发商通知我们办理房产证时，我们不在北京住，到2014年办证是因为我们要转让房屋。”桑女士认为海淀地税二所、海淀区地税局于去年11月27日作出的转让个人住房交易中征收营业税、个人所得税等税款的行政行为不当，现请求法院确认二被告于去年11月27日作出的税收缴款书违法。
  
  
  
  　　根据该税收缴款书，桑女士缴纳税款797165.22元，包括营业税259029.16元、个人所得税507052.57元。桑女士认为向她征收营业税个人所得税等税款的行政行为不当，今年1月提起行政复议。5月15日，海淀区地税局作出行政复议决定书，维持地税二所当时的征收行为。
  
  
  
  　　地税局答辩 征税合规定
  
  
  
  　　海淀地税二所当庭答辩，称当时工作人员按规定对桑女士提交的申报材料进行审核，发现被她于去年4月1日缴纳契税，去年9月5日取得房产证，购买住房时间按规定不符合免征营业税及个人所得税的规定。即：“个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税。”“对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。”
  
  
  
  　　而“购房时间”是怎么认定的？地税二所副所长搬出一大摞规定。《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》中定义为“取得的房屋产权证明或契税完税证明上注明的时间”；《国家税务总局关于房地产税收政策执行中的几个具体问题的通知》中规定的是“契税完税证明上注明的时间”，即契税完税证明上注明的填发日期；《北京市地方税务局北京市财政局北京市建设委员会转发国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》中规定为“契约税证明或契税核定证明注明的时间”，“未能提供契税完税证明或契税核定证明的，购房时间为房屋产权证注明的日期。”北京市地税局、北京市财政局、北京市建委《关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》中也规定：纳税人销售已购住房的购房时间，可按契税完税凭证、契税核定证明或房屋产权证上记载的时间孰先原则确定。
  
  
  
  　　“据此，购房时间是‘契税完税凭证、契税核定证明或房屋产权证上填发记载的时间’，而不是以购房发票等其他证明为准。所以应以契税完税凭证填发日期即2014年4月1日认定为桑女士购房时间，距2014年11月27日她转让该住房，不满5年，按规定不能免征部分营业税、个人所得税。”副所长说。
  
  
  
  　　海淀区地税局与地税二所说法一致。其法制科科长当庭表示，行政复议审理期间，该地税局专门公开认真、充分听取了行政复议双方的陈述意见，作出维持原行政行为的行政复议决定证据确凿，适用法律法规正确，符合法定程序。
  
  
  
  　　类似情况多 此案引关注
  
  
  
  　　此案征税行为是否符合法律规范规定？海淀地税局强调两个依据：《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》和《国家税务总局关于房地产税收执行政策中的具体通知》。但桑女士坚持己见，认为被告所述执行的文件是规范性文件，并非法律法规。“行政部门执行规范性文件没问题，但针对本案适用规范文件来证明购房时间是错误的。双方证据都能证明我的购房时间，不能适用被告所说的两个规范性文件。”
  
  

  查看全文↓ 2019-04-15 13:45:30

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• 问 购房时间如何确定? 买房满五唯一免税 时间如何确定？
  答

  买房的基本流程就是买房前期的准备工作——选房看房——认购签约——办理贷款——收房验房——装修入住——产权证的办理。在选房前，先确定选房顺序。目前有两种方式确定选房顺序，一是按照前期排号时，拿到手里的号码顺序进行选房，二是通过摇号的方式，确定谁具有优先入场选房的权利。

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• 问 怎样买房才能免税 如何确定可以免税的时间
  答

  2006年7月《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）规定：对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税，该政策被称为“满五唯一”。但在适用“满五唯一”的免税政策时，购房时间又该如何确定，是按实际购买时间计算，还是以取得的房屋产权证明或契税完税证明上注明的时间计算？我们将通过以下一则案例，为大家进行分析。 案件争议焦点 享受“满五唯一”的减免税款政策的购房时间应如何确定？ 北京的A某1998年购买了房产，但因个人原因直至2014年才办理房产证。同年A某将该套房屋转让。税务部门的工作人员按规定对A某提交的申报材料进行审核后认为，A某于2014年4月缴纳契税，2014年9月5日取得房产证，购房时间应从办理房产证的当年开始计算。因A某转让该处房产时购房未满5年，所以不能享受“满五唯一”的减免税款政策，即购买住房时间按规定不符合免征营业税及个人所得税的条件。为此税务部门要求A某全额缴纳高达79万余元的税金，A某不服起诉至法院，要求确认税务部门所开具的税单违法。 律师分析 关于享受“满五唯一”的减免税款政策的购房时间《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发[2005]89号)规定个人购买住房以取得的房屋产权证明或契税完税证明上注明的时间为其购买房屋的时间。 《国家税务总局关于房地产税收政策执行中的几个具体问题的通知》（国税发[2005]172号）则进一步明确规定《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发[2005]89号)中所提到的契税完税证明上注明的时间是指契税完税证明上注明的填发日期。 纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。依据上述规定购房时间应是契税完税证明或房屋产权证上填发记载的时间，而不是购房发票等其他证明所记载的时间。所以税务机关将契税完税凭证填发日期认定为A某的购房时间并无不当。 维权法律小贴士 首先需要提醒大家注意的是自2015年3月31日起执行的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2015]39号）规定： 个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税； 个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税； 个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。这是关于个人住房转让时营业税缴纳的新政策，是将个人住房转让营业税免征年限由5年恢复至2年。 但该通知规定满二所免征的只是营业税，并不包括个税，只有“满五唯一”才可免征营业税及个人所得税。卖房人应将两者做严格的区分，以免错误计算应缴纳的税金。 其次，为了逃避法定的纳税义务，二手房交易中存在着买卖双方以先签订买卖合同，待出卖方购买房屋满五年，双方再去办理过户手续，以达到政策所规定的满五条件的情况。但这么做是存在着极大风险的，在产权过户前，所转让的房产仍存在被查封、抵押甚至是出售的风险。因为通常情况下第三方无法获知该房产已经出售的信息，起到公示作用的房屋权属登记信息中所显示的产权人仍是出卖方，买房人付了钱却尚未获得产权，其中所存在的风险可想而知。

• 问 买房几年免税? 房产过户，现在需要购房满几年才能免税
  答

  2006年7月《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）规定：对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税，该政策被称为“满五唯一”。但在适用“满五唯一”的免税政策时，购房时间又该如何确定，是按实际购买时间计算，还是以取得的房屋产权证明或契税完税证明上注明的时间计算？我们将通过以下一则案例，为大家进行分析。案件争议焦点享受“满五唯一”的减免税款政策的购房时间应如何确定？北京的A某1998年购买了房产，但因个人原因直至2014年才办理房产证。同年A某将该套房屋转让。税务部门的工作人员按规定对A某提交的申报材料进行审核后认为，A某于2014年4月缴纳契税，2014年9月5日取得房产证，购房时间应从办理房产证的当年开始计算。因A某转让该处房产时购房未满5年，所以不能享受“满五唯一”的减免税款政策，即购买住房时间按规定不符合免征营业税及个人所得税的条件。为此税务部门要求A某全额缴纳高达79万余元的税金，A某不服起诉至法院，要求确认税务部门所开具的税单违法。律师分析关于享受“满五唯一”的减免税款政策的购房时间《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发[2005]89号)规定个人购买住房以取得的房屋产权证明或契税完税证明上注明的时间为其购买房屋的时间。《国家税务总局关于房地产税收政策执行中的几个具体问题的通知》（国税发[2005]172号）则进一步明确规定《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发[2005]89号)中所提到的契税完税证明上注明的时间是指契税完税证明上注明的填发日期。

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• 问 首次买房免税吗？买房满二唯一，免税是什么意思啊？求解？
  答

  是满五唯一，出售房屋房龄满五年，且是卖家名下的唯一住房，可以免征个人所得税。二手房若是正常过户的话，按相关规定则需要缴纳以下费用：（1）营业税：税率5.55%，由卖方缴纳，同时规定：若是转让出售购买时间不足2年的非普通住宅，需按照全额征收营业税；若是转让出售购买时间超过2年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足2年的普通住宅，需按照两次交易差价征收营业税；若是转让出售购买时间超过2年的普通住宅，则免征营业税；如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等，则不论证是否过2年都需要全额征收营业税；（2）个人所得税：税率交易总额1%或两次交易差的20%，由卖方缴纳征收有两个条件：家庭唯一住宅以及购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税；另外如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。（3）印花税：税率1%，买卖双方各半，不过至今国家暂免征收。（4）契税：基准税率3%，优惠税率1.5% 和1%，由买方缴纳，同时规定若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%；

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• 问 房产证满几年免税？
  答

  没有全免的,契税都交满2年唯一普房免营业税满五年唯一普房免个税

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