商品房能买吗？该怎么交易呢？

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• 147****7016

  《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。建设部《城市商品房预售管理办法》第六条规定：商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。 依照上述规定，具备商品房预售许可证是期房销售的前提条件，换句话讲，也就是开发商取得了销售许可证才获得签订期房销售合同的主体资格。
  因为无论是商品房买卖合同还是认购书，都要求签订双方具备主体资格，消费者作为买方要具备民事行为能力，开发商作为卖方要具备销售资格，这样双方签订的合同才能认定为有效。
  没有商品房预售许可证的房子能买吗？实践中，存在大量的购买无商品房预售许可证期房的购房者。但是，由于没有商品房预售许可证的房子存在巨大的风险，所以购房者**好不要买没有商品预售许可证的房子。 目前，在商品房销售市场上，房地产开发企业在与购房人订约前向其收取一定费用的情形较为普遍。

  查看全文↓ 2019-06-12 10:44:49
• 155****3772

  住房权益分为产权和住房所属土地使用权。
  　　规定住房产权是没有期限的，有期限的是住房所属土地使用权年限，商品房是70年，商住房为50年，商业房是40年。
  　　到期后，业主可以申请继续使用该土地。
  　　《物权法》规定：
  　　第一百四十八条　建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。
  　　第一百四十九条　住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
  　　非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
  

  查看全文↓ 2019-06-12 10:44:16
• 131****3365

  非商品房，不等于没有产权的房子，农村平房的土地属于集体，但所建的房子还是归你个人的，你可以卖给村里的其它人，但是不能卖给城镇居民，更不能公开挂牌买卖。
  追问：奥！是这么回事。我在青岛想购一套房子，产权房价格太高，所以想考虑一下没有产权的，但听说这类房子没有保障，国家是不允许买卖的。
  也不知道去哪可以查到与此有关的规定。

  查看全文↓ 2019-06-12 10:42:37
• 142****2299

  1.买房子是一件很累的事情，也比较讲究缘分，针对装修过的房子，能遇到自己喜欢的装修也不是那么容易的，所以如果你真的喜欢那套房子，就不要轻易因为别人住过的原因就放弃！
  
  2.在风水上来说有人住过是没有什么问题的，如果你确实不放心，又为了能说服你婆婆可以请一个看风水的大师来看一看，风水主要就讲究相生相克，凡事都可以化解的，听听大师的意见！

  查看全文↓ 2019-06-12 10:41:42
• 132****5429

  没有房产证的房产,是不受法律保护的。买这样的房子会给你带来很多的麻烦和不便,建议你还是不要为了便宜买没有产权的房子。 购买无证房产存在以下风险:1、无法办理房屋产权登记。在我国,房产以登记主义为原则,也就是说实际占有、使用、受益房屋并代表你是房屋真正的主人。 2、不能抵押。 3、不能合法转让。没有房产证的房子不是法律意义上的商品房,此种房屋交易不能办理过户,我国《城市房地产管理法》第三十七条第(六)项规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。除非你房屋所处地段条件非常好,而你又碰上一个只要使用权不要产权的人,你的房屋是无法转让的。 4、具有很大的不稳定性。
  

  查看全文↓ 2019-06-12 10:41:05

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• 问 商品房能合伙买吗？该怎么交易呢？
  答

  现如今买房除了居住需求外，还有一部分是为了投资，而往往投资购房的话会有合伙找人买房的情况存在。而合伙买房又牵涉到诸多的利益问题，因此，如果你有此想法的话，事先和你的合伙人把这些协定清楚。首先，合伙买房双方一定要相互了解，包括个人及家庭，保证没有被漏掉的隐形共有权人。其次，光在产权登记上注明还不够，**好还能签订一份书面的协议，书面协议的作用，就是要考虑好风险，以及风险出现之后的处理方式。注意要写清楚各自的出资方式、出资金额、贷款由谁偿还、按什么方式分割，相关的税费、租金收益、使用、物业管理费等如何承担或分享等，将责权利约定明晰。万一双方产生纠纷，这份书面协议将成为解决纠纷的重要依据。如双方出资不同，就应当登记为按份共有，并且将各自所占份额写清楚。

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• 问 商品房能砍价吗？该怎么交易呢？
  答

  现在买一手房砍价基本上就是一件不可能的事。下面几条是买房时需要注意的事项： 1、大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，不要在售楼处买保单，外面的保险公司都可以为你打折。­ 2、开盘绝对没有好房子，好的房子全部被保留，然后每个月推出几套，但单价升得很快，要么就是你有关系，我们才给你好的房子。­ 3、广告没有一个是真的，千万别相信其中的外立面颜色，很多造出来比画的难看多了。­ 4、售楼员会用许多方法来逼你买房，让你无时无刻感到紧张，这时你千万要冷静。要自己看中才买。­ 5、别以为高层中的九到十一楼不错，那你大错了，这些楼层正好是扬灰层，脏空气到这个高度就会停顿，我们是不会告诉你们的。­ 6、别对景观抱太大希望，树和草是在交房前一个月从外地买来直接插土进去的，所以能多多存活就不错了。­ 7、别以为面砖的外墙是好的，其实面砖漏水比涂料漏水的几率大多了，在国外都是用的高级涂料，没人用面砖当外墙。 ­ 8、别以为实测面积是对的，其实测绘局都被我们买通的，少你一个平米你也看不出来，但是国家就只承认他的测绘报告..­ 9、绿化率，容积率大多都是与实际不相符的，千万别相信我们，我们只是听工程部随便说说的，能对八成就不错了。­ 10、漏水和外立面的材料根本没关系，你们要关心的是桩有多深，因为新房漏水大多是因为房屋沉降过大，造成外墙裂缝才漏水的。­ 11、开盘的时候售楼处会有许多四五十岁的人在模型边上说这个房子好，千万别信，这些人大多是公司的领导来捧场的。­ 12、注意，有人代理公司来代理的楼盘他们通常花样**多，比如排队买号等，但是开发商直接销售就不会搞很多花头，那是因为代理商想赚开发商更多的代理费。­ 13、为何上海的所有凸窗看上去很大，但是能通风的只有很小一扇，我们说是为了安全，其实是整个上海的开发商都是为了省钱而内部统一那么做的。­ 14、如果报纸广告上的哪个楼盘单独印了一个房型，那你千万不要去买这个房型，不是卖不掉的就是位置有问题，我们叫**后冲刺，你想啊，他干嘛不印其他的呢？ ­ 15、到售楼处后直接问售楼员看一样叫销控的本子，这样你才可以确切的知道哪些房子是真的没了，哪些房子还在，这本东西特别准，只有少数楼盘会做一份假的。­ 16、一个好的施工单位关键是看他的工地是否干净，建材堆放是否井井有条。­ 17不要相信物业管理会是广告上的外资单位来管理，通常只买他们的一个名字，然后叫物业顾问，这些外资物业公司通常只为单价在一万以上的楼盘来服务，别的其实都由本地公司来管理。­ 18不要相信建筑设计是什么美国或加拿大的公司，这也是假的，国家规定外资设计单位不能单独参与一个楼盘的建筑设计，而必须是外加一个国内设计公司来共同设计，但是真正做出房型的就是国内公司，弄个外国名字只是满足你们的崇洋媚外的心理。 以上这些是我和我兄弟做了3年房产销售的一些经验，­希望对你能有所帮助。买房时，你千万要瞪大眼睛，不要被表面的现象所蒙蔽了。

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• 问 自住商品房能卖吗？该怎么交易呢？
  答

  可以贷款的。贷款准入条件是：借款人及配偶、其他产权人及配偶必须为中国国籍；借款人：25到55周岁；其他产权人：18到60周岁；借款人必须为产权人之一；所有产权人两两之间必须为配偶或直系血亲（父母/子女）；不接受当前有坏账客户；不接受有严重逾期客户，半年不能有3次以上逾期，一年不能有6次以上逾期。

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• 问 家属院当商品房卖能买吗？该怎么交易呢？
  答

  不可以买卖的，通常没有房产证，无法证明房屋产权属于谁，没有房产证也不能房产过户，因此不能房屋买卖的。二手房交易中，应遵循一般的流程，买卖双方要先形成合意，即达成一致意见，再根据手续办理过户。具体来说，有以下几个步骤：1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。2、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。5、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。8、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

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• 问 母亲农村户口能买商品房吗？该怎么交易呢？
  答

  当然能，还可以根据买的商品房面积迁户口进城，现在农村户口是想转都转不到，所以迁户口就没必要了，小孩读书也没问题，农民工（就是农村户口在城里打工的）的小孩在当地读书，开了证明就不用交高价的。

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