商品房土地使用年限缩水如何索赔？谁能说说呢？

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• 155****0667

  房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成，房屋所有权的期限为永久，而土地使用权根据有关法规为40、50年或70年不等。房屋的使用权年限从开发商取得土地使用证之日算起。购房者在买商品房时，房价中包含了土地出让金的部分，在取得产权的同时也取得了土地使用权，该土地的使用期从开发商取得土地使用证之日算起。只不过，在商品房买卖过程中，土地的使用权人由开发商变为购房者。如果开发商在3年前就取得了土地证，那么这套商品房的土地使用时间就是从3年前开始算的，购买了这套商品房，无形中土地使用期限就减少了3年。法律依据：《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条土地使用权出让**高年限按下列用途确定：(一)居住用地七十年;(二)工业用地五十年;(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;(四)商业、旅游、娱乐用地四十年;(五)综合或者其他用地五十年。
  

  查看全文↓ 2019-06-15 14:38:37
• 153****4239

  《中华人民共和国物权法》第一百四十八条：建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。
  第一百四十九条：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
  

  查看全文↓ 2019-06-15 14:38:31
• 147****2535

  土地使用年限缩水，可以上诉。但所告知您70年可能是口头之言，开发商辩懒也不一定。法庭上重证据，看合同，有可能也不是您一家受此蒙混。可联几家购房业主联合告之。

  查看全文↓ 2019-06-15 14:38:25
• 132****0688

  我国现行的法律规定了建设用地使用权的期限，居住用地是70年，工业用地50年，商业用地40年，综合用地50年。而房屋的使用寿命通常长于这个年限。这个问题对于私人购房尤其显得重要，不少业主在购房时不禁产生疑问：当使用期限到了之后，房子还属于自己吗？
  《物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
  住宅建设用地使用权期间届满，自动续期，这使得住宅业主感到安心。自动续期解决了土地使用权和房屋所有权在期限上的冲突问题，消除了二手房购买者对土地使用权年限的后顾之忧，将促进二手房的流转，有利于提高房屋和土地的利用效率。虽然《物权法》没有提及续期后的费用及相关问题，对商业和综合建设用地如何处理，能否自动续期也没有具体规定，不过，随着后续法律法规的完善，配套法律、法规将对《物权法》相关部分进行补充。

  查看全文↓ 2019-06-15 14:38:20
• 152****0095

  合理，现在五十年和七十年都有可能，主要是看开发商拿到的土地证是多少年限的，而且合同上的和土地证上土地使用年限有可能不一致。应该以开发商拿到的土地证使用年限为准。
  合同应该没有问题。
  

  查看全文↓ 2019-06-15 14:38:14

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• 问  商品房土地证如何分割？谁能说说呢？
  答

  可以分割，具体流程如下：　　一、工业用地分割登记应同时具备以下条件：　　1.宗地应权属合法、界址清楚、面积准确；　　2.按照出让合同约定缴清全部土地使用权出让金和税费，并取得土地使用权证书；　　3.按照投资协议书和出让合同约定完成全部投资并达到约定亩产税收，房屋竣工经验收合格；　　4.符合规划，宗地分割后不影响使用功能并满足安全条件；　　5.无抵押、查封等限制权利的情形；　　6.如涉及股东(或合伙人)变化的，按东政发﹝2010﹞59号文件执行。　　7.法律法规规定的其他条件。　　二、工业用地分割登记按以下程序办理：　　工业用地分割由土地权利人向市国土资源局提出分割登记申请，填写《工业用地分割登记呈批表》并提交相关资料，经所在地镇乡人民政府、街道办事处(园区)、规划、经信部门签具意见，市国土资源部门审核后报市政府同意后办理。　　三、工业用地分割登记需提供以下资料：　　1.《工业用地分割登记呈批表》；　　2.分割后的宗地图、宗地界址确认表等地籍调查成果资料；　　3.原土地使用证；　　4.企业营业执照、公司章程，涉及股东变化的，需提交工商部门出具的企业变更登记表；　　5.投资如约完成、亩产税收达到及竣工验收证明；　　6.出让金发票、完税或者减免税凭证；　　7.其他需要提供的证件及有关印章等。　　四、同一出让合同20亩以下宗地不予分割，20亩以上(含20亩)**多分割为3宗，且分割后单宗用地不少于10亩。分割后宗地不得再次分割。　　五、经批准同意分割的工业用地，土地权利人应在批准后六个月内办理土地变更登记。土地证记事栏注明：该宗地属分割登记。

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• 问  房改房,商品房如何办理土地使用权分割登记？谁能说说呢？
  答

  这种情况不需要办理土地证过户手续。将来单位办理分户土地证的，可以由买卖双方一起到单位变更相应的手续，即申请土地分割时，直接提交您的资料即可。

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• 问  商品房如何定价？谁能说说呢？
  答

  商品房定价有三个内容1、总体均价确定商品房总体均价确定可以采用消费者反馈法（问卷调查）、市场定价法（层次分析法）和专家意见法三个方法，**好是通过三个方法分别得到项目总体均价，然后在按照权重计算**终均价。2、推售策略确定推售策略决定了你把房子分多少次推出来，每次计划推出的房源数量有多少，这样才能计算各期推售房源的均价和如何实现整体均价。3、每套房屋定价在确定了推售单位之后，按照推售单位房源的各种差异（位置、朝向、户型、景观、交通、噪音等等），分别测算出每套房屋的评分，按照房屋评分系统，结合均价计算所有房屋的单独售价。

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• 问  商品房如何备案？谁能说说呢？
  答

  1. 商品房网上备案是指房地产开发企业在取得商品房预售许可证或房地产权证（大产证）后销售（预售）房屋签订合同的，应登录网上房地产网站的合同备案栏目，在网上进行合同确认和打印的行为。2. 商品房网上备案需要注意的方面：1） 、购房人到商品房售楼处的电脑上，通过备案系统查阅需购房屋权属情况。 2） 、购房人应详细阅读备案系统上显示的示范合同。 3 ）、购房人应与开发商详细商洽合同内容。 4 ）、合同打印确认后，购房人要设置密码并妥善保护，防止他人获取。3. 商品房网上备案的作用：1） 、提高信息透明度。 网上及时公布纳入合同备案的楼盘的可售部位、类型、面积和已售房屋的套数、面积和平均价格。购房人可以通过网上房地产网站查询所购楼盘房屋的销售情况。 2 ）、规范交易行为。 纳入合同备案的楼盘签署的合同文本，应使用由市房地资源局和市工商局联合制订的示范文本。房地产开发企业需要自制合同格式条款的，应向市工商行政管理局备案后，提交市房地产交易中心，经变更后在网上公布。 3 ）、方便房地产登记。 由于网上合同备案系统是和全市的房地产登记系统相连的，因此，购房人在签订合同后，房地产登记申请表由合同备案系统自动输出，购房人在各区县房地产交易中心窗口办理登记手续时，受理等待时间将会缩短。

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• 问  如何申请限价商品房？谁能说说呢？
  答

  1、申请人须同时具备下列条件：　　(1)有本市城镇常住户口;　　(2)人均住房建筑面积低于上年度全市人均住房建筑面积;　　(3)家庭人均收入低于上年度全市城镇人均收入。　　2、申请人须提交的资料：　　(1)购买经济适用住房的书面申请;　　(2)有工作单位的，提供所在单位和主管部门出具的对其经济收入和住房情况的书面证明;　　(3)无工作单位的，提供户口所在地社区、街道办事处出具的对其经济收入和住房情况的书面证明。　　3、审批工作流程：　　(1)申请人向其所在户籍(居住)的区房产局提出申请;　　(2)区房产局在申请人所提供资料齐全的情况下，对其资格进行初审;　　(3)对初审合格的申请人，由区房产局在其所在户籍(居住)所在地社区进行公示，公示期限为7天;　　(4)公示后期结束后7个工作日内，将审批结果书面通知申请人。

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