什么是出让土地使用权? 国有土地出让是什么意思

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• 153****3577

  根据《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让可以采取协议、招标、拍卖三种方式。
  协议出让土地使用权是指土地使用者在用地申请经有关部门批准后，与土地行政主管部门协商地价、用地年限、面积、付款方式和时间、用地条件等事项，在双方达成一致意见的前提下，签订出让合同，受让方按合同约定支付土地出让金，取得土地使用权。
  这种方式经常用在土地使用者向政府提出用地要求，且要求地块没有竞争者的场合，主要适用于工业项目和国家鼓励产业的项目用地。
  协议出让金的确定不是竞争的结果，而是谈判的结果。 招标出让土地使用权是政府对某块土地有了明确的开发意图和规划条件后，在市场中寻求一个有利于实现政府开发计划的开发者而采取的一种方式，这种方式要求在规定的期限内，符合规定的单位和个人以书面形式提出开发愿望，经政府选择后，确定将土地使用权出让给某个开发者。
  在这种方式中，投标者有多个，有一定程度的竞争机制。政府选择中标者时，不但考虑投标价，而且考虑投标者对实施这块土地开发是否有利。 拍卖土地使用权是指政府对某块土地有了明确的规划条件后，在指定的时间、地点，组织符合条件的有意受让人到场，对出让使用权的土地公开叫价竞投，按“出价**高者得”的原则确定受让人的一种方式。
  这种方式主要用于竞争激烈的某类或某块用地。

  查看全文↓ 2019-05-25 22:14:40
• 146****2235

  1）划拨土地是国家在实行土地出让制度前实行的由政府部门批准、在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。房改房、公管房及经济适用房等所用土地都属于划拨性质。
  （2）出让土地则是指开发商以有偿的方式取得土地，并向国土资源部门支付土地出让金，这样的土地具有使用年限。开发商卖的商品房就是属于出让性质。
  划拨土地与出让土地的主要区别：
  （3）划拨土地证在买卖房屋时要缴纳房屋价格1％的土地出让金（每买卖一次都要缴纳），出让土地证就不会出现土地出让金。
  （4）划拨土地证没有具体的使用年限，出让土地证有使用年限，住宅70年，商业50年。

  查看全文↓ 2019-05-25 22:14:36
• 151****3158

  有土地出让是指：国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
  
  出让范围：
  
  国土资源部土地利用管理司负责人指出，以下六类土地必须纳入招标拍卖挂牌范围：
  
  供应经营性用地以及有竞争要求的工业用地；其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；划拨土地使用权改变用途，
  
  《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形

  查看全文↓ 2019-05-25 22:14:32
• 138****5202

  国有土地使用权出让合同作为公法私法化的产物，兼具行政性和契约性双重特征，被定性为行政协议。国有土地使用权出让合同在效力审查区别于普通民商事合同。在适用法律方面，应当优先适用行政法律规范、行政诉讼法，补充适用民事法律规范。因此，国有土地使用权出让合同无效主要包括两大情形，第一，合同因重大且明显违法而被确认无效，包括：主体、程序、内容及标的的重大且明显违法；第二，合同因存在《民法总则》、《合同法》等规定的合同无效情形而被确认无效。
  
  
  
  
  
  一、问题的提出
  
  国有土地使用权出让合同是市、县人民政府土地行政主管部门将一定期限的国有土地使用权出让给国有土地使用权人使用，国有土地使用权权人支付土地出让金的合同。笔者查询了近年来各地人民法院有关国有土地使用权出让合同效力的案例近十件（如图表5-1）。
  
  
  
  
  通过对这几个案件的梳理，笔者发现同样是国有土地出让合同的效力案由，不同法院的审理依据和裁判结果上大相径庭。归纳起来，存在以下几个问题：
  
  1.国有土地使用权出让合同到底属于民事合同还是行政协议。从图表（5-1）中，我们可以发现，国有土地使用权出让合同有依照民事案由适用民事诉讼程序的，也有依照行政案由适用行政诉讼程序。不同的诉讼程序对在适用法律、效力审查规则方面存在很大的不同。
  
  2.国有土地使用权出让合同效力审查如何适用法律，即行政法律法规优先适用还是民事法律法规优先适用的问题。民事庭法官与行政庭法官适用法律不尽相同，举例来说：
  
  （1）将行政法律法规作为民事法律规范的引致规范，从而判断合同效力。在“襄阳大龙绿色食品有限公司因与湖北汉川经济开发区管理委员会建设用地使用权出让合同纠纷一案”中，孝感中院认为：“《合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《土地管理法》第四十三条规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。本案中，涉案土地性质至今仍为农村集体所有土地，襄阳公司意在涉案土地上进行建设，违反了《土地管理法》第四十三条的强制性规定，应当认定《合同书》无效。”

  查看全文↓ 2019-05-25 22:14:27
• 137****5668

  北京市第四中级人民法院党组成员、副院长 程琥
  
  当前通过与行政相对方在平等协商基础上签订行政协议，以实现行政目标和公共利益是一种重要政府治理方式。为此，有必要以行政协议重新审视国有土地使用权出让合同定位。
  
  
  一、行政协议在处理国有土地使用权出让合同案件中的独特优势
  
  
  新行政诉讼法第十二条第一款第（十一）项规定，人民法院受理公民、法人或者其他组织认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除政府特许经营协议、土地房屋征收补偿协议等协议提起的诉讼。行政协议又称为行政合同，是一种兼具行政性与合同性双重属性的合同类型，是新行政诉讼法中明确规定的一种新类型案件。当前理论界和实务界对国有土地使用权出让合同的性质观点不一：一种观点认为其系民事合同，应当纳入民事案件管辖范围，作为民事案件处理；另一种观点则认为其本质上属行政合同，应当纳入行政诉讼受案范围，作为行政案件处理。对于上述两种观点，如何定性的关键在于哪种定性更符合行政规律和政府职能转变总体趋势。总体而言，行政协议具有民事合同不可替代的独特优势和价值，把国有土地出让合同定性为行政协议更符合此类合同本质属性。
  1.签订国有土地出让合同目的在于实现行政目标。
  在我国，土地资源属于稀缺资源，国家对土地资源实行限制和管理，从而土地权利行使符合公共利益要求。根据城市房地产管理法第十条规定：“土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。”国家对出让土地使用权用于房地产开发的，实行总量控制和宏观调控，采取下达控制指标和对出让土地使用权总面积方案进行审批的方式。实现行政目标始终贯穿于国有土地使用权出让合同的签订、履行过程之中，国土资源管理部门有权依法对合同履行情况进行指导、监督、检查，一旦发现受让方不按照行政目的要求履行合同，有权依法纠正，并可以根据情节给予其警告、罚款直至无偿收回国有土地使用权等行政处罚。虽然国有土地使用权受让方通过出让合同实现其民事目的，但是必须首先满足行政目标要求。
  2.国有土地出让合同的合同属性完全体现在行政协议中。
  行政协议的合同属性决定了在行政协议签订、履行过程中必须按照合同法的要求实现合同平等保护。国有土地使用权出让合同作为行政协议，在合同签订履行过程中完全彰显合同法的价值要求，充分保障出让方与受让方平等协商和意思自治。合同法的价值要求完全体现在行政协议中，行政协议也完全涵盖了民事合同的功能和价值，这恰恰是行政协议的独特优势和价值所在。
  3.国有土地出让合同的行政属性必然要求强化对行政权监督。
  国有土地出让合同定位为民事合同或者行政协议，主要差异并不在于合同订立过程，主要在合同履行以及出现争议后的救济途径上。事实上，谁都不能否认土地管理部门代表国家作为土地使用权出让方，在合同中具有双重身份，既是土地使用权出让方、合同当事一方，又是行政机关、监督方。而受让方在合同中也具有双重角色，既是合同当事一方，又是行政管理相对人。实践中，由于土地管理部门在出让合同中的双重地位和角色，很容易出现角色混同或者错位，从而滥用行政权侵害合同受让方的合法权益。而把国有土地出让合同定性为行政协议，恰恰反映了国有土地出让合同的行政属性，目的不仅仅在于维护行政优益权，更在于要强化对行政优益权的监督，特别是将此类案件纳入司法审查范围，这样才能真正实现合同当事人平等地位和平等保护，而这恰恰是民事合同无法实现的。事实证明，当前大量涉及地方重大利益之争的土地出让合同，一旦作为民事合同非但不能实现平等保护合同当事人目的，却因地方保护和行政干预为地方政府违法行为背书。
  4.行政协议案件司法审查能有效防范土地出让权滥用。
  实践中，作为土地出让方的政府或者土地管理部门形式上以民事上的解除合同来行使收回土地使用权行为，实质上却行使了行政处罚权，而又以民事合同为由规避可能出现的行政复议、行政诉讼，让当事人很难获得行政或者司法救济，这不符合法治政府要求。因此，把国有土地使用权出让合同作为民事合同的观点，仅仅从合同形式角度追求意思自治和违约责任承担，并没有真正从实质上关注如何监督政府或者土地管理部门的行政权、保障土地受让方合法权益，从而让土地受让方免于陷入不利境地。而一旦作为行政协议案件则可以纳入行政诉讼受案范围，通过司法审查纠正违法行政行为，有助于促进依法行政。
  
  二、当前推动国有土地使用权出让合同案件理性归位的基本思路
  
  
  把国有土地使用权出让合同定性为行政协议完全是顺势而为，符合政府职能转变总体趋势和行政规律，有利于当事人合法权益保障和行政审判工作健康发展。
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  1.尽快清理与新行政诉讼法规定不一致的有关司法解释和司法政策。
  
  新行政诉讼法已经把行政协议案件作为一种新的案件类型规定下来，原国家土地管理局1997年发布的《关于认定收回土地使用权行政决定法律性质的意见》也明确规定，收回土地使用权是人民政府及其土地管理部门一项重要的行政行为。因此，国有土地使用权出让合同作为行政协议有明确法律依据，相关司法解释和司法文件应当尽快把法律适用标准统一到新行政诉讼法规定上来，避免各行其是和打乱仗。
  
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  2.尽快实现国有土地使用权出让合同案件统一归口审理。
  
  在1990年10月1日行政诉讼法实施后，全国法院行政审判部门审理了大量国有土地出让合同案件，积累了大量审判经验和锻炼成长了一批专业审判队伍。新行政诉讼法实施后，一些地方法院按照新行政诉讼法规定，已经受理和审理了包括国有土地使用权出让合同在内的大量行政协议案件，积累了较为丰富审判经验。对于国有土地使用权出让合同案件，尽管当前有一些法院把国有土地出让合同案件按行政协议案件审判，仍然有部分法院作为民事合同案件审理，导致此类案件审理依据、适用规则和审判结果不一致，出现同案不同判，不利于化解矛盾，也影响法院司法权威和司法公信。因此，当前亟待按照新行政诉讼法规定，及时对与新行政诉讼法规定不一致的有关司法解释和司法政策进行修订或者废止。
  

  查看全文↓ 2019-05-25 22:14:22

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• 问 国有土地使用权是什么意思 如何以出让方式取得国有土地使用权
  答

  以出让方式取得国有土地使用权，是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付地价款，从而设立国有土地使用权。 以出让方式取得的国有土地使用权，具有占有、使用、收益权和一定程度的处分权，即可以依法通过买卖、赠与或其他方式将该土地使用权转让给他人，可以出租土地，可以设置抵押权。与这种土地使用权相适应，在该土地上建造的合法房屋和其他构筑物，也可以转让、出租或设置抵押权。以出让方式取得的国有土地使用权具有一定的发展权。出让国有土地的用途未经原批准部门同意，不得改变。经批准改变用途的，还须相应调整土地出让金。 一.以出让方式取得国有土地使用权的方式 土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者协议的方式。 1、 拍卖出让。 这是指政府土地管理部门作为国有土地所有者的代表或其委托的拍卖人， 在指定的时间和地点，组织符合条件的有意受让的国有土地使用权人到场，就拟出让地块公开叫价竞投，通过出让方叫价和受让方应价的多次竞投，按"价高者得"的原则，确定土地使用者的出让方式。 这种公开选择用地者的出让方式，可以提高出让的透明度，有利于投资者的公平竞争，适用于投资环境好、盈利大的商业、金融业、旅游业和娱乐业用地。这种方式要求市场环境和出让宗地的条件较高，在国外较为普遍，但目前在我国应用不多。主要是由我国现行土地使用政策不规范、用地者取得土地渠道较多、地价压得相对较低等因素所致。 2、 招标出让。 这是指政府土地管理部门作为土地所有者的代表，向多方土地使用者发出投标邀请，在规定的期限内，由符合条件的单位以书面形式投标，竞标该宗土地的使用权，招标小组通过对标书的评判，择优确定土地使用者的土地出让方式。招标一般分为公开招标和邀请招标两种方式。招标出让方式有限地引进了竞争机制，竞投各方的互相不知道底细的情况下，为了获得土地使用权。均会报出自己能承受的**高价格和**为杰出的设计方案。政府不得可以通过出让土地使用权获得较好的经济效益，而且通过选择用地者及其设计方案，可以**大限度地实现政府的土地利用意图。中标者不一定是出价**高的，但一般会是土地利用的社会效益**大的土地使用者。 招标方式一般适用于区域面积大、开发要求高或者将来受城市发展规划严格制约的大型或关键性项目用地。 3、 协议出让。 这是指政府土地管理部门作为土地所有者的代表，与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的方式。 其基本过程是土地使用者向土地使用权出让方索取地块的有关资料和文件，在规定的时间内提交包括土地开发建设方案、出让金额数及付款方式等内容的文件，出让方收到上述有关文件后，经过进一步协商，达成土地出让协议。 这种出让方式一般适用于高科技项目用地、普通住宅用地、文化、教育、卫生、体育、科研和市政公用设施等非盈利性的用地及政府批准的其他用地。在有偿用地初期，市场、投资等体制不健全的情况下，出让多采用协议方式。目前我国国有土地使用权出让方式基本以协议出让为主。

• 问 国有土地使用权出让是什么意思 有什么程序
  答

  国有土地使用权出让是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将土地使用权在一定的年限内让予以土地使用者的行为。本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。下面通过一个案例为大家详细介绍一下国有土地使用权出让的程序。若您有关于婚姻家庭法律咨询的问题，请拨打婚姻法律咨询电话400-6012-708或通过法律顾问在线咨询获得解答。 　　一、交易概述 xx股份有限公司(以下简称“公司”)拟以自有资金在不超过人民币1200万元范围内参与土地使用权的竞购。根据相关规定，无须提交董事会及公司股东大会审议。 本次交易不构成关联交易，亦不构成重大资产重组。 二、交易对方基本情况 1. 交易对方名称：xx市国土资源局开发区分局 2. 交易对方地址：xx市浔阳区 三、交易标的情况 出让地块编号为dgd2013017号，土地位于xx市经济技术开发区出口加工区欧洲路以东、非洲路以北，土地用途为工业用地，土地面积162.83，出让年限50年，规划指标要求容积率0.8、建筑密度40%、行政办公及生活配套用地比例≤7%，开工时间为成交后3个月内动工建设(以主体建筑桩基础开工为标准)，建设周期24个月，产业方向高端色纺纱，投资强度>150万元/亩，**低增幅价为1万元或1万元的整数倍，土地竞买保证金1050.2535 万元，出让挂牌交易时间为2013年7月26日8时至2013年8月5日17时。 四、参与竞拍的目的和对公司的影响 本次公司竞购xx市经济技术开发区出口加工区国有土地使用权，有利于公司充分利用出口加工区优势，降低原料成本。 五、参与竞拍的风险 拟竞购土地尚未进入出让程序，土地使用权取得时间尚不能确定，公司能否**终竞买取得土地存在不确定性。 六、备查文件 《xx市国土资源局开发区分局国有建设用地使用权网上挂牌出让公告》赣国土资网交地[2013]gd004号 后续公司将根据竞拍的实际进程，发布竞拍结果公告。 特此公告。 xx股份有限公司董事会 二〇一三年七月三十一日

• 问 国有土地使用权出让是什么意思 出让涉及的税费有哪些
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  土地出让方式是土地使用权取得者取得用地的一种方式，同时也是土地资产处置的一种方式。出让的土地使用权是土地使用者向国家购买的一种财产权，土地使用者不仅可以占有、使用和取得土地收益，还可以独立支配和处置土地使用权。 国有土地出让涉及哪些税费？ 国有土地使用权转让涉及三项税：土地增值税、契税、土地使用税。 土地增值税 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令[1993]138号）第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。的规定贵公司不是纳税义务人可不缴纳土地增值税。 根据《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令[1997]224号）第一条 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。贵公司应该缴纳契税。根据第三条 契税税率为3—5%。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。贵公司可以到土地所在地区的土地管理部门查询。 土地使用税 根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》(国务院令[1988]17号)第四条 土地使用税每平方米年税额如下: 一、大城市0.5元至10元； 二、中等城市0.4元至8元； 三、小城市0.3元至6元；

• 问 土地使用权出让是什么意思？
  答

  家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。所谓“出让”是指一次性收取一定年限内的地价款。我国法律规定土地使用权出让的**高年限是居住用地70年，商旅、娱乐用地40年，其他用地50年。

• 问 国有土地使用权出让的主体是什么
  答

  一、土地使用权出让主体只能是市、县人民政府 对于土地使用权出让合同纠纷的处理，《解释》首先明确了土地使用权出让的主体只能是市、县人民政府。 值得注意的是，按照《解释》，土地使用权出让合同的标的物仅限于国有建设性土地使用权，而不包括国有农场的土地使用权，更不包括集体土地使用权。 当前，一些开发区的国有土地出让、转让呈现无序状态，开发区管委会擅自出让土地的情况较为严重，引发了大量的合同纠纷。《解释》对这种混乱无序的状况使出撒手锏。 《解释》明确将不具备法定主体资格的开发区管委会与受让人订立的土地使用权出让合同按无效处理，这意味着《解释》实施后，开发区管委会再行订立的土地使用权出让合同一律无效。 二、避免无效土地使用权转让合同大量出现 针对当前存在着的大量国有企业、公益事业单位、社会团体等划拨土地使用者，基于种种原因未经有批准权的人民政府批准即订立合同，将其占有使用的划拨土地使用权进行转让而引发的纠纷，《解释》作出明确处理规定。 对“一地数转”引发的纠纷，《解释》在确认数个合同均为有效的前提下，对纠纷的解决分别情况作出了明确的具体处理规定。 在合同的解除上，《解释》严格当事人行使解除权的条件，只有在出现根本违约，合同目的无法实现的情况下，当事人请求解除的才予以支持。以维护合同交易关系的稳定性，确保房地产市场快速发展。 三、合作开发房地产共享利润共担风险 由于房地产开发需要的建设资金庞大，合作开发成为一种常见的房地产开发经营行为，由此引发的纠纷也呈上升趋势。 对于有关合作开发房地产合同纠纷的处理，《解释》明确了合作开发行为的特征为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产。对认定纠纷性质，确定当事人的民事责任，提供了明确具体的法律尺度。 《解释》专门对房地产开发经营资质的问题明确规定，当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效，但起诉前当事人一方取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。