二手房差额税

二手房差额税其实主要表现为增值税以及个人所得税，其中增值税是按照房屋评估价格的5.6%收取，但是如果房屋已满两年是可以免收增值税的，而个人所得税是按房屋评估价的1%来进行收取，如果是出售者的唯一住房，那么可以免征。

假离婚法。这种避税方式有三个步骤：一是买卖双方离婚。第二个步骤，卖家和买家是异性的，在房产证上写上了买家的名字，然后离婚，房子的主人是异性的。第三个步骤，买方和卖方的妻子都要重新结婚。所以，一套房子的转换费，只需要结婚和离婚的费用，再加上房产证的改名，最多也就是几百块钱。这样的话，就能省下几十万的转让费。

《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》规定：个人购房未满2年的，按规定向社会征收营业税；个人购买两年或两年以下的非一般住宅，按销售所得扣除购置价格后的差价征税；个人购买两年或两年以下的普通住宅，可免征营业税。差价=销售所得减去买房子的价格。

①目前没有任何关于取消二手房差价税的政策，网上有些传言是错误的，没有任何政策支持和根据，所以请大家不要轻信。②购买五年以上的房产，无需缴税。若购买的房屋未满五年，则须缴付个税。购买房屋若能核实其原价，可按照差额20%的比例交纳个税；

上海二手房差额增值税的计算是有公式的，对于一般纳税人来说计算方法是：计税销售额＝（取得房屋的全部含税价款以及价外的其他费用－支付给个人或其他单位的含税价）÷（1＋对应征税应税服务所适用的税率），对于小规模纳税人来说，计算公式是：计税销售额＝（取得的全部含税价款加上价外费用－支付给其他个人不是单位的含税价）÷（1＋征收税率）。差额征收指的是营业税的项目，营改增的试点地区延续使用此政策。

二手房个税怎么算？可以按照交易总额的1%来缴纳，也可以按照两次交易差的20%来进行缴纳。

增值税：两年内的产权证可以免除，两年内未满的话，按照全部的销售价格缴纳5%的税款。个人所得税：取得不动产证书不足5年，且为非独户的，则按照20%的价格计算。买家：对于90平方米以下的第一套房和第二套房，契税全部征收1%，超过90平方米的第一套房1.5%，第二套房2%。

增值税：个人购置未满两年的房屋，向外出售，全部缴纳增值税；个人在境外购置2年或更长时间的住宅，可以免征增值税。个人所得税：未满五年或未为独户住宅的住宅，及非普通住宅，按其总价值的2%（或差额的20%）征税。凡拥有五年以上产权并为其独居的普通住宅，其个人所得不征收个人所得税。土地增值税和印花税，暂不征收。

首先如果房子已经满了两年，并且是普通住宅，是可以免收增值税的。如果房子没有满两年，那需要按照全额来征收，在计算的时候一般是使用(核定价格)÷1.05×(5%+0.6%)。在这个公式当中，5%是二手房的增值税率，0.6%是二手房的附加税。如果房子已经满了两年，但并非是普通住宅房的话，那么需要按照差额来进行征收，计算的方法是核定价格-购入价)÷1.05×(5%+0.6%)，在这个公式当中，5%是增值税率，而0.6%是附加税。

二手房增值税怎么算，如果将自己买了不到两年的房子卖出去的话，这个时候就需要全额缴纳5%的增值税了。

首套房90平方米以下的契税为成交价的1%;二套普通住宅不论面积大小契税都为成交价的3%。个税即个人所得税，征收标准为成交价的1%。满5年的商品房一般情况下是免征个税，不过前提是要看原房东名下有几套房，如果是唯一住房即可免征，相反就要征收1%的个税，未满5年的商品房不分首套二套都要征收。查档费收费标准每人10元，根据买卖双方户口本上人数总和来收取。

二手房交易需要缴纳的税费一般包括：营业税，按照5.6%征收；个人所得税，有两种计算方式，第1种是按交易额的1%征收，第2种是按两次交易差额的20%征收；印花税，按交易额的1‰征收；契税，计税的基准利率为3%，购买时若有优惠政策，则按优惠税率征收；测绘费，一般是每平米1.36元；二手房交易手续费，普通住宅类型的房屋每平米6元，非住宅类型的房屋每平米10元；登记费，每本房产证80元。

二手房营业税怎么算，一般情况下二手房的营业税税率是5%，如果是加上营业税附加税的话，那是5.55%的税率。

二手房房产证如果未满5年，并且面积大于144平，需要按照房屋总价缴纳5.5%的营业税，144平以下的房屋，需要以房屋购入和售出时的差价作为计税依据，按5.5%缴纳营业税；房屋的房产证满5年的，面积大于144平的，需要以房屋售出时盈利部分作为计税依据，按5.5%征收营业税，面积小于144平的，免征营业税。除营业税外，二手房交易时，还需要缴纳契税、个人所得税、土地增值税、房屋产权登记费及房屋评估费等费用。

二手房营业税怎么算？计算方法主要是和二手房的买卖时间有关系，根据时间的不同，如果超过两年以上的二手房，在交易的时候是可以免征营业税的，如果没有超过两年的话，二手房的营业税在5.55%，并且是由卖方所承担。

二手房个税计算方法是用现有的成交价减去原购房成交价，再乘以20%，就能够得出来个税的具体数额，如果房屋已经购买满5年，那么个税正常是不需要缴纳的。契税正常是根据房屋的面积来计算的，一般90平方的房子需要总价的1%缴纳契税。90到144平的房子缴纳1.5%的契税，144平以上的房子缴纳3%的契税，如果是二套房，那么同样也是按照3%来征收契税。在购买房屋之前一定要确认好二手房的房屋状况，尤其是二手房的房屋年限，房龄太高，银行贷款的金额和年限会变少。

个人所得税：（按总交易金额1%或两笔交易差额的20%由卖方支付）征税条件按家庭销售非独户住宅，需要交纳个人房屋转让所得税。在此，有两项要求：一是家中唯一的住房，二是五年以上的购房年限。若符合上述两项规定，则可免除个人所得税；如果有任何一项不符合，就需要交纳个人所得税。