房贷为什么要上浮10%?为啥首套房贷款利率也上浮10%？

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• 152****4477

  目前银行负债端（可以理解为存款类）的成本（利率）不断上升，如果按原来的利率贷款就没有什么利润甚至会亏损。所以利率上浮也很正常。
  另外，查查中国房贷利率历史，不上浮的话，是史上**低利率。即便上浮10%，也是史上较低利率。
  历史上，2000之后，基准利率**高达到7.83%，目前是4.9%。2000年之前，相对更高一些，1989年甚至高达19.26%
  此外，要听懂央妈的话。刚刚闭幕的人大会议中，央行副行长潘功胜答记者问，房贷利率上升是近期市场热点话题之一。潘功胜说，房贷利率的确略有上升，但从长周期看，利率仍然处于较低水平。商业银行综合考虑负债端利率上升和房地产的风险溢价，对住房贷款利率自主进行定价、扩大利率的浮动区间，总体上符合利率市场化的要求和趋势。
  如果是自住，只要满足月供条件，什么时候上车都是合适的。如果是投资，谨慎!

  查看全文↓ 2019-08-14 07:08:57
• 133****3574

  目前，人行公布的5年期以上个人（人民币）贷款基准“年利率”是4.9%，如上浮10%，执行年利率应为5.39%。

  查看全文↓ 2019-08-14 07:08:54
• 136****1165

  还是被他们忽悠了？我是买的二手房但是我是首套房答一般来说首套房都会在基准利率基础上予以一定的优惠但是今年月份以来由于信贷政策收紧 很多银行都不再给首套房优惠了 但是很少会上浮%的?????? 银行对贷款利率有自主定价的权力作为购房者您也有选择的权力 所以说银行是有权力给您基准利率上浮 %的贷款利率的 但是您也可以不接受这个利率 选择其他银行不知道您在月份申请贷款时有没有获得银行书面的承诺称将给您基准利率 如果只是中介口头的承诺 那么就是无效的 ?????? 如果您还没签这个贷款合同 建议您先别签 先咨询一下重庆市其他银行 尤其是一些中小银行 他们的贷款额会比大银行更充裕一些 就算不能给您贷款利率打折 至少会给您基准利率 ?????? 如果已经签了贷款合同了 那么就意味着您已经接受这个贷款利率了 就没办法换银行了

  查看全文↓ 2019-08-14 07:08:51
• 158****8137

  
  本次七折利率带来的新增货币，数量上不低于08新政，但考虑到国际国内的市场环境不同，带来结果大异。
  
  
  
  从08年至12年，美元为持续量化宽松政策，一直维持相对弱势，RMB汇率相对美元从6.83（09年1月）**到6.08（14年1月），**幅度12%以上。相当于通过RMB**，变相降低了进口原材料和进口商品的价格，拉低了通胀，即便这样，11年6-7月，CPI指数也到达6.5%以上。
  
  
  
  本次救市考虑到货币供应基数增大，RMB汇率下跌带来进口原材料的成本提高，两重效应叠加的效果，未来2年通胀可能会达到10%或更高。
  
  
  
  五、推行MBS以后，你必须买房，不买房将死无葬身之地！
  
  
  
  MBS，其实就是引起美国金融危机的次级债！次级债的出现，在支持美国房地产的长期发展起到了重要作用，因为次级债可以源源不断的把保险业的资金输送给银行，确保银行按揭贷款资金充沛。
  
  
  
  但房价稳定也因此成为政治任务，因为房地产价格一旦大幅下跌，买房人可能会断供弃房，在房价下跌时，抵押房产拍卖价格可能资不抵债，由此导致抵押贷款债券的违约。
  
  
  
  一旦住房抵押债券违约，商业银行可能会因为索赔而破产，到时候你的巨额存款可能只能拿到50万，超出部分可能无法偿付！
  
  你的财产保险也因为保险公司的破产、违约变成废纸。
  
  
  
  因此，这就逼着你必须要投资！因为银行的债务风险因为MBS可能被一再放大（就像08年美国的两房），你的养老钱可能也会随着保险公司破产而蒸发。
  
  
  
  你的股票同样可能被不断圈钱稀释，你的投资只能买房，才能实现一房养三代。
  
  但是，同样是买房，买什么房呢？
  
  
  
  六、大通胀大投资，投什么才有真价值！
  
  
  
  7折利率虽然直接利好的是普通住宅，但从投资的角度看，住宅的投资回报率并不令人满意。从相同区域（如成都成龙大道）的物业价值增长来看，住宅09年的价格仅为5000-6000，到今年9月同区域房价7000-8000，6年增长20%；再看商铺，09年价格9000左右，现在4万—5万，同比增长500%，商业价格增长幅度远高于住宅。对比租金回报更是天壤之别，一铺难求。
  
  
  
  究其原因，住宅供应基数太大，虽然享受直接利好，但市场新增需求有限（现在几乎人人有房），再加上未来房产税的压力（买得越多，持有成本越高）让投资者对住宅保持警惕。
  
  但可独立经营的独立商业供应量一直是市场的稀缺产品，受开发容积率的影响，供应很少，因此，也是投资资金的**爱。
  
  
  
  未来独立商业，由于对各种经营业态都有很好的兼容性（如住宅底商不能做餐饮，集中商业很难做休闲等体验商业，独立商业各种形态的商业都能很好兼容），同时不受电商购物冲击，租金成长性很高。
  
  
  
  因此，未来新增房地产投资的大部将流入具有良好经营前景的商业，这个商业的投资价值不可限量，回顾08年以来的市场走势，大机遇就在眼前。
  
  
  
  七、高回报型商业未来将越来越少，不买后悔死你！
  
  
  
  由于之前银行对房地产按揭的谨慎态度，导致开发商融资难度加大，为了吸引中小投资客户的参与，才出现各种低总价、全包租、高回报、无条件回购的销售模式。
  
  
  
  9.30新政后，商家抵押融资难度大幅降低，且9.30新政新进开放了房地产投资信托基金（REITs）的融资模式，商家通过REITs变现，既可以取得资金，又能分享未来的经营收益，对中小投资人的投资需求大减。可以这样说，中小投资人将逐渐被排挤出未来商业地产投资领域。因为优质的商业不再靠卖房子赚钱。没有资金问题，我为什么还要用高回报来吸引你买铺？银行1分可以借给我，我为什么要用2分利息与中小投资者借，而且全是几千上万的散户？持有运营，赚取租金、物业增值，才是王道！

  查看全文↓ 2019-08-14 07:08:47
• 145****9622

  
  这一强调并非空穴来风，9月18日，中国建设银行发布的“建鑫2016年第二期不良资产支持证券”公告显示，从2015年以来，个人住房贷款不良资产率不断攀升，而且**近一年内违约率增长势头明显。
  
  
  
  作为个人住房贷款占有率**高的银行，建行2015年和2016年发行的4期针对个人住房贷款不良资产支持证券中，深圳、上海、苏州和廊坊等均位列前十之内。有意思的是，这些违约率较高的城市也恰是当前房价上涨势头较为迅猛的区域。
  
  
  
  苏州违约率**高
  
  
  
  建行也是国内**大个人住房贷款提供方，其此次发布的报告，虽非全国个人住房贷款违约情况的完整反映，但在一定程度上折射出房贷违约的基本分布情况。
  
  
  
  从违约地域分布情况来看，2015年9月份发行的建元2015年第一期中，违约率**严重城市为深圳，占比为45.95%，其次为福州、郑州和上海，占 比 分 别 为 19.6%、16.89%和14.44%，四个城市违约金额总量为15.69亿元，占比接近97%。
  
  
  
  2015年12月发布的建元2015年第二期中，违约金额**大的城市为苏州，占比为29.91%，其次为青岛和成都，分别占比为6.89%和6.07%，另外广州和福州占比分别为4.99%和4.21%。五个城市总体违约贷款金额为41.86亿元，占比达到52%。
  
  
  
  2016年5月份发行的建元2016年第一期证券中，违约金额城市分布相对较为分散，超过5亿元的共有7个城市，其中廊坊和苏州占比分别为9.44%和9.13%，分别位列第一和第二。其他5个城市分别为潍坊、北海、宜昌、南宁和广州，7个城市违约金额达48.25亿元，占比为49.5%。
  
  
  
  2016年9月份发行的建鑫2016年第二期证券中，违约金占比**大城市为西安，占比11.87%，连同榆林、重庆、大连和鄂尔多斯5个城市累计占比为42.76%。
  
  
  
  从2015年、2016年建行发行的4期证券来看，违约情况较为严重的有苏州、廊坊、深圳、潍坊、北海、宜昌、南宁、广州、青岛和成都等10个城市，其中前9个城市本息违约金额均超过5亿元，成都为4.88亿元。
  
  
  
  10大城市中，苏州违约情况**为严重，总规模达到32.95亿元，占总体违约规模的14.71%，其次为廊坊和深圳，本息违约金分别为9.2亿元和7.45亿元。这三个城市也是近期房价上涨较快的主要城市。
  
  
  
  从省份上来看，违约金本息总额超过10亿元的有8个省份，其中广东**高为45.25亿元，江苏为34.84亿元，山东为25.38亿元，这三个省均为经济实力较强的省份。此外广西、河北、福建、浙江和湖北五个省份违约本息金额均超过13亿元。
  
  
  
  经济观察报获悉，建鑫2016年不良资产支持证券并非建行第一次关于个人住房贷款证券化尝试，早在2007年，建行曾发行建元2007年个人住房抵押贷款证券化信托优先级资产支持证券产品，另外，建行还在2015年和2016年5月份发行了3期相关个人住房抵押贷款资产支持证券产品。
  
  
  
  其中建元2015年第一期覆盖个人住房违约贷款规模为16.22亿元，2015年第二期规模为80.42亿元，2016年建元第一期规模为97.49亿元，如果加上建鑫2016年第二期29.93亿元，不到两年时间里，建行累积处理个人住房贷款不良资产规模为224.04亿元。
  
  
  
  按照建行2016年6月底个人住房贷款3.18万亿中0.34%不良率计算，其个人住房贷款不良资产规模为108亿元，而2016年两期产品覆盖规模为127亿元，如果算上今年6月份以来新增的不良资产规模，基本覆盖了建行全部个人住房贷款不良资产。
  
  
  
  哪类群体违约率**高
  
  
  
  从建行发布的4期个人住房贷款违约情况来看，违约者均为相对低收入者，年收入10万元以下违约率占比超过一半，年收入30万元以下违约率超过80%，年收入30万元以上违约率占比均未超过20%。
  
  
  
  建鑫2016年第二期不良资产支持证券显示，**近一年内违约情况较为突出，截至2016年6月底，在7980笔违约按揭中，一年内发生违约笔数为4735笔，在总的违约本息金29.93亿元中，一年内违约金额为16.49亿元，占比为55%。

  查看全文↓ 2019-08-14 07:08:43

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