房产交易时签合同要注意什么

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  一、房屋买卖合同定义房屋买卖合同是一方转移房屋所有权于另一方,另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方,支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。
  二、房屋买卖合同注意事项(
  1.)房屋手续是否齐全房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。(
  2.)房屋产权是否明晰有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。(
  3.)交易房屋是否在租有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
  (4).土地情况是否清晰二手房中买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年,对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时,就有点不划算。(
  5.)市政规划是否影响有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
  (6).福利房屋是否合法房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定,买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。(
  7.)单位房屋是否侵权一般单位的房屋有成本价的职工住房,还有标准价的职工住房,二者土地性质均为划拨,转让时应缴纳土地使用费。再者,对于标准价的住房一般单位享有部分产权,职工在转让时,单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
  (8)物管费用是否拖欠有些房主在转让房屋时,其物业管理费,电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用,买受人不知情购买了此房屋,所有费用买受人有可能要全部承担。
  (9).中介公司是否违规有些中介公司违规提供中介服务,如在二手房贷款时,为买受人提供零首付的服务,即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜,岂不知如果被银行发现,所有的责任有可能自己都要承担。(
  10.)合同约定是否明确二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。
  三、房屋买卖合同应具备的条款
  1、合同双方当事人。买卖双方的名称(姓名)、地址、邮政编码、联系电话。如果有委托代理人的话,那么还包括委托代理人的名称(姓名)、地址、邮政编码、联系电话。
  2、标的。标的是合同当事人双方权利义务共同指向的对象。在房屋买卖合同中,标的就是房屋。这主要包括以下内容:房屋的坐落位置;所买卖房屋的面积,应分别注明实得建筑面积和所分摊的公用建筑面积;房屋是现房,还是期房;房屋的配套设施和维修标准。
  3、房屋的价格及付款时间约定。一般新建的商品房及预售的商品房都是按所买卖房屋的建筑面积来计算房屋的价格,即约定每平方米建筑面积的售价为多少元,然后用单价乘以建筑面积来计算房屋所需支付的价款。旧房的买卖有时就直接约定每套房屋或每幢房屋所需支付的价款。在合同中一般要列一个付款时间进度表,买方按该进度表将每期所需支付的价款交付卖方。
  4、交房期限。卖方应在某日期之前,将房屋交付买方。买方应在实际接收该房屋之日起,在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记,卖方应给予必要的协助。或者由卖方代理买方进行上述工作。在交房的同时或一段时间后将房屋所有权证(所有权人为买方)交付买方,由买方支付有关的费用。
  5、权利担保。卖方保证在交付房屋时,该房屋没有产权纠纷和财务纠纷,保证在交付时已清除该房屋上原由卖方设定的抵押权。如房屋交付后发生该房屋交付前即存在的权利纠纷,由卖方承担全部责任。
  6、违约责任。违约责任是违反合同的当事人应承担的法律责任。违约责任的规定为督促当事人自觉而适当地履行合同,保护非违约方的合法权益,维护合同的法律效力起着十分重要的作用,同时也能避免日后双方互相扯皮的情况。在合同中应明确约定买方不按期支付购房款所应承担的违约责任,卖方不按期交付房屋所应承担的违约责任,以及卖方所交付的房屋不符合合同约定所应承担的违约责任等。
  7、合同双方认为应当约定的其他事项。如房屋的保修责任、物业管理以及小区内公用配套设施等。
  四、房屋买卖合同范本(仅供参考)方:_______________________________(以下简称甲方)买方:_______________________________(以下简称乙方)
  一、为房屋买卖有关事宜,经双方协商,订合同如下:甲方自愿下列房屋卖给乙方所有:
  1.房屋状况:(请按《房屋所有权证》填写)房屋座落幢号室号套(间)数建筑结构总层数建筑面积(平方)用途
  2.该房屋的土地使用权取得方式"√":出让()、划拨()。
  二、甲乙双方商定成交价格为人民币________元,(大写)_____佰_____拾_____万_____仟_____佰_____拾元整。乙方在__________年_____月_____日前分_____次付清,付款方式:
  三、甲方在__________年_____月_____日将上述房屋交付给乙方。该房屋占用范围内土地使用权同时转让。
  四、出卖的房屋如存在产权纠纷,由甲方承担全部责任。
  五、本合同经双方签章并经嘉兴市房地产交易管理所审查鉴定后生效,并对双方都具有约束力,应严格履行。如有违约,违约方愿承担违约责任,并赔偿损失,支付违约费用。
  六、双方愿按国家规定交纳税、费及办理有关手续。未尽事宜,双方愿按国家有关规定办理。如发生争议,双方协商解决;协商不成的,双方愿向(___________)仲裁委员会申请仲裁。
  七、本合同一式四份,甲、乙双方及税务部门各一份,房管部门一份。
  八、双方约定的其它事项:_____________________________________甲方(签名或盖章)_______________乙方(签名或盖章)_______________监证机关:_______________代理人(签名或盖章)_____________________代理人(签名或盖章)______________________签订日期:___________年____月____日

  查看全文↓ 2022-06-21 10:22:28

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• 问 买房时签合同要注意些什么
  答

  期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证(大产证)止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。但是在现实生活中，俗称的期房是在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。在开发商取得《商品房预售许可证》以后就可以根据自身的付款情况签订购房合同了，银行按揭付款的，交齐**款后就可以签订购房合同了；一次性付款的需要全款到位后才可以签订购房合同的。

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• 问 买房时签合同需要注意什么
  答

  买房时签合同的注意事项：①在签订合同的过程中应当保障合同文本的规范性，并且不要对于合同进行随意的修改，对于文本所列的条款应当认真的进行填写。②在购买房屋的时候，还要看一下房屋的土地性质，因为有一些商住房屋土地使用年限不是70年而是40年。③检查开发商的资质其实是比较重要的，而且预售的商品房还应当五证齐全。④许多开发商在签订正式合同前，会要求购房者签订房屋定购协议书，并且还要交付一定的定金，其实这并不是购买房屋的必经程序，这样如果自己不想购买房屋了，那么还会陷入到定金纠纷之中。⑤在合同当中会对于交房的日期以及房屋的面积等相关问题进行约定，仔细检查一下合同，可能会发现赔偿的金额其实是不对等的，这时候可以和开发商进行进一步的协商。

• 问 房产交易需要注意些什么？在房产交易过程中要注意哪些问题？
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  一、买方应该注意的事项1、核实卖方身份买二手房的第一步就需要做到底事情就是核实与你交易的人的身份，他到底是不是房屋的主人，他的房产证上名字和身份证上的名字是不是同一个等等，好还是到房产交易查询一下房屋的权属情况。2、核实户口情况在签订房屋买卖合同之前，一定要先了解一下房屋内的户口状况，了解房屋是不是已经有户口，房屋的户口有没有被迁出，如果没有，打算什么时候迁出，好留下一部分房款等到户口迁出后再支付。3、核实费用结清问题交房时，不仅要查看房屋内的设施是否与合同约定的一致，还要了解水电煤、物业管理费、有线电视、电话费等费用的结清情况，看看卖家有没有将这些费用都结清，否则一旦交完房，这些费用都将由买方自己承担。二、卖方应该注意的事项1、注意明确委托方式和期限卖方大多数情况下会通过中介公司予以挂牌出售，这时要记得除了明确挂牌价格外，还应明确委托方式和挂牌期限才可以。2、注意谨慎收取定金中介公司找到客户后会同卖方议价，如果卖方接受购买条件，则从中介处签收定金，一些中介公司可能会要求保管定金，卖方对此要慎重。3、注意签约细节签约时卖方要记得将房屋的状况如实告知买方，要提供“三项证明”，比如房屋共有人同意出售的证明等，还有就是将交易流程与房款支付挂钩，确保在房屋过户前后可以拿到房款。4、注意避免违约责任交房和过户是卖方的两大义务，也需买方，如果买方不，卖方应书面催告买方，同时要求中介出具相关证明，避免日后违约责任，而且在签署合同时就要明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间。另外，一定要注、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。

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• 问 房产交易时，注意事项有哪些？
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  第一：五证。1.复印件要注意看原件。2.有原件要看批准日期以及使用和出售面积的多少。3.对于承诺证件正在办理中的开发商，可在合同中约定开发商在一定期限内不能取得该证件所要承担的责任。不能取得该证件所要承担的责任。第二：公摊面积。1.在合同中写明确套内建筑面积和公摊面积。2.在附件中列明公摊面积的构成。3.按套购买使用面积，双方不涉及公摊处理。第三：房产证。将不能办理房产证中行政机关的原因单列出来，开发商是具体行政行为的相对人，买受人不能起诉行政机关的违法行为。第四：所售房屋的抵押。有的开发商为了盘活资金往往将土地使用权抵押，进而将所建楼盘抵押。如果此类房屋出售，开发商破产时，买受人得不到房屋。因为买受人还未得到房产证，不具有物权。在土地管理部门、房管部门查清该楼盘有无抵押记载。第五：物业管理公约。出卖人在出售房屋前，应与招投标方式选择的前期物业管理企业签订《物业管理公约》。买卖双方在签订本合同时，应同时签订有前期物业管理企业署名的《物业管理公约》。

• 问 房产交易过户的时，有哪些细节是需要注意的？
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  房产交易过户的时候，需要注意以下细节：首先1.开发商预售的商品房应当具备五证，五证”中**重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。注意事项：在审查“五证”时一定要看原件，复印件很容易作弊。如果对原件还有疑惑，可以请专业律师到相关部门核实真伪，确保所购房屋万无一失。2.签订商品房买卖合同注意：1.在签订买卖合同的时，要认真、不厌其烦、完整地阅读合同，不明确的内容不可轻信销售人员的解释，必要时咨询有关专业人士，修订完善后方可签字。2.要签订住房和城乡建设部、国家工商局联合制定的商品房买卖合同示范文本，在合同中尽可能地争取自己的合法权益。3.善用补充协议和合同附件。对于合同里没有提及的又认为重要的可要求签订补充协议，或要求把小区平面图、楼宇分层平面图和所购房屋平面图都作为合同附件。4.附件或其粘贴处要加盖出卖人的公章，买受人应在附件上签字，以免将来双方就附件有无及真伪产生争议。5.合同签完后，买受人**好要求将合同复印一份，由出卖人加注“本合同原件暂存出卖人处，此复印件与原件无异”，并加盖公章，以免买受人在取得合同原件前与出卖人发生争议时陷于被动。3.购房款付款方式：1.买受人合同签订前已先行支付的定金、订金、预付款如何处理应约定清楚，免得付款时发生争议。选择分期付款，应尽可能对付款次数及付款期限作详细约定。 2.如果选择了按揭贷款的付款方式，对于不能取得按揭贷款如何处理要约定清楚，**好约定可以解除合同。 3.对于买受人的逾期付款违约责任的约定和出卖人逾期交房的违约责任应实质性对等。约定的交房期限不宜过长，要增加开发商逾期交房的违约成本。在签约时购房者应注意不可抗力以外的逾期交房原因，而不能让开发商任意地列举一些牵强的理由。4.当开发商坚持填写“城市规划变更与实施”、“市政工程施工”等作为顺延交房的条件时，可考虑接受，但须约定以“取得有关部门证明”且“该情形必然影响施工工期”作为条件。